國(guó)家出手！4萬(wàn)億舊改落地，房齡20年以上的老房子要升值了？
樓下王大爺最近天天往居委會(huì)跑，手里攥著2001年入住的老房子房產(chǎn)證，逢人就問(wèn)：“聽(tīng)說(shuō)國(guó)家要投4萬(wàn)億搞舊改，咱這房齡超20年的老破小，以后能加裝電梯、修修漏水的屋頂不？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟著漲啊？”其實(shí)不光王大爺，全國(guó)無(wú)數(shù)住在老小區(qū)的居民都在關(guān)心這事——畢竟老房子承載著一代人的記憶，可設(shè)施老化、配套落后的問(wèn)題也真鬧心：爬樓累得喘、水管老堵塞、停車(chē)全靠搶?zhuān)朕D(zhuǎn)手都沒(méi)人要。如今4萬(wàn)億舊改“大禮包”落地，這些老房子終于要迎來(lái)“煥新”機(jī)會(huì)，到底能不能擺脫“貶值命運(yùn)”、實(shí)現(xiàn)升值？

一、官方明確：4萬(wàn)億舊改怎么投？改造對(duì)象有哪些？
很多人疑惑“4萬(wàn)億舊改”是不是傳言，答案是：千真萬(wàn)確，還有明確的官方依據(jù)！
- 核心政策與資金來(lái)源：2024年10月17日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，住建部、財(cái)政部、央行等五部門(mén)聯(lián)合宣布，年底前將舊改相關(guān)“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元，同時(shí)新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村和危舊房改造 。這筆資金專(zhuān)門(mén)用于支持合規(guī)舊改項(xiàng)目建設(shè)，打通融資堵點(diǎn)，確保改造能落地見(jiàn)效。
- 改造對(duì)象范圍：住建部部長(zhǎng)倪虹明確表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)，全部納入城市更新改造范圍（也就是房齡超25年的房子），2000年后建成但設(shè)施老化、居民改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)，也可按比例納入。國(guó)務(wù)院2020年發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》也明確，重點(diǎn)改造2000年底前建成、市政配套不完善、失養(yǎng)失修的住宅小區(qū) 。
- 改造規(guī)模數(shù)據(jù)：截至2024年，全國(guó)每年計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超2900個(gè)，涉及居民近80萬(wàn)戶(hù)，僅35個(gè)大城市待改造城中村就有170萬(wàn)套，再加上50萬(wàn)套危舊房，改造需求十分龐大 。
簡(jiǎn)單說(shuō)，只要你家房子房齡超20年、設(shè)施老化，大概率能納入舊改范圍，享受這波政策紅利。
二、舊改改什么？三大類(lèi)改造，直接提升居住體驗(yàn)
舊改可不是簡(jiǎn)單刷墻鋪路，而是實(shí)打?qū)嵉摹坝布ㄐ?配套升級(jí)”，官方明確了三大改造方向，每一項(xiàng)都戳中老業(yè)主痛點(diǎn) ：
1. 基礎(chǔ)類(lèi)：解決“住得安全”的核心問(wèn)題
主要改造老化的市政配套和公共部位，比如更換漏水的供水排水管網(wǎng)、規(guī)整架空線（入地或捆扎）、修復(fù)破損的屋面和樓梯、加裝消防和安防設(shè)施、推進(jìn)生活垃圾分類(lèi)。這部分是必改內(nèi)容，確保老房子住得放心。
2. 完善類(lèi)：滿(mǎn)足“住得方便”的實(shí)際需求
這是大家最期待的改造，包括有條件的樓棟加裝電梯、建設(shè)停車(chē)場(chǎng)和電動(dòng)自行車(chē)充電設(shè)施、整治小區(qū)綠化和照明、改造建筑節(jié)能設(shè)施、增設(shè)適老設(shè)施和無(wú)障礙通道。北京西城區(qū)手帕口小區(qū)2023年完成這類(lèi)改造后，60平米兩居室房?jī)r(jià)直接漲了5%。
3. 提升類(lèi)：實(shí)現(xiàn)“住得舒服”的品質(zhì)追求
重點(diǎn)增加公共服務(wù)供給，比如建設(shè)社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站、幼兒園、養(yǎng)老托育點(diǎn)，還會(huì)引入便利店、智能快件箱、文化休閑和體育健身設(shè)施，甚至推進(jìn)智慧化改造，裝智能門(mén)禁、遠(yuǎn)程抄表。上海靜安區(qū)海防村改造后，六樓帶電梯的房源租金從4500元漲到5200元，租客還搶著要。
截至2024年，全國(guó)已開(kāi)工改造的老舊小區(qū)中，85%都覆蓋了基礎(chǔ)類(lèi)和完善類(lèi)改造，僅加裝電梯就超過(guò)5萬(wàn)臺(tái)，老小區(qū)的居住體驗(yàn)肉眼可見(jiàn)地提升。
三、關(guān)鍵問(wèn)題：老房子真的會(huì)升值嗎？官方數(shù)據(jù)+案例說(shuō)話(huà)
這是大家最關(guān)心的問(wèn)題，答案是：核心地段的老房大概率升值，郊區(qū)老房可能小幅上漲，關(guān)鍵看改造質(zhì)量和配套完善度！
- 官方政策導(dǎo)向：2025年4月中央政治局會(huì)議明確提出“城市更新”戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)“優(yōu)存量”，通過(guò)老舊小區(qū)改造盤(pán)活存量資源，專(zhuān)家分析這類(lèi)更新區(qū)域的房?jī)r(jià)往往會(huì)有10%-20%的溢價(jià)空間，尤其是配套成熟的核心區(qū)老房 。
- 真實(shí)案例佐證：廣州越秀區(qū)大塘街小區(qū)2024年初完成舊改，加裝電梯+翻新社區(qū)活動(dòng)中心后，80平米三房掛牌價(jià)從420萬(wàn)漲到450萬(wàn)，3個(gè)月漲了30萬(wàn)；杭州拱墅區(qū)和睦新村2024年完成改造后，二手房半年內(nèi)每平米漲了約2000元，業(yè)主轉(zhuǎn)手直接賺了45萬(wàn)。
- 數(shù)據(jù)支撐：鏈家、貝殼等平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，2023-2024年完成舊改的小區(qū)，二手房成交周期比未改造小區(qū)縮短30%，成交價(jià)普遍高出5%-10%，尤其是帶電梯的老房，溢價(jià)更明顯。
不過(guò)要注意：不是所有老房都能升值！郊區(qū)配套薄弱的老小區(qū)，即便改造，漲幅也可能有限；但核心區(qū)土地資源稀缺，老房經(jīng)過(guò)改造后，性?xún)r(jià)比大幅提升，成了“稀缺資源”，不管自住還是轉(zhuǎn)手都吃香。
四、避坑提醒：這3個(gè)誤解要分清，別白等升值
舊改是好事，但這些細(xì)節(jié)不注意，可能會(huì)失望，甚至吃虧：
1. 舊改≠拆遷，別等“一夜暴富”
國(guó)務(wù)院早已明確，舊改是“微改造、綜合整治”，不是拆除重建，靠拆遷暴富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去 。廣德市政府對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的解讀也提到，拆遷僅適用于公共利益需要，且逐步淡出，舊改后的老房短期內(nèi)不會(huì)再拆遷，別抱著“改造后就拆”的幻想。
2. 不是所有老房都能納入改造
住建部明確，改造要滿(mǎn)足“失養(yǎng)失修失管、居民改造意愿強(qiáng)烈”的條件，2000年后建成的小區(qū)只有限定比例能納入 。如果小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一（比如多數(shù)人不同意加裝電梯），也可能影響改造進(jìn)度，甚至無(wú)法納入當(dāng)年計(jì)劃。
3. 升值要看“硬條件”，別盲目跟風(fēng)
老房升值的核心是“地段+配套+改造質(zhì)量”：核心城區(qū)、靠近學(xué)校地鐵的老房，改造后升值潛力大；郊區(qū)、配套薄弱的老房，可能只解決居住問(wèn)題，房?jī)r(jià)難有大漲幅。另外，要關(guān)注當(dāng)?shù)刈〗ň止镜呐f改名單，只有納入官方規(guī)劃的小區(qū)，才能享受政策支持，別輕信“口頭承諾”。
4萬(wàn)億舊改的核心是“保民生、提品質(zhì)”，讓老業(yè)主住得更舒心，而升值只是配套紅利。對(duì)于住在老房子里的人來(lái)說(shuō)，改造后不用爬樓、管網(wǎng)通暢、社區(qū)有養(yǎng)老托育設(shè)施，本身就是最大的收獲；對(duì)于想入手老房的人，建議盯著官方公示的改造名單，優(yōu)先選核心地段、改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)，才有可能撿漏。