金九銀十過去了，今年樓市成色如何？

從全國范圍來看，地域分化的預期較為明顯。

今天咱們聚焦四個一線城市，看看這些 “領頭羊” 的表現(xiàn)。

主要關注二手房的成交量和價格，這兩項是衡量市場溫度變化的核心指標。

下圖是四個一線城市二手房的月度成交量走勢圖。

最右側的紅色柱體（代表十月份）環(huán)比九月份下跌了 14%，同比去年十月份（第二根紅色柱體）大幅下降 26%。

今年九月份的成交量（最右側倒數(shù)第二根柱體）同比上漲 12%，且相比七、八月份有小幅反彈，但十月份的量能明顯低于七、八、九這三個月。

綜合來看，二手房成交量在十月份出現(xiàn)了明顯下滑。

為何九月份成交量會上漲？

主要是因為八月到九月期間，北京、上海、深圳這三個重要城市出臺了限購放松和信貸優(yōu)惠政策。

而十月份成交量下滑明顯，主要有兩個原因：

其一，每年十月份相比九月份，成交量一般都會出現(xiàn)下滑，主要是受十月份長假因素干擾，2023 年也是如此。

其二，2024 年十月份相比九月份大幅下滑，還需結合去年情況來看 —— 去年九月下旬國家出臺了一系列重磅政策，導致去年十月份成交量大幅反彈，基數(shù)較高也使得今年十月同比降幅更顯著。

總體來看，今年三月份之后，樓市成交量呈震蕩下行趨勢，十月份的成交量更是創(chuàng)下了三月份以來的最低值。

這意味著，即便部分大城市出臺了放松政策，但 “藥效” 有限，成交量在反彈幾周后便繼續(xù)掉頭向下。

我們再分別看一下四個一線城市的量能走勢：

• 北京：十月份成交量比九月份大幅下降 24%。北京在八月初新政出臺后，九月份二手房成交量出現(xiàn)明顯增長，但十月份又不行了，甚至比七、八月份的成交量還要低。

• 上海：十月份成交量環(huán)比九月份下跌 9%，跌幅小于北京。但上海九月份相比七、八月份的量能僅是微增，政策效應小于北京。

• 深圳：十月份成交量環(huán)比九月份小跌 9%，相比去年十月份則大跌 29%。不過，今年以來深圳累計的二手房成交量，同比去年前十個月增長了 24%，增幅大于北京、上海和廣州。

• 廣州：十月份成交量環(huán)比九月份下跌 10%，且九月份相比七、八月份呈連續(xù)下降趨勢。廣州在八、九月份沒有出臺新政，因此九月份的成交量根本沒有反彈，市場非常低迷。

看完二手房的交易量，我們再來看二手房的價格變化。

不同機構（包括統(tǒng)計局）發(fā)布的二手房價格數(shù)據(jù)較多，總體來看，今年四月份以來，全國二手房價格的跌幅逐步擴大。

這里我們以貝殼的成交均價為參考，看看深圳的二手房價格：

十月份深圳二手房價格相比九月份出現(xiàn)下跌，而八、九月份曾連續(xù)兩個月小幅上漲，這與深圳此前出臺的限購放松和信貸刺激政策有關。

但十月份深圳二手房價格降幅較為明顯，已低于七月份水平，每平米 4.93 萬元的價格更是創(chuàng)下了深圳二手房價格過去多年的新低。

結合成交量和價格來看，深圳在政策出臺后雖出現(xiàn)了一波小反彈，但持續(xù)時間很短，僅一兩個月，十月份便出現(xiàn)了量價齊跌的慘淡局面。

通過上述客觀數(shù)據(jù)分析可以看出，今年十月份一線城市的樓市相比九月份明顯降溫。

要知道，全國很多地區(qū)在九月份就沒有出現(xiàn)反彈，十月份更是沿著九月份的下滑軌道繼續(xù)下行。

如果要給今年九、十月份的樓市成色定性，一線城市可以說是 “銅九鐵十”，而全國更多的二、三、五線城市，市場情況則更差。

老楊呼吁，國家層面必須考慮出臺新政策了。

僅靠地方政策，即便像北上廣深這樣的城市，政策的力度和效果也非常有限。

如果今年第四季度乃至全年都不出臺新政策，那么今年的樓市數(shù)據(jù)肯定會慘不忍睹。

到了明年上半年，大概率要出臺重磅政策。