來自鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)上海

上周（11月3日-9日）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓調(diào)整，二手房與新房市場(chǎng)均呈現(xiàn)顯著分化態(tài)勢(shì)。

據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，二手房市場(chǎng)延續(xù)“高庫存、低價(jià)位、剛需主導(dǎo)”格局，周度網(wǎng)簽量環(huán)比下降8.43%至5138套，全市掛牌量仍超35萬套，均價(jià)環(huán)比微降0.21%；新房市場(chǎng)則遭遇“量價(jià)齊跌”，成交面積環(huán)比銳減46.16%僅5.33萬平方米，均價(jià)受豪宅去化放緩影響下跌7.76%，新增供應(yīng)與認(rèn)購市場(chǎng)同樣表現(xiàn)平淡。

Part.1

二手房：高位掛牌與去化壓力

上周上海二手房市場(chǎng)延續(xù)量價(jià)調(diào)整格局，周度成交量環(huán)比持續(xù)下行。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周上海二手房網(wǎng)簽總量為5138套，環(huán)比下降8.43%，日均成交約734套。值得注意的是，11月8日單日成交1075套，再度站上千套關(guān)口，反映部分時(shí)段成交活躍度仍存。

掛牌端表現(xiàn)同樣凸顯市場(chǎng)壓力。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，全市二手住宅掛牌總量達(dá)356,274套。盡管庫存量較前期略有回落，但絕對(duì)數(shù)值依然龐大，市場(chǎng)去化壓力未能得到實(shí)質(zhì)性緩解。

具體從區(qū)域分布來看，浦東新區(qū)以91993套的掛牌量穩(wěn)居首位，閔行區(qū)（41958套）、寶山區(qū)（36980套）分別位列第二、三位，核心城區(qū)及近郊區(qū)的掛牌壓力尤為突出。

價(jià)格方面，市場(chǎng)下行壓力仍在持續(xù)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)顯示，上周上海二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為59127元/平方米，環(huán)比下降0.21%，價(jià)格調(diào)整態(tài)勢(shì)延續(xù)。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

整體而言，當(dāng)前上海二手房市場(chǎng)正處于“高庫存、低價(jià)位、剛需主導(dǎo)”的深度調(diào)整階段。一方面，龐大的掛牌量賦予購房者更充分的選擇空間與議價(jià)主動(dòng)權(quán)，直接導(dǎo)致價(jià)格持續(xù)承壓；另一方面，堅(jiān)實(shí)的剛需基礎(chǔ)保障了市場(chǎng)交易的基本盤，疊加政策優(yōu)化的積極影響，部分潛在需求得到有效激活。

市場(chǎng)分析人士指出，短期內(nèi)“以價(jià)換量”仍將是上海二手房市場(chǎng)的主旋律。這意味著對(duì)于有實(shí)際居住需求的購房者而言，當(dāng)前正是仔細(xì)甄選房源、理性議價(jià)入市的優(yōu)質(zhì)窗口期。但與之相對(duì)的是，面對(duì)超過35萬套的海量掛牌房源，如何快速吸引買家關(guān)注、提升成交效率，仍是擺在賣房者面前的一大挑戰(zhàn)。

Part.2

新房市場(chǎng)：成交面積腰斬、豪宅乏力

上周，上海新房市場(chǎng)呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌”態(tài)勢(shì)，成交面積環(huán)比近乎腰斬，豪宅項(xiàng)目去化放緩?fù)侠劬鶅r(jià)下行。盡管個(gè)別改善型項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，但整體市場(chǎng)活躍度不足。

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.3—11.9）新房成交面積5.33萬平方米，環(huán)比減少46.16%；受豪宅項(xiàng)目交易量銳減影響，成交均價(jià)同步下行至69225元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)7.76%。

區(qū)域市場(chǎng)方面，上周全市無一行政區(qū)成交面積突破1萬平方米，創(chuàng)下階段性區(qū)域成交的“冰點(diǎn)”。傳統(tǒng)成交大戶大浦東雖仍居區(qū)域榜首，但成交面積驟降至8693平方米，較平日1.5萬平方米的常規(guī)水平縮水近43%；意外躋身亞軍的金山區(qū)則呈現(xiàn)“被動(dòng)領(lǐng)跑”態(tài)勢(shì)，該區(qū)常年處于成交下游梯隊(duì)，此次排名上升并非源于需求爆發(fā)，而是整體市場(chǎng)活躍度不足導(dǎo)致的反差現(xiàn)象，進(jìn)一步印證了當(dāng)前市場(chǎng)的疲軟狀態(tài)。

從產(chǎn)品類型看，市場(chǎng)上周主要以首次改善項(xiàng)目為主導(dǎo)，成交金額前十的樓盤中，單價(jià)3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品占據(jù)六席。

其中，徐匯區(qū)長橋板塊的海上清和璽表現(xiàn)最為突出，上周網(wǎng)簽24套，成交面積3015.08平方米，網(wǎng)簽均價(jià)115924元/平方米。該項(xiàng)目于10月24日開盤，推出161套建面約112-120平方米房源。

緊隨其后的是金山新城板塊的復(fù)地星愉灣，上周網(wǎng)簽13套，成交面積1762.18平方米；寶山共康板塊的大華公園柏翠和臨港新城的港城悅領(lǐng)也表現(xiàn)尚可，分別網(wǎng)簽16套和18套，成為區(qū)域成交的重要支撐。

數(shù)據(jù)來源：上海中原房地產(chǎn)

供應(yīng)端方面，上周上海新房市場(chǎng)新增供應(yīng)維持低位，僅有綠城逸廬、綠城黃浦one兩個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)推出96套房源。

其中綠城逸廬40套房源，共40組客戶參與搖號(hào)選房，認(rèn)購率100%；綠城黃浦one56套房源，共77組客戶參與搖號(hào)選房，認(rèn)購率138%。

認(rèn)購市場(chǎng)整體平淡，上周開啟認(rèn)購的中建玖上瑯宸、建發(fā)海宸、翡雲(yún)悅府、金陵華庭四個(gè)項(xiàng)目中，僅金陵華庭公布認(rèn)購數(shù)據(jù)，收獲60余組意向登記，認(rèn)購率約150%，其余項(xiàng)目均未對(duì)外披露認(rèn)購情況，市場(chǎng)信心不足的跡象明顯。

在新房公示方面，上周共有10個(gè)項(xiàng)目入市，總計(jì)推出1118套房源，總貨值約77.57億元，分布于浦東、楊浦、閔行等多個(gè)區(qū)域，后續(xù)供應(yīng)的逐步釋放或?yàn)槭袌?chǎng)帶來一定活力。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，月初供求處于低位并不意外，近期市場(chǎng)交易氛圍并不高。

成交前十榜單中已經(jīng)連續(xù)2周沒有出現(xiàn)簽約過百套的樓盤就是很好的證明。

另一原因是近期高端住宅成交速度放緩，無法支撐起市場(chǎng)交易。

近期一些豪宅認(rèn)籌很少看到全部去化的樓盤，不少項(xiàng)目也開啟多樣的營銷活動(dòng)，能感受到市場(chǎng)的疲憊。

后續(xù)按慣例成交會(huì)有反彈，但剛需和豪宅均沒有亮點(diǎn)樓盤持續(xù)提升市場(chǎng)興奮的前提下短期成交難有穩(wěn)定表現(xiàn)。