科學城周邊二手房市場同樣陷入“價格內(nèi)卷”

近日，廣州科學城網(wǎng)紅老盤大壯名城因開發(fā)商資金緊張，展開大幅價格調(diào)整，引發(fā)市場關注。去年該項目二期開盤均價為4.5萬元至6.5萬元/㎡，近期推出的部分“工抵房”房源單價竟調(diào)整至約2.8萬元起，起步門檻較去年開盤相差近四成。這一調(diào)價行為迅速波及同一板塊的樓價，個別在售新盤被迫跟進調(diào)價，周邊二手房市場也在“價格內(nèi)卷”中持續(xù)承壓。

“工抵房”實為讓利回血？網(wǎng)紅盤單價驟降四成

曾經(jīng)高不可攀的科學城網(wǎng)紅地鐵盤近日“骨折”調(diào)價，幅度遠超市場預期?！斑@個樓盤擁有三地鐵環(huán)繞、學校、商業(yè)等現(xiàn)成資源，這么大力度調(diào)價，是因為開發(fā)商急需回籠資金?！鄙罡茖W城板塊多年的資深中介何經(jīng)理向新快報記者透露，大壯名城位于黃埔區(qū)的廣州科學城核心地段，上周末，該項目推出了一批“工抵房”，且并非“邊角料”單位，涵蓋了88㎡至140㎡的多種戶型，其中不乏中高樓層及東南向等戶型選擇。

大壯名城銷售人員坦言樓盤資金緊張，所以推出這批“工抵房”回籠資金。

以88㎡戶型為例，何經(jīng)理介紹，去年開盤時均價為4.5萬元至5萬元/㎡，而此次推出的西北向單位單價已調(diào)整至約2.8萬元，起步門檻相差近四成?！斑@次價格確實超出了客戶預期，105㎡南向四房總價從420多萬元調(diào)整到330萬元左右，相當于省下近百萬元”。

“上周六一天的到訪量就有600組客戶，很多是之前看過但覺得價格高的客戶回流，甚至吸引了部分原本關注老黃埔板塊的買家。周末兩天就成交了90多套，這在當前的市場環(huán)境下非常少見。”何經(jīng)理稱。

大壯名城營銷中心銷售人員坦言，降價原因與工程款支付情況有關，“我們樓盤（開發(fā)商）資金有點緊張，急著給錢工程方，所以推出這批‘工抵房’?！钡谓?jīng)理向新快報記者透露：“‘工抵房’只是營銷口徑，實際就是開發(fā)商讓利回籠資金。整個二期有6棟，之前只建了3棟和4棟，現(xiàn)在其他樓棟已官宣開工，急需大量工程款和臨遷費用。”他進一步指出，開發(fā)商對支付方式也有要求，雖然接受房票，但要求房票確保在2026年1月31日前到位，以加速資金周轉(zhuǎn)。

大壯名城二期的樣板房。

樓盤銷售人員坦言，價格大幅調(diào)整后，部分交付標準與此前有所不同?！袄缈照{(diào)、廚具的交付品牌可能會有調(diào)整，此前是進口的，‘工抵房’則以國產(chǎn)品牌交付，但硬裝部分基本保持一致”。

跟風降價也難救場，深圳新世界廣州首盤銷量冷清

在大壯名城掀起“價格風暴”后，科學城另一全新盤——位于地鐵6號線黃陂站附近的新世界四季山水迅速跟進調(diào)價，但市場反響相去甚遠。

近日，新快報記者走訪該項目營銷中心，發(fā)現(xiàn)到訪客戶寥寥，銷售人員介紹主推建面為92㎡至116㎡的南向產(chǎn)品。何經(jīng)理告訴記者：“在大壯推出優(yōu)惠價的‘工抵房’之后，其他樓盤沒動，僅新世界四季山水跟著調(diào)價，項目目前單價為2.6萬元起?！?/p>

科學城全新盤新世界四季山水的開發(fā)商是來自深圳的新世界地產(chǎn)，在廣州樓市尚屬“新面孔”。

盡管項目名稱帶有“新世界”字樣，但其開發(fā)商并非港資知名企業(yè)新世界中國。銷售人員表示，該樓盤的開發(fā)商為深圳的新世界地產(chǎn)集團?！斑@是我們在廣州的首個樓盤，此前開發(fā)項目主要在深圳”。據(jù)公開信息顯示，深圳新世界集團創(chuàng)立于1993年，業(yè)務涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)管理等多個領域，在深圳打造過多個項目，但在廣州樓市尚屬“新面孔”。

新快報記者查閱陽光家緣官網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，盡管是板塊內(nèi)少見的全新盤，且緊鄰地鐵站，但該項目開售以來銷量平平。陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，該項目自9月20日開盤至12月10日，累計網(wǎng)簽僅26套，去化緩慢。“在當前的市場環(huán)境下，資金壓力大的開發(fā)商被迫調(diào)價，但除了價格以外缺乏核心優(yōu)勢，仍然難以有效吸引客戶?！焙谓?jīng)理分析稱，該項目雖為地鐵盤，但所處位置并非科學城核心，而是位于車流較大的廣汕路，且周邊配套成熟度不及大壯名城，品牌認知度也需要時間積累。

科學城板塊其他片區(qū)的新盤同樣面臨壓力。例如香雪片區(qū)的星河臻華府，其85㎡的三房兩衛(wèi)戶型總價為210萬元起，折合單價約2.5萬元。何經(jīng)理直言：“這個價格客戶覺得貴，賣得比較慢，但如果再降價，開發(fā)商就接近虧本邊緣了。這次大壯名城的調(diào)價，對于整個科學城的樓市都有很大的沖擊和影響。市場的需求依然存在，但購房者的價格預期已被調(diào)整?！?/p>

科學城二手樓市承壓，多小區(qū)頻現(xiàn)“1字頭”次新房

大壯名城的價格沖擊同樣蔓延至二手市場，板塊內(nèi)甚至出現(xiàn)一、二手價格倒掛現(xiàn)象。新快報記者查詢貝殼找房平臺發(fā)現(xiàn)，11月大壯名城一期一套93㎡房源成交價為320萬元，已與二期“工抵房”價格形成倒掛?！爱斈赀@個樓盤是板塊標桿，價格比周邊高出不少，我花了500萬元才買到90多㎡的戶型。”居住在大壯名城一期、在廣州天河上班的業(yè)主常生（化名）感慨地說。何經(jīng)理表示，受新房低價沖擊，預計短期內(nèi)大壯名城二手流通會陷入停滯。

當前科學城二手市場中，次新房成為成交主力，但價格競爭越發(fā)激烈。以板塊內(nèi)綜合素質(zhì)較高的品秀星樾為例，該項目緊鄰地鐵香雪站，擁有大社區(qū)、九年制廣外附學校等優(yōu)質(zhì)配套，容積率僅2.1，此前月均成交量僅3套至5套?！吧蟼€月突然成交20多套，主要是有業(yè)主帶頭降價，其他業(yè)主跟風調(diào)價，目前房源單價低至2.4萬元?！焙谓?jīng)理表示，目前二手買家還是需要價格驅(qū)動。

新快報記者留意到，該板塊內(nèi)多個小區(qū)出現(xiàn)“1字頭”單價房源。曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤萬科東薈城近期多次出現(xiàn)二手特價房源，170萬元即可購入97㎡戶型；時代天境更是在10月成交了一套87㎡北向毛坯三房，總價133萬元，折合單價1.5萬元，創(chuàng)下小區(qū)成交單價新低。此外，越秀嶺南雅筑、中海譽城等2015年至2020年交付的次新房小區(qū)，均有“1字頭”房源掛牌，這些小區(qū)掛牌量均超百套，業(yè)主爭相出售。

有業(yè)內(nèi)人士指出，科學城樓市調(diào)整源自供需關系逆轉(zhuǎn)。一方面，過去5年大量新房集中交付，疊加次新房進入“解禁潮”，帶來海量供應；另一方面，天河東、老黃埔等區(qū)域推出不少超新規(guī)產(chǎn)品，對科學城非超新規(guī)舊盤形成降維打擊。隨著年底房企回款壓力加劇，類似大壯名城的“工抵房”促銷或?qū)⒗^續(xù)出現(xiàn)，這對科學城、老黃埔板塊，乃至整個黃埔區(qū)一、二手樓市價格體系形成傳導效應。

■新快報記者 何璐詩 文/圖