當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是：新房有價無量，二手房以價換量。

年初以來，新房成交面積持續(xù)承壓。1-9月商品住宅銷售面積同比下降5.6%，9月同比下降11.4%，較8月9.7%降幅走闊。1-9月百強(qiáng)房企銷售面積1.2億平方米，同比下降20.1%。其中，9月同比-14.7%，較8月-31.3%增速改善。

新房住宅價格延續(xù)上漲態(tài)勢。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，9月百城新房住宅價格同比上漲2.7%，環(huán)比增長0.1%。分城市能級看，新房價格顯著分化，一二線城市和三四線城市呈現(xiàn)“冷暖不均”的格局。其中，9月一線和二線城市同比增速分別為4.0%和0.6%，環(huán)比增速分別為0.2%、-0.1%，三四線城市同、環(huán)比增速分別為-1.2%、-0.3%。

與新房市場恰恰相反，年初以來的二手房市場保持量增價跌。

今年1-9月，18個樣本城市二手房成交面積同比增長17.1%，9月同比增長29.7%，較8月3.1%增速顯著改善。與此同時，二手房價格持續(xù)承壓。9月百城二手住宅價格環(huán)比回落0.7%，為連續(xù)41個月環(huán)比下跌，同比增速為-7.4%，降幅較8月略有走闊。盡管各能級城市的二手住宅價格均處于下跌區(qū)間，但二線城市的跌幅最為顯著。9月一線、二線和三四線城市二手住宅價格環(huán)比分別為-0.6%、-0.9%和-0.8%，同比增速分別為-4.0%、-8.3%和-7.9%。

因此，當(dāng)前新房市場的癥結(jié)在于“量”，二手房市場的癥結(jié)在于“價”。

我國新房住宅銷售面積由2021年高點(diǎn)的15.7億平方米回落至2024年的8.1億平方米，預(yù)計(jì)2025年將進(jìn)一步下降至7.5億平方米。盡管新房成交面積自2022年以來持續(xù)收縮，但城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人口老齡化等因素導(dǎo)致房地產(chǎn)需求側(cè)的萎縮并非是主要原因。

如果將二手房成交納入考量，我國新建住宅+二手住宅總成交面積從2021年的19.3億平方米大幅下滑至2022年的15.7億平方米以后，2023、2024年基本穩(wěn)定在了15億平方米左右的水平，預(yù)計(jì)2025年也將繼續(xù)保持這一水平。

事實(shí)上，2022年新建住宅+二手住宅總成交面積較2021年的大幅收縮，反映的是投機(jī)需求的衰減。如果沒有投機(jī)性需求，僅有真實(shí)居住需求的話，住房需求將是由總?cè)丝?、城?zhèn)化、人均住房面積、折舊更新等因素決定的慢變量，短期內(nèi)發(fā)生大幅波動的可能性不大，這也是過去三年住宅總需求能夠穩(wěn)定在15億平的原因。

根據(jù)我們測算，在2030年之前，不考慮投機(jī)性需求，新增住房需求（新建+二手）將大致穩(wěn)定在14億平方米左右，當(dāng)前可能已經(jīng)達(dá)到了穩(wěn)態(tài)水平。

因此，需求側(cè)的收縮并非當(dāng)前新房市場的癥結(jié)，新房成交面積的持續(xù)收縮更多源于成交結(jié)構(gòu)的變化，即二手房對新房成交的加速替代。

2021年我國二手房成交占比僅有19%，隨著新房取消限價、部分房企出險以及房地產(chǎn)市場由成長期進(jìn)入成熟期，二手房成交占比逐年提升，到2024年已達(dá)到46%，預(yù)計(jì)2025年將進(jìn)一步提升至50%左右。當(dāng)成交結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，二手房成交占比達(dá)到合理區(qū)間，新房的“量”也將止跌。

此外，新房銷量的壓力還源自“好房子”較快迭代帶來的觀望情緒，以及核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)供給不足導(dǎo)致的延遲購買傾向。

去年以來，得房率100%的“新好房”受到購房者的追捧，但隨著今年各地陸續(xù)出現(xiàn)得房率120%、140%的項(xiàng)目，導(dǎo)致新規(guī)產(chǎn)品變“舊規(guī)”，反而加劇購房者觀望情緒。根據(jù)我們的測算，2025年新房住宅銷售面積將保持在7.5億平方米，新開工面積預(yù)計(jì)降至6億平方米，竣工面積降至5億平方米。今年以來，新房廣義庫存平均每月下降2000萬平方米左右，目前廣義庫存已降至13.7億平方米，接近2010年初的水平。隨著新增需求不斷消化冗余庫存，市場自然企穩(wěn)出清。

相較于新房市場，二手房市場整體的供需失衡更加明顯，新增掛牌量帶來的拋售壓力是二手房價格持續(xù)回落的原因。3月以來，二手房掛牌量迅速增加，隨之而來的是二手房價格的加速下跌。對于二手房市場而言，空頭的力量來自新增掛牌，由于價格調(diào)整相較于新房更加靈活，面對供需失衡的壓力，以價換量成為必然的選擇。

但二手房掛牌增長最快的階段已經(jīng)過去，二手房市場已進(jìn)入“去庫存”階段。根據(jù)58安居客研究院數(shù)據(jù)，百城二手房掛牌量自7月以來出現(xiàn)回落，各能級城市的新增掛牌量開始下降。其中，一線、新一線、二線城市8月新增二手房掛牌量分別為8.2、6.3、2.7萬套，環(huán)比減少0.2、0.1、0.1萬套，三四線城市新增掛牌量為0.9萬套，環(huán)比持平。這意味著當(dāng)前二手房市場已進(jìn)入存量博弈階段，在經(jīng)歷“最后一跌”之后有望實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

本文作者：宋雪濤、張馨月，來源：雪濤宏觀筆記，原文標(biāo)題：《當(dāng)前房地產(chǎn)市場的癥結(jié)》