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最近后臺粉絲追著問：“房姐，年底亦莊河西第一批限競房要滿5年解禁了，足足6000套！會不會把區(qū)域房價(jià)砸崩？”

還有人湊過來問： “這是不是撿漏的好機(jī)會？”

其實(shí)這段時(shí)間我也一直在盯這塊兒，今天就掏心窩子跟大家聊聊。

一、6000套“砸盤拋售”？

很多人慌，是怕這么多房子集中出來，業(yè)主們著急賣，互相壓價(jià)。

這要從限競房的背景說起，17、18年房地產(chǎn)市場火熱，房價(jià)快速上漲，作為一線城市的北京，房子根本就不愁賣，開發(fā)商為了追求利潤，當(dāng)時(shí)新房市場普遍做的都是大戶型，老百姓買不起，限競房就是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物，政府通過“限房價(jià)、競地價(jià)”“70/90”限制等防止房價(jià)失控。同時(shí)為了打擊炒房客，也規(guī)定了限競房的限售期，取得房產(chǎn)證或契稅憑證后，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

不過盡管限制重重，當(dāng)年亦莊這批限競房還是火了一把。

一來它價(jià)格比周邊次新二手房低，二來亦莊有產(chǎn)業(yè)支撐和學(xué)籍獨(dú)立的預(yù)期，除了剛需之外，還吸引了不少投資客，當(dāng)時(shí)很多外地購房者房都沒看，就把錢交了。

只是如今限競房滿5解禁，市場大家有目共睹。

一旦這批投資客想“解套”，就有“砸盤”的風(fēng)險(xiǎn)，不過好在他們也是真金白銀買來的，成本在那放著呢，肯定不會像回遷房業(yè)主那樣，因?yàn)闃O低的獲得成本就“無底線降價(jià)甩賣”。

不過好在這批限競房不是一下子全入市，從今年年底到28年陸續(xù)釋放出來，市場稍微有一個(gè)緩沖。

二、哪些房子會受影響？

高端盤還不好說，主要還是要看市場和政策，剛需、剛改市場可能要“首當(dāng)其沖”。

因?yàn)楫?dāng)年限競房有“70/90限制”：70%的建筑面積要求戶型都在90㎡以下。所以就導(dǎo)致解禁的房源，大多是89㎡的小三居，僅有少部分是130-140㎡的四居。

而亦莊河西的高端盤，和這些限競房也好、次新也罷，有著不可跨越的鴻溝，不會說一下子就被波及。像中海京叁號院、亦莊金茂府、金茂逸墅，主力都是大面積改善。想換金茂府的人，根本瞧不上限競房；買限競房的剛需，踮著腳也夠不著金茂府。

而當(dāng)下真正要警惕的，是區(qū)域內(nèi)500萬檔位的剛需剛改社區(qū)，比如萬科金域東郡、海梓府。

當(dāng)年這批限競房，限價(jià)在5.2萬- 5.4萬/㎡，毛坯或簡裝交付，加上裝修、稅費(fèi)和資金成本大概5.5萬-5.7萬/㎡。

再看現(xiàn)在的市場，萬科金域東郡91㎡三居、海梓府83㎡兩居，成交價(jià)基本在5.8萬- 6萬/㎡。

這一對比就很明顯了，如果這批限競房有人“砸盤拋售”，89㎡小三居單價(jià)賣到5.5萬/㎡，甚至更低，剛需花更少的錢就能解決“自住+上學(xué)”的問題，萬科金域東郡、海梓府這樣房齡更老的次新就很被動。

另外還有一個(gè)“隱藏風(fēng)險(xiǎn)”，萬科金域東郡和海梓府這倆小區(qū)2013年底開盤，當(dāng)年開盤價(jià)3.4-4.1萬/平，一手房業(yè)主持有成本較低，如果這部分業(yè)主“恐慌砸盤”，毫不夸張地說，亦莊河西的房價(jià)體系，可能就要重新洗牌了。

最后肯定會有人問，現(xiàn)在在亦莊河西買房，該怎么選？

我還是那句話，核心就是：看預(yù)算、看需求。

如果你考慮的是中海京叁號院、亦莊金茂府這樣的高端次新盤，自住合適可以考慮。

但如果預(yù)算有限，現(xiàn)在又不著急的，我勸你可以等等限競房。畢竟現(xiàn)在市場還沒看到明顯回暖的信號，多等等，說不定能等到更合適的價(jià)格和時(shí)機(jī)。

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