◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

“風起于青萍之末。”

剛剛，某第三方產(chǎn)權交易平臺對外發(fā)布了一則關于“西安華宜置地有限公司100%股權及相關債權”的預披露消息，底價暫未公布。

粗看起來，這跟其他產(chǎn)權出售消息并無特別之處。但熟悉行業(yè)的人士，迅速就看出了里面的“門道”，這并非一筆簡單的產(chǎn)權轉讓交易。

西安華宜置地前身是西安華僑城置地，成立于2015年底，注冊資本9000萬美元，經(jīng)營范圍主要是物業(yè)管理、租賃服務，唯一股東是港名有限公司，為國有控股企業(yè)。從該筆交易的審批看，背后是華僑城。

實際上，西安華宜置地就是華僑城在西安市中心重點開發(fā)的“華僑城長安國際中心”大型商業(yè)項目的持有主體。

該項目地處西安市中心的鐘樓商業(yè)區(qū)，具體坐落于古都長安中軸迎賓道，毗鄰省人大、永寧門城市會客廳，附近有SKP、王府井百貨、合生匯等，包括長安國際中心2號樓、3號樓等高端商辦物業(yè)及部分停車位。

彼時，執(zhí)掌華僑城集團的就是“知名大佬”段先念，早期就在西安工作，歷任西安理工大學教師、西安高科核心高管，以及西安曲江新區(qū)管委會主任等，成功打造了著名的“曲江模式”，2008年4月成為西安市副市長。

2014年，段先念被“空降”至華僑城集團任黨委副書記、總經(jīng)理，迅速將“曲江模式”復制過來，要求華僑城未來要成為“中國文化旅游業(yè)航空母艦”。3年后，段先念成為華僑城集團董事長、總經(jīng)理。隨著當時樓市起飛，火爆的華僑城模式進入“高光時刻”。

2018年中期，華僑城集團宣布重倉西安，計劃5年投入2380億元，成為段先念執(zhí)掌華僑城之后推出的最大一項投資計劃。彼時，段先念曾對外說，“我始終熱愛西安、關注西安。華僑城投資西安決心從未改變，力度只增不減，將全力加快項目建設，拓展更多合作領域”。

在此期間的2015年10月，“定位于商業(yè)開發(fā)運營”的華僑城亞洲曾公告斥資15.9億元從長安控股集團收購了其持有“西安長安國際中心”項目，順便解決其對東亞銀行的欠款問題。

彼時，西安“長安國際中心”項目包含二號樓C座、D座一層，三號樓（不包括一層）及270個停車位，總建面約7.45萬方。華僑城計劃收購后將二號樓繼續(xù)作為辦公出租，三號樓升級改造后也改做高檔辦公出租，以獲取較高回報率。

從時間點看，2015年底，亞橋城亞洲成立附屬公司西安華僑城置地，對應就是上述收購的資產(chǎn)包。

2020年底，華僑城亞洲玩了一出“金融藏身術”，即由開曼基金斥資20.37億港元收購港名有限公司進而收購西安華僑城置地，而開曼基金由華僑城亞洲和HNW Investment Fund以“49：51”比例出資成立。

這么一運作下來，西安華僑城置地從華僑城亞洲的賬面上“出表”了，但其又透過持有開曼基金49%權益而間接實際控制著它及其手上資產(chǎn)包。

為此，華僑城亞洲還簽了“對賭協(xié)議”，承諾西安華僑城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含稅）將分別不少于8500萬元、9300萬元及1億元，若相應年份的年租金收入低于業(yè)績目標，將觸發(fā)購回機制。

另據(jù)悉，2018年至2020年7月底，西安華僑城置地按年取得收入分別是7796萬元、8970.8萬元和5350.21萬元。這意味著華僑城亞洲此次對賭壓力并不大，但業(yè)內人士對此指出關鍵看后續(xù)運營如何。

很遺憾，西安華僑城置地此前已變身為西安華宜置地，據(jù)公開披露其2024年實現(xiàn)營收6782.4萬元，營業(yè)利潤虧損近1600萬元，凈利潤虧損近1460萬元；今年前三季度實現(xiàn)營收5156.27萬元，營業(yè)利潤虧損1239萬元，凈利潤虧損1447.27萬元。

從以上實際數(shù)據(jù)看，華僑城亞洲2025年完成對賭協(xié)議要求“壓力很大”，否則將觸發(fā)贖回機制，其也將面臨很大的資金壓力。

就華僑城亞洲來看，華僑城亞洲2025年上半年實現(xiàn)營收約2.61億元，同比下降約56.4%；歸母凈利潤虧損約1.91億元。去年全年，華僑城亞洲實現(xiàn)營收9.83億元，同比下降23.84%；歸母凈利潤虧損1.73億元。

截至今年6月底，華僑城亞洲旗下共有8支基金，涉及2支主動管理基金，對應規(guī)模13億元，管理及參股基金規(guī)模41.72億元。

該期末，華僑城亞洲的賬上涉及銀行存款及庫存現(xiàn)金1.44億元，但一年內到期的銀行及其他貸款高達15.4億元、關聯(lián)方及非控股股東權益貸款19.24億元，可見其短期償債壓力很大。