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前言

越南“地產(chǎn)核彈”炸響！

一邊是電視里播報員喜氣洋洋念著數(shù)據(jù)：第三季度GDP同比漲了8.23%，9月出口增速飆到24.7%，連外資都砸進來188億美元，滿屏都是“經(jīng)濟大好”的字樣。

另一邊是胡志明市證券交易所里，屏幕上的數(shù)字紅得刺眼，股指一天就跌了5.6%，150只股票直接跌停。

然而壓垮市場的最后一根稻草，是越南第二大房企諾娃房產(chǎn)的一聲暴雷。

更荒誕的是，這不是越南第一次面對這種“幸福的煩惱”，三年前張美蘭那樁270億美元的金融騙局還沒徹底收尾，如今諾娃又帶著456億人民幣的債務窟窿找上門來。

有人算了筆賬，張美蘭騙走的錢相當于越南GDP的6%，當時政府為了填銀行的窟窿，一口氣用掉了三分之一的外匯儲備。

現(xiàn)在諾娃“暴雷”，牽連的20家發(fā)債主體里，一大半都還不上錢，幾十家金融機構跟著倒霉，光直接損失就快40億了。

這哪里是企業(yè)出事，分明是埋了10多年的“地產(chǎn)核彈”，終于在所有人以為經(jīng)濟要接著飛的時候炸了，越南的“好日子”難道真要就此落幕？

86%的人買房不是為了??？

要說越南房地產(chǎn)的泡沫，得從2010年前后說起。

那時候越南靠著承接產(chǎn)業(yè)轉移，經(jīng)濟增速一路飄紅，外資跟著往里面沖，有人開始喊“越南是下一個世界工廠”，可錢來了，沒全進實體經(jīng)濟，反倒有一大部分流進了房地產(chǎn)。

一開始是胡志明市和河內(nèi)的房價慢慢漲，2012年，普通公寓一平米才5400塊人民幣，到2019年直接飆到2萬，核心區(qū)更是突破4萬。

要知道越南人均GDP才4000美元，普通白領不吃不喝20年，都湊不齊一套房子的首付，可即便這樣，還是有大把人搶著買房，不是因為沒地方住，而是把房子當成了“提款機”。

Numbeo做過一個調查，越南房地產(chǎn)市場里，86%的購房者是為了投資，真正用來自己住的只有14%。

更有意思的是，外國投資者占了45%，他們看中的就是越南“地價只漲不跌”的說法，還有政府明里暗里的縱容。

當?shù)厝艘膊簧担吹絼e人買了房轉手就能賺一筆，不管有沒有錢，都想湊個熱鬧。

為啥會出現(xiàn)這種情況？除了大家都想賺錢的心態(tài)，還有個繞不開的原因——越南軍隊經(jīng)商。

越南軍隊是國內(nèi)最大的經(jīng)濟團體，手里握著大量土地和資源，而且這個問題說了很多年都沒解決，軍隊和一些財閥、政商人士綁在一起，為房地產(chǎn)炒作開了不少“綠燈”。

比如有些項目審批，普通人要等大半年，他們手里的項目幾個月就能下來；銀行放貸也是，只要跟這些勢力沾邊，貸款額度和利率都有優(yōu)惠。

就這樣本土資本和海外資本一起，把越南房地產(chǎn)炒成了“全民狂歡”，守德新區(qū)的地價在疫情那三年，甚至一年漲了50%，簡直離譜。

從“女首富”到“地產(chǎn)航母”

越南房地產(chǎn)的泡沫，早有破裂的跡象，只是大家都不愿意相信，2022年張美蘭案爆發(fā)，算是給市場敲了個警鐘，可沒多少人當回事，直到諾娃房產(chǎn)暴雷，才有人慌了神。

張美蘭號稱“越南女首富”，她的操作堪稱“空手套白狼”的典范，她通過70個代持人，偷偷控制了西貢商信銀行90%的股權，把銀行當成了自己的“私人提款機”。

十年時間里，她通過各種手段套現(xiàn)270億美元，這些錢大部分都用來炒房、拿地，還把一些爛項目打包成債券賣給其他金融機構。

等到事情敗露時，銀行虧得一塌糊涂，差點引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，最后還是政府動用外匯儲備填了窟窿，張美蘭也被抓了起來。

本以為張美蘭案能讓越南房地產(chǎn)市場冷靜下來，沒想到諾娃房產(chǎn)接著走了她的老路，只是換了個玩法。

諾娃是越南第二大房企，曾經(jīng)被稱作“地產(chǎn)航母”，可誰能想到它的資金鏈早就千瘡百孔。

為了續(xù)命，諾娃瘋狂發(fā)行私募債，把1.5萬億越南盾的債券資金，通過好幾家空殼公司倒手，最后轉移到關聯(lián)企業(yè)，用來填補之前的債務窟窿，說白了就是“借新還舊”的龐氏游戲。

更讓人無語的是審計機構的操作，普華永道作為諾娃的長期審計機構，在2024年中期報告里，直接把諾娃自己報的3450億越南盾利潤，改成了虧損7.3萬億越南盾，還質疑它能不能繼續(xù)經(jīng)營下去。

諾娃一看情況不對，立馬跟普華永道解約，找了家越南本地的小事務所，這種操作明眼人都知道是怎么回事，審計機構的失守，不過是把越南房地產(chǎn)的“遮羞布”徹底扯了下來。

諾娃暴雷后，影響比張美蘭案還直接。

胡志明市有個小區(qū)，本來2024年底就要交房，結果因為諾娃資金鏈斷了，工地早就停工了，幾百個業(yè)主交了首付，現(xiàn)在房子沒著落，房貸還得接著還。

有業(yè)主去售樓處維權，得到的答復只有“再等等”，除了業(yè)主，銀行也跟著倒霉，諾娃欠的錢里，有不少是從銀行貸的，現(xiàn)在收不回來，壞賬率一下子就上去了。

2024年，外資看到越南房地產(chǎn)這副樣子紛紛撤離，光從股市和債市撤走的資金就有50億美元，連一些本來打算遷廠到越南的制造業(yè)企業(yè)，也開始打退堂鼓。

越南的“好日子”還能回來嗎

面對越來越嚴重的房地產(chǎn)危機，越南政府不是沒采取措施，2023年3月開始，就放寬了房地產(chǎn)債券的條款，加快了項目審批速度，還啟動了降息，想讓市場稍微喘口氣。

可這些措施效果并不明顯，畢竟泡沫吹得太大，不是靠幾波政策就能救回來的，更讓人擔心的是，越南政府手里的“牌”已經(jīng)不多了。

張美蘭案的時候用掉了三分之一的外匯儲備，現(xiàn)在再想拿出240億美元救市，幾乎是不可能的事。

世行最近預測，越南2025年的GDP增速會降到5.8%，比2024年的7.09%低了不少，這還是樂觀估計，如果房地產(chǎn)危機再蔓延到其他行業(yè)，增速可能會更低。

為了突圍，越南也想了不少辦法，在峴港設立自貿(mào)區(qū)，希望能通過連接全球供應鏈穩(wěn)住外資；加入金磚國家機制，想借著中國“一帶一路”的東風找些合作機會。

面對美國46%的“對等關稅”，也在琢磨通過區(qū)域布局來對沖風險。可這些都是長遠規(guī)劃，短期內(nèi)很難見效，能不能成功還要看外部環(huán)境的變化。

不過越南也不是一點機會都沒有，它有32歲的平均年齡，城鎮(zhèn)化率才37%，人口紅利還在，只要能把資源從房地產(chǎn)轉移到實體經(jīng)濟，比如制造業(yè)、農(nóng)業(yè)，還是有發(fā)展?jié)摿Φ摹?/p>

現(xiàn)在市場上也不是全是壞消息，工業(yè)用地和零售物業(yè)的租金還比較堅挺，空置率也低，這些或許能成為穩(wěn)住經(jīng)濟的“壓艙石”。

結語

只是要想讓“好日子”回來，越南得先解決房地產(chǎn)背后的深層問題。

比如軍隊經(jīng)商、政商勾連、監(jiān)管缺失等問題，這些問題不解決，就算這次危機熬過去了，下次還可能出現(xiàn)新的“雷”。

就像有人說的，越南房地產(chǎn)危機，本質上是“高杠桿、低透明、強關系”模式的崩潰，要想重建市場信心，就得打破這種模式，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，讓經(jīng)濟回歸健康增長的軌道。

參考資料：
華爾街見聞：2025-10-20，《越南再爆“數(shù)萬億”地產(chǎn)大雷，股市重挫5%，創(chuàng)六個月來最大單日跌幅》