上海的老破小和老破大這些房子到底還有沒有出路？?jī)煞N房子雖然聽起來差不多，但實(shí)際面臨的市場(chǎng)處境完全不同。

先說老破小，老破小通常是指面積在50㎡以下、房齡在2000年以前的老公房，一般都是“某某新村”這類小區(qū)。這種房子雖然年代久遠(yuǎn)、面積小，但它有個(gè)特點(diǎn)，總價(jià)相對(duì)低。所以對(duì)這種產(chǎn)品，只要價(jià)格到位，沒有賣不掉的。為什么這么說呢？

因?yàn)檫@種房子滿足了一部分特定需求，比如剛來上海的年輕人需要“上車”，或者家長(zhǎng)為了學(xué)區(qū)，再或者是等著拆遷機(jī)會(huì)。老破小有點(diǎn)像市場(chǎng)上的特價(jià)商品，雖然產(chǎn)品本身不完美，但只要價(jià)格足夠有吸引力，總能找到買家。

老破大就完全不同了。這些房子面積都在100㎡以上，同樣是2000年以前建的老大樓，通常叫“某某大廈”“某某廣場(chǎng)”。老破大面臨的核心問題是總價(jià)高，一套老破大動(dòng)輒五六百萬甚至七八百萬，這個(gè)總價(jià)區(qū)間正好和上?，F(xiàn)在推出的第四代住宅新房高度重合。

大家可以想一想，一個(gè)年輕人手頭有五六百萬預(yù)算，他會(huì)選擇黃浦區(qū)、徐匯區(qū)那些電梯吱吱作響的老大樓，還是出門右轉(zhuǎn)兩站地鐵去買中環(huán)那些品質(zhì)更高、人車分流、帶會(huì)所泳池的新房？

答案很明顯。老破大現(xiàn)在面臨的錯(cuò)配問題是：能承受這個(gè)總價(jià)的人看不上老產(chǎn)品，看上老產(chǎn)品的人又出不上這個(gè)價(jià)格。這種錯(cuò)配導(dǎo)致老破大的看房量很少，成交周期很長(zhǎng)。

那對(duì)于老破小的房東，我的建議是要認(rèn)清自己房子的定位。老破小的價(jià)值在于它的資源屬性，可能是學(xué)區(qū)，可能是地段配套，或者是動(dòng)遷預(yù)期。在定價(jià)時(shí)要參考同板塊內(nèi)總價(jià)最低的類似房源，用價(jià)格優(yōu)勢(shì)來吸引買家。

對(duì)于老破大的房東，情況就比較緊迫了。這類房子現(xiàn)在還能吸引一些“老錢”客戶，就是那些比較看重地段、對(duì)產(chǎn)品新舊不太在意的中年購(gòu)房者。但隨著購(gòu)房主力的年輕化，這個(gè)客戶群體正在快速萎縮。

所以如果你手里有老破大，遇到誠(chéng)意客戶一定要認(rèn)真對(duì)待，有時(shí)候可能需要在價(jià)格上做出較大的讓步，比如降個(gè)一兩百萬，但這可能是及時(shí)止損的最佳選擇，錯(cuò)過一個(gè)客戶可能要等上好幾個(gè)月才能等到下一個(gè)。

總的來說，在當(dāng)前的市場(chǎng)上，沒有絕對(duì)賣不掉的房子，只有不合適的價(jià)格。關(guān)鍵是房東要認(rèn)清自己房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，根據(jù)市場(chǎng)需求來調(diào)整預(yù)期。未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)越來越分化，隨著第四代住宅的推廣和年輕人居住觀念的改變，產(chǎn)品的重要性會(huì)越來越突出。

老破小因總價(jià)低，還能在市場(chǎng)上找到自己的位置，但老破大如果不在資源上有特別突出的優(yōu)勢(shì)，比如頂級(jí)的學(xué)區(qū)或者核心區(qū)的區(qū)位，未來流通性會(huì)越來越差。