來自上海樓市情報

上海樓市正在經(jīng)歷一場無聲的重塑，一邊是普通住宅市場的謹慎觀望，一邊是高端豪宅的火爆搶購，市場分化從未如此鮮明。

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上海新房市場：高端項目領跑

2025年10月，上海新房市場成交規(guī)模呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢，熱銷樓盤仍集中在區(qū)域核心地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品中。隨著新房同質(zhì)化產(chǎn)品供應增多，競爭壓力凸顯，客戶決策周期延長，部分項目續(xù)銷批次去化速度有所減緩。

從數(shù)據(jù)來看，上海新房市場10月成交11102套，雖然環(huán)比9月有所回落，但整體仍保持相對穩(wěn)定。

新房市場的熱銷項目集中在核心區(qū)域。以第43周（10月20日-10月26日）為例，黃浦區(qū)成為成交面積和總價雙料冠軍，成交量2.02萬平米，占成交總量的15.99%。成交總價42.25億元，占全市總價的36.11%。

政策效應持續(xù)釋放是支撐新房市場的重要因素。8月25日，上海出臺“滬六條”樓市新政，放寬了外環(huán)外限購，同時調(diào)整了信貸、公積金等政策。

新政實施后，外環(huán)外市場活躍度明顯提升。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“8·25新政”出臺后首月，上海市外環(huán)外新房成交占全市的比重達73.45%，達到年內(nèi)新高。

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二手房：以價換量仍是主導

二手房市場方面，10月上海二手房共成交18483套（含住宅、商辦及車位等），環(huán)比下降9.35%。不過，從節(jié)后表現(xiàn)來看，市場實際展現(xiàn)出較強韌性。

由于國慶假期因素，10月比正常月份少了8個有效交易日。但從節(jié)后數(shù)據(jù)看，二手房日均成交達到754套，比9月份的日均680套高出近10%。

特別是10月最后5個工作日，連續(xù)4天成交超過700套。10月12日更是創(chuàng)下1266套的單日成交記錄，是自5月10日以來156天內(nèi)的最高值。

這種“翹尾”行情為市場注入了一絲信心。

此外，據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，近八成房源的成交價低于掛牌價5%以上。

二手房價格下行壓力主要來自于高掛牌量和預期偏弱的影響。業(yè)主議價空間增大，促使部分需求入市，支撐了成交量的大體穩(wěn)定。

從需求結(jié)構看，總價500萬元以下的剛需房源成為市場交易主力。這類房源的線上咨詢量保持高熱度，是市場熱度的關鍵支撐。

與此同時，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)二手房價格逐步企穩(wěn)。如陸家嘴、徐匯濱江等核心區(qū)二手豪宅房東議價空間已收窄至3%-5%，找房熱度環(huán)比微漲1.5%。

區(qū)域分化也十分明顯。核心區(qū)域依托資源稀缺性，價格相對平穩(wěn)，但外圍區(qū)域價格調(diào)整較為明顯。這種分化反映出購房者對地段價值的看重程度提高。

未來上海樓市的發(fā)展路徑已經(jīng)明確：核心區(qū)與外圍區(qū)域分化、高端物業(yè)與普通住宅分化。購房者更加理性，更懂產(chǎn)品，只有真正的好項目才能獲得市場認可。

隨著上?！昂梅孔印睒藴实墓傩吐鋵崳≌焚|(zhì)將迎來全面提升，未來將進一步激活改善型需求。