東小口地塊在產(chǎn)品打造方面會更加多元，具備打造大戶型產(chǎn)品的可能性，未來價格可能站到6萬元/平方米以上。

單甜甜/發(fā)自北京

繼歇甲莊地塊，北京昌平區(qū)再次迎來土地拍賣。

10月30日，北京城建投資發(fā)展股份有限公司與北京藍華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（藍華宇開發(fā)公司）以下簡稱聯(lián)合體，以底價28.09億元摘得昌平區(qū)東小口地塊，樓面價約3.2萬元/平方米。

出讓文件顯示，東小口0001地塊占地3.13萬平方米，建筑面積8.78萬平方米，限高60米，容積率2.8。地塊內需配建一處500平方米的社區(qū)管理服務用房。

摘地聯(lián)合體中的藍華宇開發(fā)公司是北京銘嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱北京銘嘉）的全資子公司。北京銘嘉成立于2002年，是昌平區(qū)國資委監(jiān)管的區(qū)屬國有企業(yè)。公司作為昌平區(qū)開發(fā)建設平臺，負責城市開發(fā)工作，主要承擔昌平新城東區(qū)、政府街城市更新、中關村科技園昌平園中心區(qū)、東小口賀村中灘村AB地塊舊村重點村改造等。

該地塊位于北五環(huán)與北六環(huán)之間，距北五環(huán)直線距離約3公里，西側1.4公里接壤海淀區(qū)，東側毗鄰東小口城市休閑公園，與朝陽區(qū)隔園相望，處于昌平、海淀、朝陽三區(qū)交會的獨特位置。

東小口地塊位置圖

這一地理布局使其能夠有效承接西二旗、后廠村區(qū)域互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員的居住需求，并受益于望京商務區(qū)的輻射效應。

在中指研究院土地市場研究負責人張凱看來，該地塊的核心優(yōu)勢主要集中于其區(qū)位獨特性、周邊配套的成熟度，以及板塊內新房供應相對有限。

東小口板塊城市界面較新，但近三年無新房供應，在售新房項目紫金書院于2022年開盤。板塊內上一次土地出讓為2020年的奧森ONE和奧海明月，項目當時銷售均價約5.8萬元/平方米，是限競房時代的熱銷紅盤。

周邊二手房市場以海淀區(qū)房源為主，老舊小區(qū)均價約4萬元/平方米，次新小區(qū)價格區(qū)間為6萬-8萬元/平方米。需注意的是，限競房項目奧海明月、奧森ONE目前尚未達到上市條件，但預計至2028年東小口地塊項目交付時，上述項目將同步滿足“滿五”上市要求，可能對同期新房市場形成一定分流。

交通配套方面，在建地鐵13B號線建材城東站距離地塊約1公里，預計明年通車，屆時將進一步提升區(qū)域交通便捷度。配套資源方面，地塊周邊設施相對成熟。商業(yè)方面有西三旗萬象匯等綜合體，休閑資源包括東小口城市休閑公園等多處綠地，醫(yī)療配套涵蓋清華長庚醫(yī)院等機構。

值得關注的是，地塊南側規(guī)劃有一處12年一貫制教育用地，昌平區(qū)正與優(yōu)質教育資源洽談引入事宜，有望顯著提升區(qū)域教育水平。

合碩機構首席分析師郭毅表示，東小口地塊在產(chǎn)品打造方面會更加多元，具備打造大戶型產(chǎn)品的可能性，未來價格可能站到6萬元/平方米以上。因為，相比奧森ONE周邊8萬元/平方米左右的房價和海淀五環(huán)沿線11萬～13萬元/平方米的房價水平，昌平區(qū)東小口地塊新房的價格優(yōu)勢將非常突出。此外，海淀北和朝陽奧森ONE周邊分布有15～20年房齡的老舊社區(qū)，有著相對豐富的地緣性改善需求。

東小口地塊也面臨若干現(xiàn)實挑戰(zhàn)，2.8的容積率、60米建筑限高將對產(chǎn)品形態(tài)形成的約束。從地塊形狀來看，整體不夠方正，對開發(fā)企業(yè)設計方案中的樓棟排布形成考驗。