由于生活需要，市民劉蕾（化名）決定再購買一套二手房用于改善生活，“今年3月，我們通過某房產(chǎn)中介看上了一套房屋，便決定盡快購買下來并收拾入住?！眲⒗僬f，經(jīng)商談，房屋總價180余萬元，她以全款方式進行購買，但就在后續(xù)簽約的過程中，因房屋中介算錯契稅稅率、有關(guān)稅費的“滿五唯一”政策也未告知清楚等原因，劉蕾對中介產(chǎn)生不信任感，不愿再繼續(xù)購買這套房屋。

劉蕾說，房屋買賣還未辦理網(wǎng)簽備案，她承認自身違約，也愿意支付一定違約金表示歉意，但沒想到后續(xù)卻被房主告上法庭，要求她按照購房協(xié)議中的約定，支付總房款20％的違約金，一共30余萬元，“房主稱原本賣給我這套房子是準備置換新房的，因為我的違約，導(dǎo)致他們無法全款購買房屋，只能通過銀行貸款，產(chǎn)生了高額的銀行貸款利息，所以需要我來承擔(dān)這筆損失。”劉蕾說，違約金賠付比例是否過高？產(chǎn)生的銀行利息為何全部轉(zhuǎn)嫁到她身上，對此她不理解。

華商報大風(fēng)新聞記者獲悉，這場官司近期以劉蕾敗訴落下帷幕，一審法院判決，因買方劉蕾單方面拒絕履行合同，構(gòu)成違約，判令解除雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》，并由劉蕾向賣方支付違約金34萬元。

判決

買方單方違約事實成立

支持原告訴求

記者從法院下達的《判決書》中獲悉，2025年3月3日，原告（出售方）與被告劉蕾（購買方）通過某房產(chǎn)中介，簽訂了《存量房屋買賣合同》及相關(guān)協(xié)議，約定原告將其位于西安市一處房產(chǎn)及車位以185萬元的總價出售給劉蕾。合同簽訂當(dāng)日，劉蕾支付3萬元定金。此后，雙方于3月23日簽訂《變更協(xié)議書》，對購房款支付時間、網(wǎng)簽期限等事項進行了調(diào)整。

根據(jù)法院查明的事實，中介機構(gòu)于3月17日發(fā)起網(wǎng)簽流程后，劉蕾于次日明確表示因合同版本與定金合同不一致而拒絕簽署。3月23日簽署《變更協(xié)議書》后，劉蕾后續(xù)并未實際辦理相關(guān)手續(xù)，并明確表示拒絕繼續(xù)履行合同，并要求中介撤銷網(wǎng)簽。

原告為維護自身權(quán)益向法院提起訴訟，要求解除合同并由劉蕾支付合同總價款20%的違約金37萬元（其中3萬元定金已收）。

庭審中，被告劉蕾對解除合同無異議，但辯稱其僅支付了定金且合同未辦理網(wǎng)簽，應(yīng)優(yōu)先適用定金罰則，即賣方?jīng)]收3萬元定金即可，認為合同約定的20%違約金過高。

法院經(jīng)審理認為，原被告簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，合法有效。被告在原告未有違約行為的情況下，明確拒絕購買案涉房屋，其行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

爭議

違約金是否過高

實際損失成為焦點

對于劉蕾表示的違約金數(shù)額是否過高問題。法院審理查明，原告自述其出賣房屋的目的是以房換房，并在與被告簽訂合同后，與案外人簽訂《存量房屋買賣合同》。因被告拒絕履行案涉合同，導(dǎo)致原告于4月22日與案外人王某簽訂《變更協(xié)議書》，將付款方式由全款支付變更為按揭貸款支付，原告因貸款產(chǎn)生利息為40多萬元（貸款240個月）。

劉蕾認為，原告有足夠的時間去對案涉房屋給其帶來的經(jīng)濟損失進行及時止損，且合同解除后也應(yīng)在合理期間內(nèi)及時掛網(wǎng)出售及時止損。在該短暫時間內(nèi)，原告的經(jīng)濟損失不可能也不會高達總價款20%。

法院審理認為，因被告拒絕履行合同，導(dǎo)致原告無法通過房屋置換的方式支付被置換房屋的尾款，進行了不必要的房屋按揭貸款，產(chǎn)生的銀行利息損失高達40多萬元，屬于原告的實際損失?，F(xiàn)原告主張按照合同約定房屋總價款20%主張違約金，有合同依據(jù)，且無明顯高于實際損失的情形。對于原告的訴訟請求，依法予以支持。

律師說法

總房價20%的違約金

法院為何支持？

華商報《法治周刊》專家?guī)斐蓡T、陜西豐瑞律師事務(wù)所律師朱長江表示，法院支持合同約定的總房價20%的違約金，其核心在于尊重當(dāng)事人的“意思自治”原則。

“首先，從合同效力與意思自治原則分析，根據(jù)《民法典》第五百八十五條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金?！敝扉L江說，本案中，劉蕾與賣方在《存量房屋買賣合同》中明確約定了“拒絕購買該房屋”需支付“房屋總價款的20%”作為違約金。該條款是雙方在締約時自愿達成的合意，是預(yù)先對違約后果的設(shè)定，對雙方均有法律約束力。法院尊重當(dāng)事人的意思自治，是維護市場交易秩序和合同嚴肅性的基石。

其次，從違約金與實際損失的關(guān)系分析，《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。此處的“過分高于”是酌減的關(guān)鍵。

本案中，法院經(jīng)過審理，認定賣方因劉蕾違約而產(chǎn)生的實際損失（即因無法全款購房而多支付的銀行利息）高達40多萬元。而合同約定的違約金為37萬元，不僅沒有“過分高于”實際損失，反而低于實際損失。在這種情況下，守約方自愿依據(jù)合同約定主張低于實際損失的違約金，于法有據(jù)，于理相符。這并非懲罰違約方，而是對守約方實際損失的填補。

違約金是否過高通常由哪些因素判斷？

朱長江介紹，若賣方存在舉證不足時，法院認定“過分高于”通常會考慮以下幾個層面。

第一，以實際損失為基準，法院會審查賣方有哪些可證明的實際損失，如為履行合同支出的必要費用（中介費、評估費等）、房價下跌帶來的差價損失（若存在）、因交易失敗導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生的合理融資成本等。如果這些損失總和遠低于37萬元，法院可能會形成“違約金過高”的初步心證。

第二，參考一般性標準，雖然法律未設(shè)定統(tǒng)一比例，但在過去的司法實踐中，一般認為違約金超過實際損失的30%即可能被認定為“過分高于”。這是一個重要的參考線。如果賣方的實際損失僅為10萬元，那么37萬元的違約金顯然是畸高的。

第三，綜合考量其他因素，法院還會考慮買方的過錯程度（是惡意違約還是確有困難）、合同的履行進度（本案中僅支付定金，尚未網(wǎng)簽過戶）、買方是否屬于格式條款的弱勢方等（例如，若買方是因重大誤解或賣方/中介在先的瑕疵行為而違約），若買方主觀過錯較小，法院在酌減時可能會更大幅度地調(diào)整。在這種情況下，法院極有可能行使自由裁量權(quán)，將違約金酌情減少至一個與賣方實際損失相匹配、并體現(xiàn)一定懲罰性的合理數(shù)額。

司法實踐中如何認定“實際損失”？

朱長江認為，在違約糾紛中，法院對實際損失的認定并非局限于既有的、直接的財產(chǎn)減少，而是遵循“完全賠償原則”和“可預(yù)見規(guī)則”，將因違約導(dǎo)致的、在訂立合同時能夠預(yù)見到的間接損失和機會成本損失也納入考量范圍。

第一，根據(jù)《民法典》第五百八十四條及相關(guān)司法解釋，違約所造成的損失包括“合同履行后可以獲得的利益”，即期待利益損失。這意味著，損失不僅包括為履行合同已經(jīng)支出的費用（積極損失），還包括因?qū)Ψ竭`約而喪失的、在合同正常履行情況下本應(yīng)獲得的經(jīng)濟利益（消極損失）。本案中，賣方為“以房換房”而出售房屋，其合同目的不僅是獲得房款，更是為了利用這筆房款去完成另一項重要的交易——全款購買新房。

第二，本案中法院采納了賣方的主張在于賣方為了實現(xiàn)購買新房的目的被迫變更為按揭貸款，這一變更直接產(chǎn)生了額外的、可量化的財務(wù)成本——銀行貸款利息40多萬元。同時，這筆利息支出是由于劉蕾的違約行為所直接導(dǎo)致的，是賣方在簽訂合同時完全可以預(yù)見到的、倘若合同無法履行便會發(fā)生的損失。法院將此筆機會成本損失認定為“實際損失”，符合“可預(yù)見規(guī)則”，即違約方在訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

律師提醒：誠信原則是“帝王”條款

“在民事活動中，誠信原則是‘帝王’條款，一旦決定違約，就意味著要準備好承擔(dān)與之相應(yīng)的、可能是遠超預(yù)期的法律代價。在發(fā)生爭議時，應(yīng)首先嘗試與對方協(xié)商解決，爭取達成書面解除協(xié)議，這遠比單方面強硬拒履的成本要低得多。”朱長江建議，購房者在合同簽字須謹慎，在落筆簽字前，務(wù)必逐字逐句審閱合同條款，特別是違約責(zé)任條款。對違約金的比例（如總房款的10%、20%）要有清醒的認識，切勿想當(dāng)然地認為“大不了不要定金”。

此外，在改善型住房交易中，涉及“賣一買一”的連環(huán)單，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，一個環(huán)節(jié)違約將引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。在進行此類交易時，應(yīng)在合同中明確相關(guān)安排，并評估違約可能帶來的連鎖賠償責(zé)任。對中介提供的信息（如稅費、政策）要保持審慎，有疑問時應(yīng)主動向稅務(wù)、房管等政府部門核實，不能完全依賴中介。

來源：華商報大風(fēng)新聞記者 于震