作者：周軍律師.

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在商品房、二手房交易中，“逾期交房” 是最常見(jiàn)的糾紛之一。

那么，逾期交房符合哪些情形的，購(gòu)房人就有權(quán)解除合同呢？

一、核心法律邏輯：逾期交房解除合同的 “雙軌制” 依據(jù)

購(gòu)房人主張解除合同，需依托 “約定解除” 或 “法定解除” 兩大路徑，二者滿足其一即可：

1. 約定解除：基于合同自由原則，若購(gòu)房人與出售人在《房屋買賣合同》中明確約定 “逾期交房 X 日，購(gòu)房人有權(quán)解除合同”，則逾期天數(shù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，購(gòu)房人可直接依據(jù)合同行使解除權(quán)；

1. 法定解除：若合同未約定或約定不明，需滿足《民法典》第五百六十三條 “當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，或 “遲延履行債務(wù)致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”（根本違約），購(gòu)房人方可主張法定解除。

二、購(gòu)房人有權(quán)解除合同的 4 類典型情形（附認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)）

（一）合同明確約定逾期交房解除條件，且已滿足約定標(biāo)準(zhǔn)

這是最直接的解除情形，核心是 “按合同約定執(zhí)行”，無(wú)需額外證明 “嚴(yán)重后果”，只需舉證逾期天數(shù)達(dá)標(biāo)。

認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

1. 逾期天數(shù)需精確計(jì)算（從合同約定的交房日次日起算，至出售人實(shí)際具備交房條件之日止）；
2. 需排除 “不可抗力”“購(gòu)房人自身原因” 等約定免責(zé)情形（如購(gòu)房人未按時(shí)支付尾款導(dǎo)致交房延遲，出售人不構(gòu)成違約）。

（二）逾期交房超合理期限，經(jīng)購(gòu)房人催告后仍不履行

若合同未約定解除條件，購(gòu)房人需先履行 “催告義務(wù)”—— 向出售人發(fā)送書(shū)面催告函，要求其在合理期限內(nèi)交房；若出售人在催告后仍未交房，購(gòu)房人可主張法定解除。

關(guān)鍵要點(diǎn)：

1. “合理期限” 的認(rèn)定：司法實(shí)踐中通常以 3 個(gè)月為參考（參考商品房司法解釋），但需結(jié)合房屋類型調(diào)整（如二手房裝修簡(jiǎn)單，合理期限可縮短至 1-2 個(gè)月；毛坯房或期房，可適當(dāng)延長(zhǎng)）；
2. 催告函的形式要求：需以書(shū)面形式（快遞、郵件并留存憑證），明確載明 “要求 X 日內(nèi)交房，否則將解除合同”，避免口頭催告（無(wú)證據(jù)證明）。

（三）逾期交房導(dǎo)致購(gòu)房人 “合同目的落空”（根本違約）

即使逾期天數(shù)未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)，也未經(jīng)過(guò)催告，但若逾期行為直接導(dǎo)致購(gòu)房人 “無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房目的”，則構(gòu)成根本違約，購(gòu)房人可直接解除合同。

常見(jiàn)情形：

1. 學(xué)區(qū)房逾期，錯(cuò)過(guò)入學(xué)時(shí)間：購(gòu)房人買學(xué)區(qū)房是為孩子 2025 年 9 月入學(xué)，約定 2025 年 6 月交房以便辦理落戶，出售人逾期至 2025 年 10 月交房，導(dǎo)致孩子無(wú)法入學(xué)，購(gòu)房目的落空；
2. 婚房逾期，影響結(jié)婚計(jì)劃：購(gòu)房人買婚房用于 2025 年 5 月結(jié)婚，約定 2025 年 3 月交房裝修，出售人逾期至 2025 年 7 月交房，導(dǎo)致婚禮無(wú)法按計(jì)劃在新房舉辦，且無(wú)其他替代住房；
3. 投資房逾期，錯(cuò)失出租收益：購(gòu)房人買商鋪用于 2025 年 1 月出租，約定 2024 年 12 月交房，出售人逾期至 2025 年 6 月交房，導(dǎo)致 6 個(gè)月租金損失，投資目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

裁判規(guī)則：最高法在相關(guān)判例中明確，“判斷是否構(gòu)成根本違約，需看逾期行為與購(gòu)房目的的關(guān)聯(lián)性 —— 若購(gòu)房目的具有‘時(shí)效性’，逾期直接導(dǎo)致該目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，即使逾期天數(shù)不長(zhǎng)，也可解除合同”。

（四）出售人存在 “惡意逾期”，且無(wú)任何補(bǔ)救措施

若出售人明知無(wú)法按期交房，卻故意隱瞞（如未告知房屋被查封、未完工等），或逾期后無(wú)任何積極補(bǔ)救行為（如拒絕溝通、拖延整改），甚至以 “資金鏈斷裂”“項(xiàng)目停工” 為由明確表示無(wú)法交房，購(gòu)房人可認(rèn)定其 “惡意違約”，直接主張解除合同。

周軍律師提醒，出售人逾期交房時(shí)，購(gòu)房人能否解除合同，關(guān)鍵看 “是否符合約定” 或 “是否構(gòu)成根本違約”。 約定明確的按約定執(zhí)行，約定不明的看是否經(jīng)催告仍不履行、是否導(dǎo)致合同目的落空或存在惡意逾期。遇到相關(guān)問(wèn)題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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