上海進(jìn)深 張林霞 近日，綠城黃浦ONE二批次即將上新，最后56套高定人居，建面約155-193㎡3-4房。

過會(huì)均價(jià)17.2萬/㎡，相比上一批過會(huì)均價(jià)漲價(jià)2000元/㎡，總價(jià)約2500萬起。

該項(xiàng)目同一樓棟內(nèi)的價(jià)格差異，更多和戶型對(duì)應(yīng)的位置體驗(yàn)掛鉤，呈現(xiàn)出小戶型單價(jià)高于大戶型的特點(diǎn)。

像一批次155㎡戶型單價(jià)均價(jià)171438元/㎡，193㎡戶型單價(jià)均價(jià)168846元/㎡，這種定價(jià)邏輯，既契合核心區(qū)豪宅按戶型適配度分層定價(jià)的常規(guī)操作，也因?yàn)轫?xiàng)目是黃浦區(qū)少有的200㎡以內(nèi)非超高層項(xiàng)目。

小戶型能降低高端客群入駐核心區(qū)的門檻，即便單價(jià)稍高仍有強(qiáng)吸引力，最終一批次155㎡戶型開盤即售罄，也印證了位置加持下該定價(jià)策略的合理性。

首開一期56套，均價(jià)17萬/m2，建面約155-193㎡3-4房，主力總價(jià)約2700-3400萬，開盤時(shí)間為11月16日，截止到12月15日，已售33套房源，去化59%。

根據(jù)規(guī)劃顯示，項(xiàng)目只有1棟住宅樓，為29層的高層。戶型面積約155-193㎡。

除了住宅之外，還將擬建1棟1F商業(yè)+1棟居委會(huì)、老年活動(dòng)室?？偨ㄖ娣e30517.71平方米，建筑容積率為3.3，綠地率為35%，綠地面積達(dá)到2042.6平方米。

綠城黃浦ONE地處黃浦核心地段，周邊競品以同區(qū)域或跨區(qū)域頂豪新盤、高端二手房為主，涵蓋復(fù)興瓏御、翠湖天地、露香園天譽(yù)等同板塊項(xiàng)目，以及保利世博天悅、云錦東方等跨區(qū)域頂豪。

復(fù)興瓏御為老西門板塊二手房，均價(jià)約19.84萬/㎡，戶型91-241㎡；翠湖天地位于新天地板塊，二手房均價(jià)超18萬/㎡，主打150-300㎡大平層；

露香園天譽(yù)是豫園板塊新盤，單價(jià)16-18萬/㎡，戶型120-260㎡；保利世博天悅屬世博板塊頂豪，曾達(dá)26.6萬/㎡單價(jià)；

云錦東方位于徐匯濱江，主打180-380㎡江景大平層，單價(jià)與綠城黃浦ONE接近。

這些競品均依托核心區(qū)位與稀缺資源爭奪高端客群，差異體現(xiàn)在戶型跨度、價(jià)格區(qū)間、板塊配套及客群定位上，綠城黃浦ONE則憑借17萬/㎡左右的過會(huì)均價(jià)、臨近地鐵8/9號(hào)線的通勤優(yōu)勢，在同類型頂豪中形成差異化競爭力。

交通方面：項(xiàng)目4軌環(huán)繞，300米之內(nèi)便是8/9號(hào)線陸家浜路站。另外，1公里之內(nèi)涵蓋4號(hào)線南浦大橋站，9號(hào)線小南門站，8號(hào)線/10號(hào)線老西門站。

商業(yè)方面：項(xiàng)目旁邊就是新鄰生活站，2公里之內(nèi)分布新天地廣場、中海環(huán)宇薈、大上海時(shí)代廣場等購物中心；項(xiàng)目地處黃浦核心位置，周邊人民廣場、新天地、淮海路商業(yè)等成熟配套都可以享受到。

醫(yī)療方面：1.5公里之內(nèi)分布復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院、上海市黃浦區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第九人民醫(yī)院、上海市紅房子?jì)D產(chǎn)科醫(yī)院等。