觀點網(wǎng) 今年4月末，伴隨一筆收購事項，歷城城發(fā)集團走進公眾視野。

彼時，這家來自濟南的區(qū)屬國有企業(yè)，宣布與山東中建西城楷泰置業(yè)有限公司正式簽署收購合作協(xié)議，完成對槐蔭區(qū)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購。

一方面是項目原業(yè)主方因業(yè)務調(diào)整等原因撤場，另一方面，歷城城發(fā)捕捉到項目先天優(yōu)勢及客流基礎，將其作為市場化轉(zhuǎn)型的首個落地項目。

在此之后，歷城城發(fā)又在9月，與新城控股集團旗下單位簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，并完成全部轉(zhuǎn)讓款支付，成功實現(xiàn)對濟寧市太白湖新區(qū)吾悅廣場項目的收購。這也是歷城城發(fā)市場化轉(zhuǎn)型完成的第二個收購項目。

而在12月12日，歷城城發(fā)集團市場化轉(zhuǎn)型迎來新動作，該公司宣布順利完成濟南高新萬達廣場項目收購。

一年內(nèi)連落三子，歷城城發(fā)集團的三次并購標的更是橫跨濟南東西兩翼，并首次走出省會、落子魯西南的濟寧市。在“市場化轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵一年”，歷城城發(fā)的商業(yè)野心也終于迸發(fā)。

買下萬達廣場

此次交易涉及的濟南高新萬達廣場開業(yè)于2016年，是濟南東部重要的區(qū)域商業(yè)中心與消費地標。

其位于工業(yè)南路57號核心區(qū)位，地上六層商業(yè)面積達8.8萬平方米，地下一層配套超千個停車位。從運營年限來看，項目已成熟穩(wěn)??；在招商方面，則匯聚了哈根達斯、星巴克、華為等兩百余家國內(nèi)外知名品牌，涵蓋全業(yè)態(tài)消費場景，商業(yè)價值與現(xiàn)金流表現(xiàn)俱佳。

實際上，近年來萬達集團出售旗下項目的動態(tài)頻頻，但其接盤方大多為險資，也正因如此，市場始終認為萬達與交易方始終留有退步空間。

相比之下，濟南高新萬達廣場的買家有些不一般。

過去，地方城投/發(fā)展公司多以基礎設施投資和土地開發(fā)為主，在商業(yè)項目的運營方面缺乏經(jīng)驗。而歷城城發(fā)在今年4月以來的連續(xù)出手，顯示出其轉(zhuǎn)型決心。

相較于市場化轉(zhuǎn)型的首個落地項目——對中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購，濟南高新萬達廣場的運營情況更加良好，其包括萬達商場、萬達金街步行街等建筑，是集購物、餐飲、文化、娛樂、休閑等多種功能于一體的城市商業(yè)綜合體，年營收近2億元。

不過，萬達此次選擇將高新區(qū)萬達廣場出售，或許也有其他考量。

據(jù)公開信息，濟南首座第四代萬達廣場——濟南世紀大道萬達廣場的建設工作已于11月初進入尾聲。該項目位于濟南世紀大道與鳳岐路交叉口北側(cè)，距離高新區(qū)萬達廣場僅約五公里。

本月早些時候，萬達集團披露，年底還將有8座萬達廣場開業(yè)。其中，濟南世紀大道與重慶奉節(jié)、三明尤溪、贛州龍南、泉州鯉城等5座萬達廣場將在12月19日開業(yè)。

也就是說，若兩個項目同時保留，不僅在地理上形成高度重疊，更將在客群、品牌資源及運營投入上產(chǎn)生內(nèi)部競爭。

在當前商業(yè)增量放緩、消費更趨理性的市場環(huán)境下，近距離雙店并存，顯然更易導致消費分流、坪效下降，削弱整體盈利能力。出售第三代的高新區(qū)萬達廣場，不失為一次聚焦升級、優(yōu)化布局的戰(zhàn)略取舍。

而在此種情況下，作為接盤方的歷城城發(fā)也免不了迎接之后的挑戰(zhàn)。如何在不依賴“萬達”品牌背書的前提下，重塑項目定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升運營效率，將成為歷城城發(fā)真正考驗市場化能力的關(guān)鍵一役。

市場化的試金石

事實上，歷城城發(fā)此前已在濟南推出唐冶城發(fā)盛唐薈、青島路盛唐薈、唐冶北的濟南閔善懷橘康養(yǎng)社區(qū)、郭店的歷城區(qū)養(yǎng)老服務中心（歷城城發(fā)閔善康養(yǎng)中心）等多業(yè)態(tài)項目。

其中，作為市場化轉(zhuǎn)型的首個落地項目，在今年4月完成對槐蔭區(qū)中建幸福MALL商業(yè)綜合體的收購后，歷城城發(fā)集團用6個月時間即完成項目的換牌。

公開信息顯示，10月份，原“幸福MALL”項目正式完成換牌，以歷城城發(fā)“盛唐薈”的全新身份亮相，項目的運營主體為濟南同晟商業(yè)管理集團有限公司。

作為歷城城發(fā)集團核心商業(yè)板塊，同晟商業(yè)的業(yè)務已覆蓋商業(yè)綜合體、特色街區(qū)、商務中心、公寓、文化場館等全業(yè)態(tài)，形成從策劃、招商到運營的全鏈條服務能力。

其運營的唐冶盛唐薈商業(yè)街以98%的高出租率成為標桿，開業(yè)即實現(xiàn)近千萬凈利潤，自營公寓出租率超97%，超市業(yè)績年增17%。

在全面接手幸福MALL后，歷城城發(fā)集團表示，公司秉持“穩(wěn)中求進、保障民生”的核心原則，扎實推進項目平穩(wěn)過渡。

一方面，場內(nèi)原有品牌換簽工作有序推進，家家悅超市、兒童游樂、核心餐飲、AK娛樂等與居民生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)均保持正常營業(yè)；另一方面，針對性升級改造將有序開展，從提升空間體驗到業(yè)態(tài)功能優(yōu)化，以“運營中煥新，煥新中提升”為核心邏輯，重構(gòu)商業(yè)空間價值。

這一系列動作，與其整體戰(zhàn)略高度契合。

據(jù)悉，歷城城發(fā)集團已確立“433”戰(zhàn)略?！?”大主責主業(yè)包括城市更新、鄉(xiāng)村振興、城市服務、養(yǎng)老幼教；“3”項核心指標為有效資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入、利潤，旨在以量化目標驅(qū)動增長；“3”項基礎工作指的是，以黨建引領(lǐng)、企業(yè)文化、廉潔自律筑牢發(fā)展底盤。

在具體路徑上，歷城城發(fā)集團針對“有效資產(chǎn)規(guī)模”明確提出，通過項目投資、資產(chǎn)證券化（如REITs）擴大優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)池，增強抗風險能力。

“營業(yè)收入”方面，則拓展市場化業(yè)務（如商業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)服務），提升經(jīng)營性收入占比。

這意味著，當前的項目收購或許僅為開始。后續(xù)，歷城城發(fā)集團有望拓展更多元化的資產(chǎn)類型，并在資產(chǎn)培育成熟后，通過REITs等資本化路徑實現(xiàn)有序退出，逐步打通“投融建管退”的全周期閉環(huán)，推動項目資產(chǎn)從“沉淀”轉(zhuǎn)向“流動”，從持有邁向增值。

而眼下，對于歷城城發(fā)集團而言更為重要的是，推動持有項目穩(wěn)定在正常經(jīng)營軌道，并繼而在激烈競爭中穩(wěn)住客流、提升坪效，打造市場化的品牌標桿和代表作品。

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