前言

9月17日，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比已達(dá)36%，較2020年翻倍增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，70多個(gè)城市推出"以舊換新"政策，首批市民簽約成功，平均交易周期縮短至45天。

這場(chǎng)房地產(chǎn)制度變革的速度遠(yuǎn)超預(yù)期，為何政策組合拳如此有效？會(huì)給普通人帶來(lái)什么改變？

從賭徒到上帝的身份轉(zhuǎn)變

過(guò)去買房像開(kāi)盲盒，購(gòu)房者如同賭徒不敢下手，因?yàn)檎l(shuí)也不知道最終能不能拿到鑰匙。

交了幾百萬(wàn)首付，簽的不是購(gòu)房合同，而是一場(chǎng)命運(yùn)的豪賭，運(yùn)氣好能收房，運(yùn)氣差直接爛尾。

鄭州的張阿姨就經(jīng)歷過(guò)這樣的煎熬，2019年買的房子兩年沒(méi)動(dòng)工，每個(gè)月還在還著沉重的房貸。

但是現(xiàn)在，現(xiàn)房銷售正在成為主流，購(gòu)房者終于有了上帝般的安全感和選擇權(quán)。

現(xiàn)房銷售比例從2020年的13%飆升至36%，這個(gè)數(shù)字背后是無(wú)數(shù)家庭重獲的安心。

深圳的李先生最近買了一套現(xiàn)房，他說(shuō)走進(jìn)小區(qū)看到的不是沙盤(pán)，而是真實(shí)的園林景觀。

這種從賭徒到上帝的身份轉(zhuǎn)變，只用了短短4年時(shí)間，卻改變了數(shù)千萬(wàn)人的命運(yùn)軌跡。

有意思的是，這種轉(zhuǎn)變并非偶然，而是制度設(shè)計(jì)者深思熟慮的結(jié)果，體現(xiàn)了中國(guó)治理智慧。

過(guò)去那種靠預(yù)售回款、高杠桿滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式正在成為歷史，取而代之的是更加穩(wěn)健的現(xiàn)房銷售。

這不僅是一種交易方式的改變，更是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的根本尊重和保護(hù)。

從焦慮不安到安心踏實(shí)，從被動(dòng)接受到主動(dòng)選擇，這種身份轉(zhuǎn)變的意義遠(yuǎn)超想象。

住建部最新數(shù)據(jù)顯示，已有15個(gè)重點(diǎn)城市全面推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，效果顯著。

更重要的是，這種轉(zhuǎn)變還在繼續(xù)深化，未來(lái)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

當(dāng)每個(gè)購(gòu)房者都能像上帝一樣挑選房子時(shí)，整個(gè)行業(yè)才能真正回歸居住的本質(zhì)屬性。

這不僅是一場(chǎng)交易革命，更是一場(chǎng)價(jià)值觀的深刻重塑。

讓人想不到的是，這種轉(zhuǎn)變背后還隱藏著更深層的制度智慧。

雙軌制改革的治理智慧

這場(chǎng)變革的核心是雙軌制設(shè)計(jì)，這種設(shè)計(jì)體現(xiàn)了中國(guó)式改革的獨(dú)特智慧。

雙軌制就像新老司機(jī)同開(kāi)一輛車，老司機(jī)負(fù)責(zé)穩(wěn)定方向盤(pán)，新司機(jī)負(fù)責(zé)提速前進(jìn)。

住建部政策研究中心主任形象地比喻，這是漸進(jìn)式改革的典范，既不能急剎車，更不能急轉(zhuǎn)彎。

具體來(lái)說(shuō)，一邊是堅(jiān)定推進(jìn)現(xiàn)房銷售，另一邊是嚴(yán)密規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。

這種雙軌并行的設(shè)計(jì)，既解決了歷史遺留問(wèn)題，又為未來(lái)發(fā)展開(kāi)辟了新路徑。

歷史上，很多改革都是"一刀切"式的，結(jié)果往往欲速則不達(dá)，雙軌制避免了這種陷阱。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)認(rèn)為，這種設(shè)計(jì)體現(xiàn)了"穩(wěn)中求進(jìn)"的改革哲學(xué)。

2025年現(xiàn)房銷售比例達(dá)到36%，比2020年提升了23個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)據(jù)證明了雙軌制的有效性。

更值得注意的是，這種改革不是權(quán)宜之計(jì)，而是一種戰(zhàn)略平衡，體現(xiàn)了制度設(shè)計(jì)的前瞻性。

清華大學(xué)林澎

雙軌制最精妙的地方在于，它承認(rèn)歷史、尊重現(xiàn)實(shí)、面向未來(lái)，實(shí)現(xiàn)了改革的平穩(wěn)過(guò)渡。

歐美發(fā)達(dá)國(guó)家現(xiàn)房銷售占比95%以上，中國(guó)的雙軌制探索為世界提供了中國(guó)方案。

這種治理智慧不僅適用于房地產(chǎn)，也為其他領(lǐng)域的改革提供了重要借鑒。

當(dāng)前，中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵期，雙軌制的成功經(jīng)驗(yàn)具有深遠(yuǎn)的啟示意義。

從治理角度看，雙軌制體現(xiàn)了"既要又要還要"的辯證思維，避免了非此即彼的極端。

更重要的是，這種設(shè)計(jì)讓改革的陣痛降到最低，讓普通人的獲得感最大化。

這正是中國(guó)改革的特色和優(yōu)勢(shì)所在，也是雙軌制最深刻的智慧體現(xiàn)。

以舊換新的組合拳創(chuàng)新

除了雙軌制的制度設(shè)計(jì)，以舊換新的政策創(chuàng)新更是讓人眼前一亮。

這種組合拳政策不是單一刺激，而是系統(tǒng)性解決方案，體現(xiàn)了政策制定的精細(xì)化和科學(xué)化。

以舊換新有三種模式：國(guó)企收購(gòu)、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、稅費(fèi)補(bǔ)貼，每種都針對(duì)不同的痛點(diǎn)。

國(guó)企收購(gòu)模式下，政府邀請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行公平估值，徹底解決了價(jià)格不透明的問(wèn)題。

這些回收的舊房可以用于保障性租賃住房或人才公寓，實(shí)現(xiàn)了資源的循環(huán)利用。

鄭州的老王家就通過(guò)國(guó)企收購(gòu)模式，用舊房換了新房，整個(gè)流程只用了45天就完成了。

市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式更絕，把不可退的定金變成了可退的訂金，大大降低了換房的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在人們可以先付新房訂金再賣舊房，賣了舊房后再付新房首付，這種模式消除了后顧之憂。

稅費(fèi)補(bǔ)貼是最直接的激勵(lì)，賣舊房后3個(gè)月內(nèi)買新房，契稅全免，3到6個(gè)月內(nèi)買契稅免80%。

這種階梯式補(bǔ)貼設(shè)計(jì)非常巧妙，鼓勵(lì)人們快速?zèng)Q策，增加了市場(chǎng)的流動(dòng)性。

首批享受政策的市民反饋比預(yù)期好很多，很多人說(shuō)這種政策真正解決了實(shí)際問(wèn)題。

深圳、廣州等一線城市的現(xiàn)房試點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，證明了政策的吸引力。

5月17日新政滿月后，重點(diǎn)城市新房成交量環(huán)比增長(zhǎng)15-30%，二手房掛牌量增加20-40%。

這種組合拳政策的成功，關(guān)鍵在于它不是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，而是系統(tǒng)性的制度安排。

更重要的是，這種創(chuàng)新為解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題提供了全新思路。

房地產(chǎn)新生態(tài)的啟示

這場(chǎng)變革帶來(lái)的不僅是政策的調(diào)整，更是整個(gè)行業(yè)生態(tài)的深刻重塑。

過(guò)去那種依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式正在被淘汰，取而代之的是更加穩(wěn)健的發(fā)展方式。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯從"規(guī)模為王"徹底轉(zhuǎn)向"品質(zhì)為王"，這倒逼房企進(jìn)行根本性轉(zhuǎn)型。

那些資金鏈穩(wěn)健、注重產(chǎn)品品質(zhì)和品牌口碑的實(shí)力派房企，將迎來(lái)屬于自己的春天。

相反，那些過(guò)度依賴杠桿、產(chǎn)品力弱的房企，很可能在這場(chǎng)變革中被淘汰出局。

麥肯錫預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)制度變革將帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈增長(zhǎng)2-3萬(wàn)億，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)驚人。

中金公司評(píng)估，政策組合拳將在3年內(nèi)消化80%的存量房風(fēng)險(xiǎn)，這大大降低了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

更重要的是，這場(chǎng)變革的影響將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出房地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式都有深遠(yuǎn)啟示。

從追求速度規(guī)模到追求質(zhì)量效益，這種轉(zhuǎn)變是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。

房地產(chǎn)制度變革為其他領(lǐng)域的改革提供了成功范例，證明了漸進(jìn)式改革的優(yōu)越性。

未來(lái)3-5年，現(xiàn)房銷售將成為主流，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)將成為房企生存的關(guān)鍵法則。

這種轉(zhuǎn)變不僅讓購(gòu)房者受益，更推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向更加健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

從更深層次看，這場(chǎng)變革體現(xiàn)了發(fā)展理念的根本轉(zhuǎn)變，從"以GDP論英雄"轉(zhuǎn)向"以人民為中心"。

當(dāng)房子真正回歸居住屬性，當(dāng)普通人的權(quán)益得到真正保障，這才是發(fā)展的真正意義。

這場(chǎng)制度變革的智慧和價(jià)值，值得我們深入思考和學(xué)習(xí)。

它不僅解決了現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，更為中國(guó)未來(lái)的發(fā)展指明了方向。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)制度變革體現(xiàn)了漸進(jìn)式改革的智慧，讓市場(chǎng)回歸理性。

未來(lái)現(xiàn)房銷售將成為主流，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)成為房企生存的關(guān)鍵法則。

這場(chǎng)變革帶來(lái)的不僅是政策紅利，更是發(fā)展理念的根本轉(zhuǎn)變。