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上觀新聞最近報(bào)道了一起“小區(qū)停車位分配”典型案件，這起案例甚至入選了中國(guó)法院年度案例，核心爭(zhēng)議點(diǎn)就在于：小區(qū)停車位極度緊張時(shí)，小區(qū)能否規(guī)定“只允許業(yè)主停車”？

事情發(fā)生在上海一個(gè)小區(qū)。由于車位嚴(yán)重不足，在第四屆業(yè)委會(huì)任期內(nèi)，業(yè)委會(huì)組織全體業(yè)主表決通過了新的小區(qū)《停車管理辦法》，核心是推行“一戶一車”，明確規(guī)定：暫不向租客以及業(yè)主的第二輛車開放月租資格。這意味著，租客的車輛只能按更貴的臨時(shí)車輛收費(fèi)。

這一規(guī)定引發(fā)了三位業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，他們認(rèn)為這是對(duì)租戶的歧視，這樣的操作同時(shí)也侵害了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，于是將第四屆業(yè)委會(huì)告上法庭。

案件審理過程可謂一波三折。一審法院支持了業(yè)主的觀點(diǎn)，認(rèn)為小區(qū)大量車位占用的是業(yè)主共有的道路，允許租客停車并未額外增加負(fù)擔(dān)。排除租客權(quán)益，侵害了他們對(duì)公共部分的使用權(quán)，也違背了國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃、保護(hù)承租人權(quán)益的政策。因此，判決撤銷相關(guān)條款內(nèi)容。

然而，案件上訴到了上海市第一中級(jí)人民法院，出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)改判。二審法院給出了不同的法理邏輯：

首先，共有車位如何分配，屬于全體業(yè)主的自治范疇，法律應(yīng)予以尊重。

其次，法律規(guī)定小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)“首先滿足業(yè)主的需要”。在車位極度緊張的情況下，這個(gè)“需要”應(yīng)優(yōu)先理解為業(yè)主自身的停車需求，而非業(yè)主出租房屋便利的需求。限制租客權(quán)益，目的是保障全體業(yè)主的根本利益。

最后，業(yè)主通過租賃合同轉(zhuǎn)讓的是房屋使用權(quán)，但并未將小區(qū)公共設(shè)施的管理權(quán)和決定權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。租客的車位使用權(quán)，必須服從于由全體業(yè)主共同制定的管理規(guī)約。

最終，上海一中院判決撤銷一審判決，駁回了趙某等三人的訴訟請(qǐng)求。

二審的判決更符合小區(qū)停車管理的實(shí)際情況。近年來，上海一些小區(qū)面臨“停車難”，會(huì)進(jìn)行停車方案改革。這里要明確的是，小區(qū)車位分三類：專有車位、人防車位和共有車位。專有產(chǎn)權(quán)車位的使用規(guī)則由產(chǎn)權(quán)人說了算；人防車位產(chǎn)權(quán)歸投資人所有，具體要看誰承擔(dān)了當(dāng)時(shí)的建造成本，一般來說如果成本分?jǐn)偟降叵驴臻g，就是地下車庫的全體業(yè)主決定；共有車位使用規(guī)則才由全體業(yè)主表決決定。

這個(gè)案例之所以重要，是因?yàn)樗迩辶诵^(qū)停車管理中一些關(guān)鍵的法律界限。在資源有限的情況下，“業(yè)主優(yōu)先”原則得到了司法確認(rèn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)了業(yè)主自治的重要性。

對(duì)于廣大業(yè)主來說，這起案例也提醒我們：制定小區(qū)停車規(guī)則時(shí)，既要尊重業(yè)主大會(huì)的決策權(quán)，也要明確不同車位的權(quán)屬性質(zhì)，才能制定出既合法合規(guī)、又能真正解決實(shí)際問題的停車管理辦法。畢竟，一個(gè)好的停車方案，不僅能確保車輛停放有序，也能借此實(shí)現(xiàn)鄰里和諧，提升小區(qū)整體居住品質(zhì)。

原標(biāo)題：《上觀時(shí)評(píng)｜小區(qū)共有車位明確“業(yè)主優(yōu)先使用”》

欄目主編：簡(jiǎn)工博

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 謝飛君