10月30日凌晨，美聯(lián)儲宣布年內(nèi)第二次降息，將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至3.75%-4.00%。這是自2024年9月以來的第五次降息，引發(fā)全球市場廣泛關(guān)注。與此同時，國內(nèi)央行釋放明確寬松信號，市場預(yù)期LPR有望進(jìn)一步下調(diào)，房貸利率或?qū)v史性步入"2時代"，為持續(xù)調(diào)整的房地產(chǎn)市場注入新動能。

NO.1 | 壹

降息浪潮下的房貸新局勢

本次美聯(lián)儲降息是自2024年9月開啟降息周期以來的第五次降息，累計降息幅度已達(dá)125個基點。這一全球貨幣政策轉(zhuǎn)向，為新興市場國家創(chuàng)造了更為寬松的外部環(huán)境。對中國而言，中美利差縮小顯著緩解了人民幣貶值壓力，為國內(nèi)貨幣政策調(diào)整打開了操作窗口。

國內(nèi)政策層面，央行近期動作頻頻。央行行長潘功勝宣布恢復(fù)公開市場國債買賣操作，盡管這一操作不直接決定LPR，但釋放了貨幣寬松的關(guān)鍵信號。與此同時，多家中小銀行密集下調(diào)存款利率，其中平陽浦發(fā)村鎮(zhèn)銀行將三年期和五年期定期存款利率大幅下調(diào)80個基點，分別降至1.3%和1.35%。

盡管LPR已連續(xù)五個月維持不變，但市場普遍預(yù)期今年仍有兩次下調(diào)機(jī)會。機(jī)構(gòu)預(yù)測顯示，接下來大概率會先下調(diào)10個基點，若此次下調(diào)落地，常規(guī)房貸利率將跌破3%，進(jìn)入"2字頭"區(qū)間。這一預(yù)期與全國租售比數(shù)據(jù)相呼應(yīng)，有望給低迷的市場帶來積極刺激。

值得注意的是，央行正在研究實施一次性個人信用救濟(jì)政策，對因疫情暫時遇到困難的群體提供信用重建支持。這一政策預(yù)計明年初實施，將釋放部分被壓抑的購房需求，為市場回暖增添新動力。

NO.2 | 貳

政策紅利下的市場新機(jī)遇

降息政策與國內(nèi)房地產(chǎn)寬松政策形成合力，正在重塑市場格局。目前，全國首套、二套商貸首付比例下限均已降至15%，商貸房貸利率也取消了全國層面利率下限。一線城市紛紛優(yōu)化調(diào)整限購政策，北京、上海、深圳等城市均已放寬非核心區(qū)域限購。

市場反應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，9月全國二手房線上找房人數(shù)占比達(dá)64.1%，創(chuàng)4月以來峰值。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)突破50榮枯線，成為市場信心修復(fù)的重要標(biāo)志。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，新房銷售價格同比上漲的城市數(shù)量從5個變?yōu)?個，釋放出積極信號。

來源：合肥樓市航拍

以合肥市場為例，目前房貸利率已降至3%左右，若LPR繼續(xù)下調(diào)，首套房貸利率有望進(jìn)入"2時代"。以貸款100萬、期限30年為例，若利率從3%降至2.9%，月供將減少約53.74元，30年節(jié)省利息約2萬元。

外資流向同樣值得關(guān)注。美聯(lián)儲降息后，全球資本重新配置，外資正加速流入中國市場。除A股和黃金外，外資布局方向或?qū)⒏叨燃杏谥袊鴺鞘?/strong>，主要聚焦北京、上海等一線城市的高端住宅和長三角優(yōu)質(zhì)寫字樓。這種資本流動將進(jìn)一步帶動整體樓市的止跌回穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場經(jīng)過近5年的調(diào)整，目前已處于筑底關(guān)鍵期。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)基本到底，預(yù)期短期內(nèi)不會再有爆炸性新政出臺，但減稅費、降利率等降低購房者負(fù)擔(dān)的政策還會陸續(xù)有來。

隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，四季度樓市有望逐步止跌回穩(wěn)。上半年頭部房企在核心城市獲取的優(yōu)質(zhì)地塊將陸續(xù)入市，新增供應(yīng)增加有望對新房銷售形成支撐。剛需購房者迎來難得的利好窗口期，房貸利率下降疊加開發(fā)商促銷，購房成本顯著降低。

NO.3 | 叁

結(jié)語

本輪降息潮與國內(nèi)政策調(diào)整形成共振，為房地產(chǎn)市場注入新動力。從外部環(huán)境看，美聯(lián)儲持續(xù)降息緩解了新興市場國家貨幣政策壓力；從內(nèi)部政策看，"十五五"規(guī)劃明確提出清理住房消費不合理限制性措施，為政策優(yōu)化指明方向。市場正在回歸自住主導(dǎo)的軌道上，購房行為更加趨于理性。

第一房智庫觀點:

我們認(rèn)為，當(dāng)前是自住需求購房的黃金窗口期。一方面，房貸利率降至歷史低點，顯著減輕購房者還款壓力；另一方面，開發(fā)商為加速回款推出的促銷措施創(chuàng)造了較大議價空間。建議有實際居住需求的購房者重點關(guān)注四季度市場機(jī)會。

對于投資型需求，需要保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。盡管政策環(huán)境持續(xù)改善，但房地產(chǎn)市場已基本回歸居住屬性，短期炒作風(fēng)險較高。建議優(yōu)先考慮一線城市核心區(qū)域和強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)地段，這些區(qū)域抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，有望在市場回暖中率先企穩(wěn)。

政策預(yù)期方面，我們判斷未來將進(jìn)一步優(yōu)化購房門檻，但"房住不炒"基調(diào)不會改變。市場將延續(xù)穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，建議購房者根據(jù)實際需求理性決策，避免盲目跟風(fēng)。隨著政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計明年上半年市場將出現(xiàn)更明顯的回暖信號。