外國人在泰國購買房地產(chǎn)的核心差異體現(xiàn)在房產(chǎn)類型限制（公寓可直接購買，土地 / 別墅需特殊結(jié)構(gòu)），需遵守 “外資比例管控 + 審批備案” 原則，具體規(guī)則、流程及結(jié)構(gòu)如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1.公寓（Condominium）：可直接購買，有限額比例

外國人可直接購買泰國公寓的 “永久產(chǎn)權(quán)（Freehold）”，但需滿足兩個核心條件：

項目外資比例限制：單個公寓項目中，外國人購買的單元總面積不得超過項目總可售面積的49%（剩余 51% 需由泰國公民或泰國公司持有），且該比例由泰國土地廳（Department of Lands）實時監(jiān)管，超比例部分禁止外國人購買。

資格文件：需提供①護照（經(jīng)泰國領(lǐng)事館認證）；②泰國稅號（Tax Identification Number, TIN）；③“外國人購房資金證明”—— 從境外匯入泰國的資金需標(biāo)注 “For Purchase of Thai Condominium”，并由銀行出具 “外匯匯入證明（Foreign Exchange Transaction Form, FET）”，否則無法完成產(chǎn)權(quán)登記。

2.土地與別墅（Land/Villa）：禁止直接購買，需特殊結(jié)構(gòu)

泰國法律禁止外國人直接獲取土地（含帶土地的別墅）的永久產(chǎn)權(quán)，僅可通過以下兩種合規(guī)結(jié)構(gòu)持有：

長期租賃（Leasehold）：向土地所有者簽訂最長30 年的租賃合同，到期可續(xù)租兩次（每次 30 年，累計最長 90 年），租賃權(quán)需在土地廳登記，登記后具備對抗第三方的效力，但承租人僅享有使用權(quán)，無所有權(quán)（不可隨意轉(zhuǎn)讓或抵押，需經(jīng)出租人同意）。

泰國公司間接購買：通過 “外資持股≤49% 的泰國私人有限公司（Limited Company）” 購買，公司需滿足：①外資持股比例嚴(yán)格≤49%（剩余 51% 需由泰國公民或泰國法人持有，且需實際出資，不可代持）；②至少 1 名董事為泰國公民（需實際履職，不可掛名）；③公司需具備 “實際經(jīng)營活動”（如持有房產(chǎn)用于出租，需有租賃合同、財務(wù)報表，禁止空殼公司），否則土地廳有權(quán)拒絕產(chǎn)權(quán)登記。

3.禁止購買的類型

無論結(jié)構(gòu)，外國人不可購買：①“農(nóng)業(yè)用地、森林用地、漁業(yè)用地”（僅限泰國公民或農(nóng)業(yè)公司購買）；②“軍事敏感區(qū)域”（如邊境地區(qū)、機場周邊）；③“土著社區(qū)土地”（僅限土著居民集體所有），除非獲得泰國農(nóng)業(yè)部與國防部聯(lián)合豁免（僅適用于農(nóng)業(yè)投資項目）。

二、主流購買結(jié)構(gòu)（三種核心模式）

外國人購買泰國房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)由 “房產(chǎn)類型” 決定，公寓可直接購買，土地 / 別墅需通過租賃或公司間接持有，具體如下：

三、核心購買流程（分類型步驟）

泰國房地產(chǎn)交易核心監(jiān)管機構(gòu)為土地廳（負責(zé)產(chǎn)權(quán)登記）和DBD（負責(zé)公司注冊），不同房產(chǎn)類型流程差異顯著，具體如下：

（一）直接購買公寓流程（5 步）

1.第一步：項目資格核查

委托泰國律師向土地廳查詢公寓項目的 “外資比例備案表”，確認目標(biāo)單元所在項目的外國人購買比例未超 49%，避免購買后無法登記。

2.第二步：簽署銷售協(xié)議（SPA）

與開發(fā)商或賣方簽署《公寓買賣協(xié)議（Sales and Purchase Agreement）》，明確：①單元位置、面積、成交價；②付款節(jié)奏（通常分 3 期：定金 10%+ 中期款 40%+ 尾款 50%）；③交房標(biāo)準(zhǔn)（如精裝修配置）。協(xié)議需經(jīng)泰國律師審核，確保符合《泰國公寓法》。

3.第三步：外匯匯入與 FET 證明

從境外向泰國銀行賬戶匯入購房資金，備注 “For Purchase of [公寓項目名稱] Condominium”，銀行審核后出具 “FET 證明”—— 此為產(chǎn)權(quán)登記的核心材料，無 FET 證明土地廳拒絕受理。

4.第四步：申請 FCR

向土地廳提交材料：①護照、TIN、FET 證明；②SPA 副本；③開發(fā)商出具的 “無欠費證明”（如物業(yè)費、水電費），申請 “外國人產(chǎn)權(quán)登記證明（FCR）”，審批周期約 7-10 個工作日。

5.第五步：產(chǎn)權(quán)登記

攜帶 FCR、SPA、FET 證明至房產(chǎn)所在地的土地廳，完成 “所有權(quán)過戶登記”，土地廳更新產(chǎn)權(quán)證書（Chanote Title）至買方名下，登記完成后買方正式成為永久產(chǎn)權(quán)人，可通過土地廳官網(wǎng)查詢登記信息。

（二）泰國公司購買土地 / 別墅流程（7 步）

1.第一步：成立泰國公司

向 DBD 提交公司注冊材料：①公司章程（明確外資持股≤49%）；②泰國公民董事身份證明（需至少 1 名）；③股東出資證明（外資股東需從境外匯入資本金，標(biāo)注 “For Company Capital”），審批周期約 2-3 周，獲批后獲取 “公司注冊證書”。

2.第二步：公司實際運營備案

完成公司注冊后 30 日內(nèi)，需向 DBD 提交 “實際經(jīng)營證明”：①辦公室租賃合同；②至少 1 名全職員工的社保繳納記錄；③業(yè)務(wù)計劃（如房產(chǎn)出租計劃），避免被認定為空殼公司。

3.第三步：土地資格核查

律師向土地廳調(diào)取土地的 “Chanote Title”，核查：①土地是否為 “禁止外國人購買類型”（如農(nóng)業(yè)用地）；②是否存在抵押、查封；③是否在軍事敏感區(qū)域，確認合規(guī)后推進交易。

4.第四步：簽署公司股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議（若收購現(xiàn)有公司）或資產(chǎn)購買協(xié)議（若新設(shè)公司購買）

新設(shè)公司：公司與賣方簽署《土地 / 別墅買賣協(xié)議》；

收購現(xiàn)有公司：買方與原股東簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，間接獲取公司持有的土地，需在 DBD 備案股份轉(zhuǎn)讓。

5.第五步：外匯匯入與資金證明

外資股東向公司匯入 “購房資金”，標(biāo)注 “For Purchase of Land/Villa”，銀行出具 FET 證明，公司需向土地廳提交該證明以確認資金合法性。

6.第六步：公司內(nèi)部決議

召開公司股東大會，通過 “購買土地 / 別墅的決議”，并由泰國董事簽署決議文件，作為土地廳登記的必要材料。

7.第七步：產(chǎn)權(quán)登記

公司向土地廳提交：①公司注冊證書、股份轉(zhuǎn)讓備案表（若收購）；②買賣協(xié)議、FET 證明；③股東大會決議，土地廳核查無誤后完成 “所有權(quán)過戶登記”，產(chǎn)權(quán)證書登記在公司名下，買方通過持有公司股份間接控制房產(chǎn)。

四、核心稅費（買方 / 賣方承擔(dān)）

泰國房地產(chǎn)交易稅費按 “房產(chǎn)類型 + 交易模式” 劃分，核心稅費如下（稅率以 2024 年文檔記載標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)）：

五、風(fēng)險提示（文檔明確提及的常見風(fēng)險）

1.空殼公司風(fēng)險：若通過泰國公司購買土地，但公司無實際經(jīng)營（如無辦公室、無員工），DBD 可能吊銷公司執(zhí)照，土地廳可撤銷產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致房產(chǎn)被沒收。

2.租賃權(quán) vs 所有權(quán)混淆：長期租賃（Leasehold）僅為使用權(quán)，不可隨意轉(zhuǎn)讓或抵押，且到期后若出租人拒絕續(xù)租，承租人需返還房產(chǎn)，不可主張所有權(quán)。

3.外匯匯出限制：出售房產(chǎn)后，外國人匯出資金需向泰國央行提交 “交易證明”（買賣協(xié)議、FET 證明），標(biāo)注 “Proceeds from Sale of Thai Real Estate”，單筆超 100 萬泰銖需額外申報，否則可能被限制匯出。

4.代持風(fēng)險：不可通過 “泰國公民代持” 購買土地 / 別墅，代持協(xié)議不受法律保護，若代持人擅自出售或抵押房產(chǎn)，買方難以追責(zé)。

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