2025年秋季的第二張成績單，比以往來得更晚一些。

往常都是每月15日準(zhǔn)時發(fā)布70城數(shù)據(jù)，但這個月拖到了20日才發(fā)，給我們同行憋夠嗆…

玩笑歸玩笑，國家統(tǒng)計(jì)局終于在10月20日上午發(fā)布了2025年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

咱們這兒直接簡明扼要說重點(diǎn)——

宏觀基本面

前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)增速為5.2%，但今年第三季度的經(jīng)濟(jì)增速回落至4.8%，低于去年第四季度與今年一二季度。

整體增長良好主要得益于生產(chǎn)供給增勢良好、內(nèi)需持續(xù)改善、外貿(mào)韌性不斷彰顯以及增長新動能不斷積聚加強(qiáng)；

而第三季度的增速放緩主要與財(cái)政支出相對放緩、貨幣未持續(xù)寬松加碼，政策方向從刺激消費(fèi)轉(zhuǎn)向工業(yè)反內(nèi)卷。

今年前三季度，消費(fèi)支出對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率已經(jīng)干到53.5%，拉動GDP增長2.8個百分點(diǎn)，主力態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。

金融表現(xiàn)層面

從9月份的情況看，M1同比增長7.2%，M2同比增長8.4%，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落。

這主要得益于“以舊換新”消費(fèi)補(bǔ)貼政策對居民消費(fèi)意愿形成了持續(xù)提振效應(yīng)。

前三季度人民幣貸款增加14.39萬億，其中居民中長貸增加1.28萬億。

盡管樓市銷售端依然有所承壓，但積極的金融政策和財(cái)政政策對居民中長貸拉動作用較為明顯。

房地產(chǎn)市場層面

干啥吆喝啥，這一項(xiàng)咱們重點(diǎn)來講：

9月份，一線城市新房住宅售價(jià)環(huán)比下降0.3%，二、三線城市新房住宅售價(jià)均環(huán)比下降0.4%；

一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1個百分點(diǎn)，降幅與上月持平，二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.0%、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.7%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點(diǎn)。

9月份，全國新建商品房銷售面積8531萬㎡、銷售額為8025億，分別環(huán)比上升49%和43%，這主要是8月份傳統(tǒng)淡季與“金九”傳統(tǒng)旺季之間的低基數(shù)效應(yīng)造成的；

今年前三季度綜合來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降13.9%、房屋施工面積同比下降9.4%、房屋新開工面積同比下降18.9%、房屋竣工面積同比下降15.3%。

很明顯，這一系列下降趨勢主要是和一級市場“縮量提質(zhì)”的土拍供應(yīng)思路息息相關(guān)，一級市場供給持續(xù)減少，下游作業(yè)數(shù)據(jù)自然會跟著減少。

其中尤其引人注意的是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，其中住宅投資下降12.9%。

各路房企仍然采取“降杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)經(jīng)營”的理性選擇，其實(shí)是有助于行業(yè)長期健康發(fā)展的。

而這與另一積極信號形成呼應(yīng)：

截至9月末，商品房待售面積7.59億㎡，比8月末減少241萬㎡，連續(xù)7個月下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)緩解。

細(xì)看這份“成績單”，無疑描繪了一幅十分清晰的圖景——

樓市仍然正處于持續(xù)的行業(yè)出清進(jìn)程中，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

首先是投資、開工等供給端引擎主動降速，房企集體轉(zhuǎn)向安全穩(wěn)健模式；

其次是庫存“七連降”與金融數(shù)據(jù)的邊際改善，正以一種低調(diào)的方式為市場企穩(wěn)積蓄著能量。

咱們經(jīng)常說“用時間換空間”，不明白具體怎么個換法的老鐵，可以參考以上。

10月22日，資本市場出現(xiàn)了一個很耐人尋味的現(xiàn)象：

房地產(chǎn)板塊盤中逆市拉升，京投發(fā)展、光明地產(chǎn)漲停板；

此前盈新發(fā)展三連板，上實(shí)發(fā)展、合肥城建、云南城投等股票跟漲。

市場普遍認(rèn)為，促成這波板塊逆市拉升的動力有兩個：

一是9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，但同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢，且新增供應(yīng)依舊堅(jiān)持縮量提質(zhì)，庫存規(guī)模方面處于持續(xù)的出清通道；

二是10月21日，上海市印發(fā)《上海市促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展加快培育增長新動能行動方案》，文件明確了建筑企業(yè)整合升級，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，筑牢上海建筑市場基本盤。

把這倆事兒放一起來看——

前者釋放了比較明確的市場加速出清信號；

后者旨在加快推進(jìn)實(shí)施城市更新行動，促進(jìn)城市更新擴(kuò)面提速。

再往深尋思一步，這又何嘗不是未來很長一段時間里，整個房地產(chǎn)市場的縮影呢？

當(dāng)銷售數(shù)據(jù)依舊承壓，房企股價(jià)卻逆勢飄紅…看似矛盾的現(xiàn)象，恰恰說明了資本市場正在給“市場加速出清”和“行業(yè)模式重構(gòu)”這兩個全新敘事邏輯下注！

首先，可以明確一點(diǎn)，“市場加速出清”這件事已經(jīng)悄咪咪地進(jìn)入下半場。

前文咱們提到地庫存“七連降”，是供給端的出清；

房價(jià)同比降幅收窄，這意味著價(jià)格正在加速磨底，是價(jià)格端的出清。

好巧不巧，資本市場恰恰就在這個節(jié)骨眼上，敏銳地盯到以上這兩點(diǎn)。

道理說出來大伙兒都明白：

當(dāng)庫存出清到不再鴨梨山大、價(jià)格調(diào)整到一個更有吸引力的位置時，市場底就真正形成了。

而且你注意另外一件事：

就是當(dāng)天漲停板的房企、城投系以及建筑商當(dāng)中，大多都是國資背景或深耕核心城市的區(qū)域型房企。

資本市場有興趣押注它們，本質(zhì)上是在押注“行業(yè)洗牌后，市場份額會向穩(wěn)健型的選手集中”這條邏輯框架。

而這，與我們一直以來所講的大浪淘沙之后的總體趨勢是高度吻合的。

第二，建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展與城市更新這兩項(xiàng)新動能，即將加速鞏固。

上海在全國城市座次中的江湖地位自不必說，它出臺的《行動方案》，當(dāng)然是一份極具風(fēng)向標(biāo)意義的文件。

換言之，今后不排除全國其它更多省市會紛紛效仿上海出臺類似文件，加碼“建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”和“發(fā)展新模式”。

說白了，核心點(diǎn)主要是兩個：一是城市更新，二是穩(wěn)住投資。

這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引擎，正在從“增量住宅開發(fā)”逐步切換到“存量價(jià)值運(yùn)營”。

過去看銷售增速、土地儲備以及高周轉(zhuǎn)下的擴(kuò)張能力，?？丛蹅兲柕呐笥言偈煜げ贿^了；

以后看資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流和運(yùn)營能力，城中村和老舊小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施升級、產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化…一個也少不了。

以前咱們提到過這些內(nèi)容，只不過這次上海出臺的《行動方案》直接從建筑行業(yè)的視角將城市更新和穩(wěn)住投資基本盤加速提上日程。

未來，真正能混得風(fēng)生水起的房企大致會有以下這么四類——

-手握核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的國資背景大咖；

-深度參與地方城市建設(shè)且債務(wù)情況相對樂觀的各地城投平臺公司；

-此前深耕建筑業(yè)的國央企，或?qū)⒓铀龠M(jìn)軍二級市場開發(fā)；

-經(jīng)歷了市場深度調(diào)整多年之后，仍然活躍在二級開發(fā)的行業(yè)龍頭。

對于普通老百姓和民營企業(yè)而言，以上趨勢或許可以作為今后購房置業(yè)、求職就業(yè)、上下游合作以及權(quán)益市場投資的參考。

從最新公布的房價(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)來看——

盡管價(jià)格降幅已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)收窄，但客觀來講，市場仍舊處在調(diào)整筑底階段。

那么，這場調(diào)整的終點(diǎn)究竟在何方？

近期，瑞銀拋出的一組預(yù)測，引發(fā)了市場的普遍關(guān)注——

2026年下半年，可能出現(xiàn)觸底窗口。

這一判斷并非空穴來風(fēng)，其背后是三股正在匯聚的合力：租售比持續(xù)修正、政策端的有力托底與全球利率環(huán)境改善。

對于這一說法，筆者基本認(rèn)同。

政策托底與利率環(huán)境改善自2024年“9.24”以及美聯(lián)儲開啟降息周期之后就已然形成，后續(xù)主要就是持續(xù)性加碼的力度問題。

租售比持續(xù)修正，對于后續(xù)房地產(chǎn)價(jià)格而言頗具參考價(jià)值——

今年上半年末，全國重點(diǎn)50城平均租金回報(bào)率約為2.08%；

截至10月21日，我國十年期國債平均收益率約為1.76%。

重點(diǎn)50城平均回報(bào)率較無風(fēng)險(xiǎn)利率高了0.32個百分點(diǎn)，而在2021年末，十年期國債平均收益率較當(dāng)年的重點(diǎn)50城平均租金回報(bào)率高了0.83個百分點(diǎn)。

眾所周知，十年期國債收益率又叫無風(fēng)險(xiǎn)利率。

當(dāng)租金回報(bào)率持續(xù)低于十年期國債收益率時，就意味著你買房收租的匯報(bào)，還比不上閉眼買國債。

此時如果房價(jià)還在上漲，那只能是城市化增量帶來的“永遠(yuǎn)漲”信仰在支撐。

咱誰也別裝外賓，在座各位都是打那個階段過來的。

反過來講，當(dāng)租金回報(bào)率與十年期國債收益率的比值持續(xù)回升，且無限逼近甚至超越無風(fēng)險(xiǎn)利率時，房產(chǎn)作為一項(xiàng)兼具自住價(jià)值與生息資產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)價(jià)值就會顯現(xiàn)。

這也意味著，房價(jià)調(diào)整即將出現(xiàn)歷史性見底。

從目前全國主要城市的一二手房市場整體走勢來看，這一彌合點(diǎn)正在加速到來。

那有小伙伴要問了：目前重點(diǎn)城市的租金回報(bào)率，不是已經(jīng)反超了十年期國債平均收益率嗎？

別急，這里面還有兩個實(shí)際問題要解決：

其一，銀行信貸成本是一個關(guān)鍵變量，目前全國大中城市普遍房貸利率在3%上下。

也就是說，剛才咱們計(jì)算的平均租金回報(bào)率是在總房價(jià)的基礎(chǔ)上得出的，即毛回報(bào)率。

如果所有人都是全款買房，那這個模型當(dāng)然沒問題，可關(guān)鍵在于，事實(shí)并非如此。

截至2025年9月，我國住戶部門中長期貸款平均約為26.8萬元；

若將信貸部分平均3個點(diǎn)的成本計(jì)入在內(nèi)，那我們確實(shí)還需要一定的耐心。

但與此同時，我們也相信后續(xù)調(diào)整期不會太久。

其二，真實(shí)的租金回報(bào)率，是在租賃成交價(jià)與空租率基本可控的前提下計(jì)算出來的。

換言之，實(shí)踐中這套模型其實(shí)更適合一二線城市判端后續(xù)房地產(chǎn)行情走勢。

城市能級越弱，這套估值邏輯的效力就越是要打個折扣。

畢竟，房屋租賃價(jià)格如何、空租率如何，是跟產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、人口流入情況以及同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量密切相關(guān)的。

作為普通老百姓的你我而言——

如果你正打算賣弱二線、三四線城市以及遠(yuǎn)郊區(qū)的房子，可以密切關(guān)注后續(xù)的政策窗口期，行動干凈利索，不拖泥帶水；

如果你打算在一線城市或強(qiáng)二線城市改善置換，那不妨密切關(guān)注租金回報(bào)率與十年期國債收益率關(guān)系以及市場出清效率。

當(dāng)然，以上還只是筆者的個人觀察和思考，朋友們?nèi)绾斡惺裁椽?dú)特見解，歡迎在下方留言區(qū)擺擺龍門陣。