繼部分市區(qū)老破小房?jī)r(jià)見底之后，上海一些次新房，價(jià)格也可能觸底了，核心判斷指標(biāo)是租售比。

　　最近兩個(gè)月，上海市區(qū)老破小正在瘋狂成交，背后邏輯就是隨著房?jī)r(jià)大幅回調(diào)，租售比已經(jīng)十分可觀，部分老破小租售比高達(dá)3%-4%，租金已經(jīng)能覆蓋月供。

　　而我們觀察到，上海某些次新房，租售比已經(jīng)達(dá)到2%以上。

　　這意味著，總價(jià)500萬(wàn)的房子，月租金能達(dá)到8300元以上。

　　考慮到房齡折舊因素，這些次新房，房?jī)r(jià)可能已經(jīng)進(jìn)入相對(duì)估值+絕對(duì)估值雙保險(xiǎn)區(qū)域。

　　這些次新房租售比達(dá)到2%

　　1）大虹橋青浦徐涇的租售比表現(xiàn)亮眼。

　　葛洲壩虹橋紫郡公館，117平三房最低掛牌價(jià)695萬(wàn)，月租金成交價(jià)達(dá)到11000-12000元。

　　因?yàn)槌山粌r(jià)低于掛牌價(jià)，真實(shí)租售比超過(guò)2.07%。

　　同樣位于徐涇的綠中海明苑四期，2014年的商品房，小區(qū)87平小三房掛牌價(jià)330萬(wàn)，租金成交價(jià)5500元，真實(shí)租售比也超過(guò)2%。

　　還有招商虹橋華府，虹橋融景的新房等，租售比也已達(dá)標(biāo)。

　　2）閔行金虹橋的次新房翡翠名都，86平方兩房掛牌價(jià)805萬(wàn)，月租金成交價(jià)12000-14800元之間，真實(shí)租售比也超過(guò)2%。

　　3）長(zhǎng)寧古北的古北0ne，127平三房掛牌價(jià)1080萬(wàn)，月租金成交價(jià)23500元，租售比高達(dá)2.6%。

　　4）新靜安西藏北路的次新房新湖青藍(lán)國(guó)家，掛牌價(jià)85平兩房掛牌價(jià)914萬(wàn)，月租金1.41-1.55萬(wàn)，真實(shí)租售比也在2%左右。

　　5）新靜安蘇河灣2018年的次新房圣和靜安公館，89平兩房掛牌價(jià)1039萬(wàn)，租金掛牌價(jià)16500-17000元，掛牌價(jià)租售比2%。

　　徐涇，古北，金虹橋，一定意義上都算是國(guó)際社區(qū)、富人區(qū)，豪宅別墅云集。大量外企人士，陪讀家庭，讓這幾個(gè)地段的 中高端租賃需求旺盛。

　　租售比高，也有一定原因。

　　蘇河灣和西藏北路的小戶型，則是吸引了很多喜歡市中心熱鬧氛圍的年輕租戶，比如愿意為地段和品質(zhì)買單的 海歸留學(xué)生，網(wǎng)紅，富二代等等。

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　　次新房整體難言觸底

　　不過(guò)整體來(lái)看，除了徐涇之外，目前還不存在整個(gè)板塊的次新房租售比都比較高的地段，只能挑選個(gè)別的樓盤，甚至是房源。

　　比如新湖青藍(lán)小戶型租售比達(dá)標(biāo)，大戶型則差不少。

　　所以上海個(gè)別次新房可能已經(jīng)觸底了，但大部分次新房回調(diào)概率依然較大，難言見底。

　　不少前期堅(jiān)挺的板塊和小區(qū)，反而可能會(huì)迎來(lái)新一輪的回調(diào)補(bǔ)跌，尤其是之前炒作兇猛的幾個(gè)地段和小區(qū)，這是樓市里的輪動(dòng)效應(yīng)。

　　所以相同總價(jià)，建議選擇租售比高的房子。

　　比如買次新商品房，用租售比＞2%的標(biāo)準(zhǔn)去篩選，將來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房?jī)r(jià)安全墊會(huì)厚很多。

　　現(xiàn)在安全性比較高的：價(jià)格回到2019年的市區(qū)次新房；以及價(jià)格回到2015年底-2016年初的郊區(qū)次新房。

　　因?yàn)槟壳暗臉鞘校顿Y客離場(chǎng)，真實(shí)居住需求成為主導(dǎo)。

　　租房的人多，說(shuō)明這個(gè)地方確實(shí)有人愿意住，這樣的房子才抗跌。

　　不過(guò)光看租售不夠，還要看三點(diǎn)：

　　1、租金走勢(shì)：未來(lái)租金是漲是跌？好不好出租？

　　2、空置期：有些房子租售比高，但空置期長(zhǎng)，實(shí)際收益大打折扣。

　　3、周邊供應(yīng)：如果板塊內(nèi)新房、保租房供應(yīng)量大，會(huì)分流租房買房需求。

　　近期大寧等地段次新房?jī)r(jià)格回調(diào)，就是受到了板塊內(nèi)新房供應(yīng)的影響。

　　對(duì)于賣房房東來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期供大于求、供需關(guān)系不妙的地段，產(chǎn)品，還是要抓緊賣出。

　　1、歷史回調(diào)小于20%的，加速賣房；

　　2、歷史回調(diào)幅度大于20%的，橫向（同品質(zhì)、同級(jí)別地段）比板塊、比小區(qū)，如果還不是性價(jià)比最高的，也是危險(xiǎn)的；

　　3、錯(cuò)配房是重災(zāi)區(qū)，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價(jià)調(diào)整完了，但要小心總價(jià)調(diào)整；

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　　長(zhǎng)期來(lái)看，將來(lái)上海大部分的房子會(huì)回歸居住屬性，褪去金融屬性，判斷房?jī)r(jià)是否合理，租售比將成為一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)。

　　等到租售比和公積金貸款利率達(dá)到同樣的水平，房?jī)r(jià)可能就差不多到底了。

　　根據(jù)房齡和產(chǎn)品差異，老房子租售比要達(dá)到3%，次新房租售比可以低一點(diǎn)2%。

　　宏觀層面，最近有傳聞?wù)f要出臺(tái)新的房地產(chǎn)支持政策，給房貸貼息，就是對(duì)樓市的定向放水。

　　這對(duì)房?jī)r(jià)能起到托底的作用，刺激買房。

　　但即便出臺(tái)，大概率也是給新增房貸而非存量房貸。

　　另外11月20號(hào)，最新一期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）公布了：1年期LPR為3.00%，5年期以上LPR為3.50%

　　無(wú)論是1年期還是房貸基準(zhǔn)利率參考的5年期以上LPR，自今年5月起，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月保持不變。

　　這個(gè)月又沒降息，幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的阻力：

　　1）首先，中美利率倒掛仍然嚴(yán)重，資金有外流壓力。

　　美國(guó)10年期國(guó)債收益率4%以上，中國(guó)為1.7%-1.8%。

　　2）最核心的，是銀行那邊也沒多少空間了。

　　要降貸款利息，存款利息要先降，銀行可不能做賠本的買賣，還要算上可能的壞賬。

　　3）還有一點(diǎn)，就是最近股市火爆，如果降息就是再加一把火，很容易暴漲后暴跌，不符合國(guó)家慢牛的追求。

　　不過(guò)，遲早會(huì)降的，今年最后一個(gè)月很有希望。

　　真降息了，會(huì)刺激存款從銀行出來(lái)，股市樓市總會(huì)去一個(gè)地方；而股市走牛，對(duì)樓市也是利好。

　　總結(jié)一下

　　現(xiàn)在買房，思路要變，從“賭漲幅”變成“算回報(bào)”。

　　租售比是一個(gè)重要指標(biāo)，類似股市里的股息率。

　　一線城市的房子確定性高可以接受低一點(diǎn)，二三四城市要高一點(diǎn)。

　　現(xiàn)在很多三四線小城市，房子租售比很高，高達(dá)4-5%，然而空著租不出去也是常態(tài)，因?yàn)樽夥啃枨蟛换钴S。

　　動(dòng)輒空置好幾個(gè)月，算上每年的空置期，租售比不見得多劃算。如果要賣房，流動(dòng)性更差，更是有價(jià)無(wú)市。

　　當(dāng)下上海買次新房，可以用租售比＞2%這把尺子去量。

　　重點(diǎn)關(guān)注價(jià)格深度回調(diào)，跌出性價(jià)比的板塊。

　　上海樓市已調(diào)整三年，大盤跌幅超過(guò)35%。

　　部分次新房確實(shí)出現(xiàn)了值得關(guān)注的機(jī)會(huì)，但大部分還在調(diào)整途中。

　　買對(duì)房子，即使房?jī)r(jià)暫時(shí)不漲，也能靠租金回報(bào)穩(wěn)住陣腳。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。