1

昨天，中央政治局會(huì)議召開(kāi)，給明年的經(jīng)濟(jì)工作定了基調(diào)。

2026年作為十五五規(guī)劃的開(kāi)局之年，重要性不言而喻。所以明年的政策基調(diào)依然是以寬松為主。

實(shí)時(shí)更加積極有為的宏觀政策，增強(qiáng)政策前瞻性針對(duì)性協(xié)同性，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化供給，做優(yōu)增量，盤(pán)活存量……

繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮存量政策和增量政策繼承效應(yīng)，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度。堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)。堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加快培育壯大新動(dòng)能。

關(guān) 于 2026年的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)都在上面的兩段話里。而這一次并沒(méi)有直接提到房地產(chǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)的說(shuō)法，反而是出現(xiàn)在了前幾天召開(kāi)的第十七次專題學(xué)習(xí)會(huì)里。在這個(gè)會(huì)議里，又一次出現(xiàn)了“穩(wěn)樓市”三個(gè)字。

穩(wěn)樓市三個(gè)字，這一次是和城市更新放在一起。

原話是這么說(shuō)的——

要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

城市更新、消除隱患、穩(wěn)樓市是核心工作，目標(biāo)是推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)前，重提穩(wěn)樓市，這本身就釋放了一個(gè)重要信號(hào)。

意味著穩(wěn)樓市依然是當(dāng)下關(guān)于房地產(chǎn)的核心工作模塊和態(tài)度主張。

圍繞著這個(gè)核心工作和態(tài)度主張，具體會(huì)發(fā)生什么？這個(gè)可以去看看過(guò)去出現(xiàn)穩(wěn)樓市字眼時(shí)的政策變化和傾向。

穩(wěn)樓市，最早出現(xiàn)在去年12月9日的中央政治局會(huì)議里，要求“穩(wěn)住樓市股市”，去年12月份，為了穩(wěn)樓市，12月份相繼出臺(tái)了契稅優(yōu)惠的減免和擴(kuò)圍，增值稅減免政策、房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼等多項(xiàng)政策。

在今年的3月份，穩(wěn)樓市和股市被寫(xiě)入了政府工作報(bào)告，今年3月份全國(guó)樓市迎來(lái)了不錯(cuò)的小陽(yáng)春。樓市的政策框架始終按照去年9.24松綁以來(lái)的節(jié)奏進(jìn)行落地。多地隨后出臺(tái)了穩(wěn)樓市的政策。

而現(xiàn)在，時(shí)隔8個(gè)月之后，再次提出穩(wěn)樓市，還是在政策頻出的12月份，這就不禁讓人心懷期待。

2

不少人已經(jīng)在期待下一輪蕩氣回腸的救市了，希望能來(lái)上炸彈級(jí)的大招讓房?jī)r(jià)迅速止跌回升。外面小作文已經(jīng)傳的滿天飛，但是越是這個(gè)時(shí)候越要保證清晰和冷靜。

重提樓市，并不一定意味著非得有驚天地泣鬼神的大招，也不意味著哐哐哐的幾板斧往下砸，而是相當(dāng)于穩(wěn)樓市變成了關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)期堅(jiān)持的系統(tǒng)性的工作之一。

要注意這次穩(wěn)樓市的語(yǔ)境，是和城市更新、消除隱患出現(xiàn)在一起，是為了房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展。

所以，它對(duì)穩(wěn)的含義強(qiáng)調(diào)，并不只是價(jià)格上的止跌回穩(wěn)，還包含了一層安全的含義。

這個(gè)安全，得分為兩層看。

一個(gè)是房地產(chǎn)行業(yè)的安全性發(fā)展。

結(jié)合最近一段時(shí)間關(guān)于龍頭房企發(fā)生的一系列事情，這些都是為了房地產(chǎn)安全做的出清和排雷。房地產(chǎn)的出清已經(jīng)持續(xù)好幾年，今年的出清是把最后的淤血和膿給擠出來(lái)。擠出來(lái)之后，這個(gè)行業(yè)才能夠健康的發(fā)展。

另一個(gè)是居住安全性。

再次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，消除隱患，是重申居住安全的意識(shí)，和剛剛發(fā)生過(guò)的香港大火有關(guān)。香港大火實(shí)在讓人痛心，痛心之外，更需要警醒，因?yàn)閮?nèi)地不少房子也逐漸進(jìn)入到老齡化階段。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，截止到2024年，內(nèi)地房齡超過(guò)30年的建筑占比高達(dá)35%，涉及到城鄉(xiāng)住房總建筑面積高達(dá)230億m2。

這不是一個(gè)小數(shù)目。

所以這一次的穩(wěn)樓市必定要和城市更新綁定在一起，和好房子、房地產(chǎn)新模式發(fā)展結(jié)合起來(lái)。

這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)不需要穩(wěn)了。相反，穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是非常重要的一個(gè)課題。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，能夠看出來(lái)今年房地產(chǎn)趨勢(shì)的變化。

今年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資73563億元，同比下降了14.7%，其中住宅投資下降了13.8%。新建商品房銷售面積同比下降6.8%，銷售額下降9.6%。

銷售額比銷售面積下降幅度更深，意味著價(jià)格還在下降通道。

剛剛過(guò)去的11月份，按照中指公布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為17036元/m2，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。與此同時(shí)，全國(guó)100個(gè)城市二手房平均價(jià)格為13143元/m2，環(huán)比下跌0.94%，同比下跌了7.95%。

房?jī)r(jià)仍然處在下降的通道，并且速度并沒(méi)有減弱。這樣的一個(gè)現(xiàn)實(shí)告訴我們，穩(wěn)樓市中，穩(wěn)房?jī)r(jià)依然是需要的，并且還是個(gè)比較重要且艱巨的任務(wù)。

3

穩(wěn)樓市中，既然穩(wěn)房?jī)r(jià)仍然是現(xiàn)實(shí)的需要，那接下來(lái)無(wú)非是怎么穩(wěn)的問(wèn)題了。

現(xiàn)在都是2025年的12月，綁在房地產(chǎn)身上的各項(xiàng)限制性政策已經(jīng)能去的都去了。從2022年以來(lái)，房貸利率的下調(diào)都來(lái)了好幾輪。再往下穩(wěn)房?jī)r(jià)，還有哪些措施可以使用呢？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，11月份發(fā)生的一件事可以作為一個(gè)重要的信號(hào)。

房地產(chǎn)的收儲(chǔ)有了重大的突破。

這個(gè)突破口發(fā)生在廣州。就在11月18日，廣州開(kāi)啟了第二輪房地產(chǎn)收儲(chǔ)。相較于以往的收儲(chǔ)，這一次廣州的收儲(chǔ)做了3個(gè)大的變革。

收儲(chǔ)的條件放寬了。從“已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)”變成了“已取得竣工聯(lián)合驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或項(xiàng)目納入保交樓攻堅(jiān)戰(zhàn)且主體已經(jīng)封頂、剩余工程量不大的在建未售商品房”，這意味著未建成的期房也可以納入收儲(chǔ)的范圍。

“房屋建筑面積在90平以下”變成了“房屋建筑面積原則上在90平以下”，多了兩個(gè)字，就多了收儲(chǔ)房源的空間。

本次集中報(bào)名征集結(jié)束后，接受持續(xù)常態(tài)化報(bào)名征集。說(shuō)明收儲(chǔ)工作逐漸的進(jìn)入到常態(tài)化的房地產(chǎn)系統(tǒng)中。

廣州的收儲(chǔ)，宣告了收儲(chǔ)進(jìn)入到了第二個(gè)階段，成為了常態(tài)化的房地產(chǎn)工作。收儲(chǔ)是減少房子的庫(kù)存，進(jìn)而影響到房子的供給和需求。

房子的庫(kù)存量近一年以來(lái)持續(xù)在減少，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止到10月末，代售商品房庫(kù)存面積75606萬(wàn)方，比9月末減少了322萬(wàn)方，其中住宅庫(kù)存面積減少了292萬(wàn)方。

這是一場(chǎng)漸進(jìn)式的去庫(kù)存。雖然房地產(chǎn)仍未觸底，但是一些還算積極的因素也在一點(diǎn)點(diǎn)積攢和發(fā)酵。

還有一個(gè)重要的變化，來(lái)自于房?jī)r(jià)和利率的調(diào)整。房?jī)r(jià)的調(diào)整，提升了各個(gè)城市的租售比，而房貸利率近幾年以來(lái)的下調(diào)，又讓買(mǎi)房被月供的壓力在向租房交租金的壓力靠近。

不要小看這個(gè)變化。當(dāng)租金和月供逐漸接近甚至相等時(shí)，房?jī)r(jià)的觸底就指日可見(jiàn)了。

現(xiàn)成的例子就是香港的樓市。

香港的樓市今年3月以來(lái)持續(xù)回暖，多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月改善。截止到11月，香港私宅售價(jià)指數(shù)比年初上漲1.14%，創(chuàng)了近年以來(lái)的高峰。

香港樓市之所以回暖，原因比較多，但是里面有個(gè)很關(guān)鍵的原因是香港的租金回報(bào)率持平甚至超過(guò)了房貸利率，實(shí)現(xiàn)了供房和租房持平，甚至比租房壓力更輕松的狀況。

而內(nèi)地不少城市隨著房?jī)r(jià)調(diào)整，月供和租金也正在接近，甚至有些房子已經(jīng)做到了還月供比交租金更輕松。

以此來(lái)看，未來(lái)一年，房?jī)r(jià)的觸底不遠(yuǎn)了。

THE END