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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

近期發(fā)生的行業(yè)大事件真的是一個(gè)接著一個(gè)，前一段時(shí)間香港樓市徹底爆火，市場(chǎng)上就有很多聲音，大部分都在影射深圳市場(chǎng)要馬上雄起。

說(shuō)到深圳市場(chǎng)，真的是一個(gè)最特殊的存在，大部分核心土地都基本被民企掌控，且外來(lái)民企已經(jīng)全部死亡，如今還持續(xù)有項(xiàng)目入市的民企都是深耕舊改賽道的本土玩家。

與其他一二線核心市場(chǎng)對(duì)比，單憑增量市場(chǎng)來(lái)看，深圳未來(lái)很多入市的項(xiàng)目都是來(lái)自舊改為主，這與深圳的土地結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系，深圳實(shí)在是沒(méi)有純住宅土地了。

很難想象到，一個(gè)小小的漁村，30年直接飛躍成為世界級(jí)大都市，深圳的城鎮(zhèn)化速度與效率已經(jīng)是奇跡，因此，深圳的未來(lái)已經(jīng)是存量時(shí)代，城市更新已經(jīng)成為主流。

可以看到，在深圳市場(chǎng)前十的房企里面，只有少數(shù)央企通過(guò)招拍掛拿地為主，其它房企全部都是舊改轉(zhuǎn)化的土地，且深耕這一賽道都有數(shù)十年沉淀。

如今很多城市更新項(xiàng)目，在前期規(guī)劃階段由于土地屬性與周邊規(guī)劃原因，往往都是配置超高層住宅或公寓為主，并且容積率普遍高，這也是近10年深圳市場(chǎng)的常態(tài)。

隨著這一波早期政府已經(jīng)審批過(guò)的超高層項(xiàng)目入市，深圳這未來(lái)超高層住宅會(huì)迎來(lái)一波高潮，可以想象，漫天飛舞的超高層，乍眼看都是寫(xiě)字樓風(fēng)格。

這也是很多外地人過(guò)來(lái)深圳的一個(gè)共同感受，都是高樓大廈，現(xiàn)代感極強(qiáng)的一個(gè)年輕化城市，節(jié)奏快，但是綜合居住體驗(yàn)確實(shí)不高。

但是從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，不做超高層，很多舊改在前期恐怕已經(jīng)很難算賬了，很有可能在拆遷的階段就已經(jīng)走不下去了，畢竟整個(gè)城市更新孵化過(guò)程開(kāi)發(fā)商資金壓力很大。

近期隨著香港的一場(chǎng)大火加上前期上頭的一紙文件，兩個(gè)BUG加上一起，已經(jīng)是完全官宣了很多深耕深圳舊改的房企未來(lái)命運(yùn)，很多房企恐怕只剩下半條人命。

近日，一份由深圳市規(guī)劃和自然資源局與深圳市住房和建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉實(shí)施的通知》（深規(guī)劃資源〔2025〕895號(hào)）在業(yè)內(nèi)流傳。

文件明確，建筑高度超過(guò)80米的住宅項(xiàng)目需嚴(yán)格履行超高層建筑審批程序，并與消防救援能力匹配。

根據(jù)文件，深圳市將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《住宅項(xiàng)目規(guī)范》中“住宅建筑高度控制最大值80米”的規(guī)定，也就意味著未來(lái)很多住宅項(xiàng)目恐怕都要叫停。

如今市場(chǎng)上備受煎熬的開(kāi)發(fā)商，大部分其實(shí)都是死在舊改項(xiàng)目的中后期，比如近一年最熱門(mén)的白石洲舊改項(xiàng)目：綠景白石洲璟庭。

作為耗時(shí)超過(guò)20年以上深圳最大的舊改項(xiàng)目之一，綠景黃老板幾乎把自家家底身家全部投入的一個(gè)超級(jí)巨無(wú)霸項(xiàng)目，就是因?yàn)槠涑邔拥脑O(shè)計(jì)與如今下行的市場(chǎng)，已經(jīng)成為最具爭(zhēng)議的城市更新項(xiàng)目。

一方面項(xiàng)目位于超級(jí)豪宅片區(qū)，連接深圳灣、后海等四大總部基地，區(qū)位價(jià)值是毋庸置疑的，早期很多友商都覺(jué)得綠景集團(tuán)撿了一個(gè)大便宜。

如今一期項(xiàng)目銷售不理想，加上本身超高層的居住體驗(yàn)感在如今市場(chǎng)環(huán)境下被無(wú)限制放大，這次深圳與香港兩次大火，直接讓這個(gè)項(xiàng)目宣判了死刑。

可以看到，綠景集團(tuán)作為深圳早期很知名的老牌房企，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)一直都很在線，在深圳福田擁有很多經(jīng)典的住宅項(xiàng)目，被譽(yù)為早期的“新洲王”。

再看看如今的綠景集團(tuán)，不僅僅是負(fù)債累累，并且由于這個(gè)項(xiàng)目的失誤，整個(gè)公司都已經(jīng)暴雷，后期這么大的地塊都要面臨交付風(fēng)險(xiǎn)與持續(xù)開(kāi)發(fā)的困境。

再來(lái)看這幾年深圳城市更新的一系列政策，自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計(jì)劃管理規(guī)定》出臺(tái)、提出計(jì)劃實(shí)施有效期管理至今，深圳已有33個(gè)舊改項(xiàng)目宣告失效。

也就是說(shuō)與綠景同一批的舊改項(xiàng)目，很多可能都是超高層配置，如果還有機(jī)會(huì)入市的話，那命運(yùn)很有可能就會(huì)是第二個(gè)綠景集團(tuán)。

從項(xiàng)目宣告失效的數(shù)量來(lái)看，今年無(wú)疑是深圳加速清退毫無(wú)進(jìn)展的舊改項(xiàng)目的一年。截至2025年11月，深圳今年共有12個(gè)舊改項(xiàng)目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個(gè)。

此外，市場(chǎng)環(huán)境的變化也加劇了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)因市場(chǎng)下行和成本上升選擇暫?；蚍艞壟f改項(xiàng)目。與此同時(shí)，深圳市即將實(shí)施的住宅限高令也為舊改項(xiàng)目帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)。

不僅僅是深圳本土舊改玩家面臨巨大壓力，就連近幾年外來(lái)房企布局舊改的房企，這幾年幾乎就是為了一個(gè)項(xiàng)目投入了全部身價(jià)，但是未來(lái)能否入市至今還是個(gè)迷。

來(lái)自河南的知名房企美盛集團(tuán)，就是近兩年布局深圳的外來(lái)舊改玩家，也是河南民企軍團(tuán)極少數(shù)還活著的房企，還是特別值得尊敬的，膽敢殺入深圳市場(chǎng)，確實(shí)勇氣可嘉。

目前已經(jīng)布局深圳兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)在其原是沙頭角保稅區(qū)第四生活區(qū)城市更新單元用地，近期項(xiàng)目已經(jīng)入市，案名是：美盛梧桐印海。

作為一個(gè)城市更新項(xiàng)目，美盛胃口其實(shí)還是挺大，想打造成一個(gè)改善定位項(xiàng)目，產(chǎn)品全線是建面約102-185㎡的3-5房，及200-285㎡頂復(fù)戶型。

就憑這個(gè)產(chǎn)品思路，小編就想說(shuō)，這不就是綠景白石洲璟庭2.0版本，這又是一個(gè)打著市區(qū)改善的超高層混改項(xiàng)目（住宅+保障房）。

項(xiàng)目的容積率偏大，達(dá)到6.54。而三棟商品住宅（1-3棟）都是43-45層的超高層，車位數(shù)為780個(gè)，車位比僅有1：0.91，還不足每戶一個(gè)。

可以想象，在當(dāng)今市場(chǎng)大環(huán)境下，如此產(chǎn)品配置的舊改項(xiàng)目，一家來(lái)自鄭州的中小房企直接硬剛深圳這些舊改巨頭，小編還是覺(jué)得有點(diǎn)太過(guò)自信。

更值得注意的是，本來(lái)雄心勃勃的美盛集團(tuán)旗下還有一個(gè)位于福田梅林的舊改項(xiàng)目，估計(jì)是掙扎了許久，目前已經(jīng)屬于放棄狀態(tài)。

很明顯，在2021年匆忙布局深圳市場(chǎng)以來(lái)，美盛就想在深圳持續(xù)深耕插旗，但是未免把深圳想的過(guò)于簡(jiǎn)單了一些，純依靠舊改就想短期之內(nèi)逆襲，確實(shí)想的太多。

據(jù)悉，美盛內(nèi)部恐怕已經(jīng)后悔了，項(xiàng)目銷售情況不樂(lè)觀，加上前期資金壓力大，后續(xù)其他項(xiàng)目進(jìn)度肯定會(huì)拖慢，綜合來(lái)看，美盛的深圳之旅不算美妙。

深圳確實(shí)已經(jīng)完全進(jìn)入存量市場(chǎng)，城市更新話題一直都是城中熱門(mén)，一方面老百姓希望看到新規(guī)產(chǎn)品，另外一個(gè)方面開(kāi)發(fā)商想著如何活下去。

但是愿景還是愿景，超高層住宅的安全隱患確實(shí)已經(jīng)不容忽視，可持續(xù)發(fā)展與安全如何平衡，確實(shí)是深圳這座城市未來(lái)值得深思的問(wèn)題。

十年前的超級(jí)舊改大盤(pán)大沖華潤(rùn)城，讓華潤(rùn)置地真正進(jìn)階城市運(yùn)營(yíng)商的美名，這也是深圳至今最知名的超高層住宅綜合體之一。

值得關(guān)注的是，下一個(gè)華潤(rùn)城還會(huì)來(lái)嗎，或許也是大家最需要思考的。

今天就聊到這里，對(duì)今天的內(nèi)容有想分享的朋友，也歡迎留言討論。