今天我們說地鐵擴(kuò)張。

過去很多城市修地鐵，就像買一碟昂貴的醋，目的是為了吃更貴的餃子，也就是房地產(chǎn)。這個(gè)比喻特別準(zhǔn)，點(diǎn)透了過去十幾年中國(guó)城市擴(kuò)張的核心秘密。

但最近國(guó)家發(fā)改委調(diào)整軌道交通審批政策，好像在告訴所有人，餃子沒了，這碟貴醋自然也不需要了。

以前，哪怕是個(gè)鳥不拉屎的郊區(qū)，沒學(xué)校，沒商場(chǎng)，沒醫(yī)院，只要規(guī)劃圖上畫一條地鐵線，立馬就能掛上地鐵盤的名號(hào)，賣出好價(jià)錢，接著蓋起一棟棟高密度的住宅樓。

這套玩法為什么能成？其實(shí)很簡(jiǎn)單，它抓住了新市民的核心痛點(diǎn)，也就是唯一的剛需——通勤。那些剛進(jìn)城，背著房貸的年輕人，暫時(shí)用不上頂級(jí)教育資源，消費(fèi)能力也有限，身體還扛得住，但每天上班下班是雷打不動(dòng)的需求。

有了地鐵，他們甚至連買車的錢都能省。所以一個(gè)地鐵站，哪怕只是個(gè)規(guī)劃，都有點(diǎn)石成金的魔力，能把荒地變成黃金。

過去城市化飛速發(fā)展的時(shí)候，這種地鐵加地產(chǎn)的模式雖然有點(diǎn)擺不上臺(tái)面，但從上到下基本是默許的，甚至還變相支持。這套玩法過去可以說屢試不爽，但現(xiàn)在時(shí)代變了，這游戲有點(diǎn)玩不下去了。

為什么玩不下去？首先，過去地方想修地鐵，考核的關(guān)鍵指標(biāo)叫預(yù)測(cè)客流強(qiáng)度，這個(gè)東西水分很大，能通過一些手段做出來，比如搞幾天免費(fèi)乘坐活動(dòng)，或者干脆取消幾條平行公交線，把人都逼到地鐵里。

可現(xiàn)在問題不一樣了。一方面，修地鐵的成本越來越貴，地下線路現(xiàn)在一公里造價(jià)就能高達(dá)10億到12億。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整，郊區(qū)的地不好賣了。你想想，連北京五環(huán)外都得放開限購(gòu)刺激市場(chǎng)，其他城市的情況就更不用說了。一邊是成本暴漲，一邊是收益銳減，這筆賬怎么算都算不平。

所以面對(duì)這個(gè)新情況，規(guī)則制定者就做了個(gè)關(guān)鍵調(diào)整，把容易操作的客流強(qiáng)度換成了剛性十足的附近區(qū)域人口密度。

這個(gè)改變意味著什么？幾乎從根本上叫停了絕大多數(shù)城市往郊區(qū)修地鐵的念頭，因?yàn)榫退闶嵌€城市的成熟建成區(qū)，平均人口密度都很難達(dá)到每平方公里1.5萬的標(biāo)準(zhǔn)。換句話說，以后想修地鐵可以，但只能在市中心那些已經(jīng)人滿為患，沒什么空地可開發(fā)的地方修，想再靠地鐵去郊區(qū)圈地賣錢，門都沒有。

說白了，過去那種把地鐵當(dāng)誘餌，去郊區(qū)畫大餅，拉動(dòng)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的模式已經(jīng)走到頭了。新規(guī)定實(shí)質(zhì)是斬?cái)噙@種運(yùn)作鏈條，因?yàn)檫_(dá)到該密度的地區(qū)，一般開發(fā)程度已經(jīng)較高，基本不再具備抵押或出讓大量生地的條件。地方政府發(fā)現(xiàn)無利可圖就會(huì)慢慢放棄這種模式，從而讓地鐵從一個(gè)金融工具慢慢重新回歸到運(yùn)輸工具的本源角色。

總之，開源節(jié)流，多掙錢、少花錢，化解債務(wù)，防范風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)務(wù)之急，包括大基建。高鐵地鐵在內(nèi)的大擴(kuò)張時(shí)代結(jié)束了，這是好事還是壞事呢？你怎么看？