在近期有兩個(gè)有意思的現(xiàn)象。

一個(gè)是銀行直供房，另一個(gè)則是貸款賣房，其中一個(gè)代表金融機(jī)構(gòu)開始下場(chǎng)處理資產(chǎn)，而另一個(gè)則代表各路房東開始被動(dòng)的出清杠桿。

雖然兩者的出發(fā)點(diǎn)并不相同，但這在當(dāng)下的樓市中折射出了同一個(gè)信號(hào)。

所謂銀行直供房，顧名思義就是由銀行直接出售的房源。此類房源通常有兩個(gè)渠道，一類是抵押貸款違約所回收的房產(chǎn)；另一類則是由開發(fā)貸，企業(yè)貸抵押物的資產(chǎn)處置。

在過去，此類房源通常通過法拍渠道流向市場(chǎng)，而現(xiàn)在則更多通過銀行直接掛牌出售。

相較于法拍房，銀行直供房的產(chǎn)權(quán)更為清晰，并且價(jià)格更低，再加上由銀行直供，交易上更為便捷。

據(jù)多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，在2025年前三季度全國法拍及銀行直供類房源累計(jì)上架超47萬套，同比上漲約28%。

但是根據(jù)多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，整體法拍房成交率僅約14%，流拍率已高達(dá)85%。

而西安新增法拍房則在約7800套，同比增長(zhǎng)32%，但成交率低于15%，市區(qū)內(nèi)不少老城區(qū)房源連拍三次仍無人問津。

與銀行直供房形成鮮明對(duì)比的，是貸款賣房，沒錯(cuò)就是賣房。

簡(jiǎn)單舉例，一套房產(chǎn)掛牌價(jià)格為130萬，而業(yè)主的貸款實(shí)際上可能還有140萬，即使按照掛牌價(jià)格成交，并不能完全覆蓋貸款，還要再補(bǔ)10萬。

這里賣房的本質(zhì)是業(yè)主主動(dòng)止損。據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年10月二手房掛牌量同比增長(zhǎng)22.6%，而其中有46%的掛牌房源仍在按揭中，其中西安掛牌房源中仍在按揭的比例則在52%。

那么是什么原因，還沒有還完房貸的房子，就要拿出來賣？

既然因并不復(fù)雜，自去年以來全國平均房貸利率雖有所下降，但房?jī)r(jià)的整體下行仍未扭轉(zhuǎn)，對(duì)于不少購房者來說，購房的資金壓力極大，持有成本已高于購房者自身可預(yù)期的收益。

據(jù)銀行數(shù)據(jù)顯示，截止2025年第三季度，全國個(gè)人住房貸款余額約410000億元。同比僅增長(zhǎng)1.9%，創(chuàng)下近10年來的最低增速。

與此同時(shí)，六大國有銀行房貸不良率其余0.73-0.86%之間，較去年同期有所上升。

并且在此要強(qiáng)調(diào)的是，銀行通常不愿意接管房產(chǎn)，一旦房貸變成不良資產(chǎn)，就要計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，占用大量資金，并且房產(chǎn)滯銷也就意味著資金難以回籠，流動(dòng)性受限。

是在過去一套房即便是斷供拍賣后也能覆蓋貸款本金，而現(xiàn)在不少地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌超過20%，銀行拍賣后反而還要虧一些錢。

因此對(duì)于大多數(shù)房貸變成不良資產(chǎn)的情形下，銀行通常會(huì)通過協(xié)商、展期、降息等方式來避免斷供，也不會(huì)輕易接管房產(chǎn)。

把這兩件事結(jié)合在一起來看，就可以發(fā)現(xiàn)銀行更希望加快資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)暴露。而購房者則希望減輕杠桿，回籠資金。

目前來看，銀行直供房的數(shù)量增長(zhǎng)雖然較快，但占整體市場(chǎng)比例還比較低。

直供房成交的主力仍然集中在，對(duì)目前主流城市價(jià)格體系影響有限。

這一輪行情，讓市場(chǎng)重新認(rèn)識(shí)了房子的屬性，它不再是高杠桿的理財(cái)產(chǎn)品，而是回歸居住與資產(chǎn)配置的本質(zhì)。

或許對(duì)于購房者來說，銀行直供房的出現(xiàn)可以提供多一種選擇，但也要注意優(yōu)先關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)抵押狀態(tài)以及是否可以貸款。

并且要尤其注意低價(jià)房源可能存在共管欠費(fèi)或環(huán)境問題，不要盲目抄底，更要關(guān)注自身資金狀況與家庭長(zhǎng)期規(guī)劃。

即便是銀行直供房，1分錢1分貨的道理還是相通的。

對(duì)銀行來說，或許這個(gè)賣房潮只是開始，從金融體系的角度看，這是一次主動(dòng)去風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)出勤的表現(xiàn)。

相比隱性壞賬，透明的直售機(jī)制其實(shí)更為健康。

對(duì)于行業(yè)來說，要對(duì)市場(chǎng)整體有信心，也要對(duì)西安這樣的強(qiáng)二線城市有信心，產(chǎn)業(yè)還在升級(jí)，人口還在流入，現(xiàn)在所需要的并不是恐慌，而是我們的耐心。