2016年11月16日晚，深圳上早大廈。20樓一套房子突然停電。

一名女子開(kāi)門查看。突然門外沖入一群人，將她身后的兩名男子按倒在地。

幾分鐘后供電恢復(fù)，三人被戴上手銬。其中一名男子臉頰消瘦，眼睛細(xì)長(zhǎng)。他是重特大毒品犯罪人員：

李俊鵬。

李俊鵬是廣東汕尾陸豐人。他的家鄉(xiāng)有一個(gè)叫博社村的村莊，因多個(gè)家庭參與制販毒活動(dòng)，曾被稱為“中國(guó)第一毒村”。

李俊鵬曾在佛山創(chuàng)業(yè)，染上賭博后，也走上販毒道路。他參與走私的毒品量以噸計(jì)，是廣東警方“雷霆掃毒”行動(dòng)后最重要的工作之一。

2024年9月，李俊鵬被執(zhí)行死刑。8個(gè)月后，他名下的一棟住宅被司法拍賣，共引發(fā)3.2萬(wàn)人圍觀。在阿里司法拍賣平臺(tái)上，這棟位于佛山怡翠玫瑰園的房子成為：

佛山圍觀榜第一名。

6名競(jìng)買者參與競(jìng)拍。35輪出價(jià)后，房子以149萬(wàn)元成交。

這個(gè)價(jià)格非常公道。跟周邊房子比，成交單價(jià)便宜了兩成以上，還額外贈(zèng)送車位。毒販用命掙來(lái)的家業(yè)，最后被陌生人撿了個(gè)漏。

在經(jīng)濟(jì)上行期，法拍房有三不做：

兇宅、刑案、官司房。

這棟房子幾乎占了兩項(xiàng)，放在過(guò)去一般人是不敢碰的。

但如今，時(shí)代變了。

1

最近，很多人被銀行直接賣房的消息震驚了。

去年蘭州銀行在京東資產(chǎn)平臺(tái)上掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，今年已增加到1779個(gè)。吉林銀行、天津銀行掛牌出售的房產(chǎn)，也都在千套以上。

而在京東、阿里兩大資產(chǎn)交易平臺(tái)上，2024年上半年以來(lái)，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量：

超過(guò)25000個(gè)。

大行也沒(méi)好到哪去。宇宙第一大行工行的桂林分行，今年在阿里平臺(tái)上拍賣了27套房子。農(nóng)行大連分行，今年拍賣了59套。

子姨看了下，銀行親自下場(chǎng)賣房的情況一直就有，跟法拍房區(qū)別不大。按照正常流程，這些房子是法院主持拍賣，銀行收錢就行。之所以越來(lái)越多的銀行親自上陣，是因?yàn)椋?/p>

法院根本忙不過(guò)來(lái)。

據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)法拍房源的累計(jì)掛牌量，從2019年的35萬(wàn)套，攀升到2024年的77萬(wàn)套，5年翻了一倍。

一套房屋從起訴到立案，再到上拍，要等兩三年。再算上法院排隊(duì)時(shí)間，更是遙遙無(wú)期。

除銀行外，很多債主都等不及了。

前兩天，曾是深圳南山大學(xué)城網(wǎng)紅盤的寶能城花園，有160套房子被擺上了上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的貨架。這些房產(chǎn)曾被作為債權(quán)抵押給中信信托，因?qū)毮艿禺a(chǎn)暴雷，中信信托干脆直接將抵押物掛牌。

今年前10個(gè)月，全國(guó)累計(jì)掛牌法拍房源降到了60萬(wàn)套，看上去情況有所好轉(zhuǎn)。但事情的另一面是，很多債主選擇繞開(kāi)法院，直接出手。因?yàn)椋?/p>

法拍這個(gè)通道，已堵得水泄不通了。

2

2023年6月，披星戴帽了一年多后，宜華健康從A股退市，成為民營(yíng)醫(yī)療退市第一股。

宜華健康前身是宜華地產(chǎn)，是潮汕資本教父劉紹喜創(chuàng)立的宜華系。宜華以木業(yè)起家，后涉足家居、地產(chǎn)、醫(yī)療、養(yǎng)老、投資等領(lǐng)域，巔峰時(shí)：

資產(chǎn)超800億，擁有兩家A股上市公司。

宜華地產(chǎn)是在2014年正式轉(zhuǎn)型大健康的。彼時(shí)，監(jiān)管部門發(fā)文，鼓勵(lì)對(duì)醫(yī)療服務(wù)業(yè)的投資。財(cái)大氣粗的地產(chǎn)企業(yè)紛紛出手，萬(wàn)科、恒大、泰禾等巨頭都嘗試過(guò)跨界從醫(yī)。

宜華地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型較為徹底，他們將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)兜售殆盡，收購(gòu)了醫(yī)院、醫(yī)療服務(wù)公司、醫(yī)療器械生產(chǎn)公司，全面轉(zhuǎn)型大健康。

對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，跨界不是請(qǐng)客吃飯，是拿真金白銀給行業(yè)交學(xué)費(fèi)。

2019年，宜華健康出現(xiàn)虧損。三年后資不抵債。

劉紹喜在2021年被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，后因財(cái)務(wù)造假被禁入資本市場(chǎng)。宜華系最終分崩離析。

轉(zhuǎn)型的第二年，宜華健康曾買下深圳市福田區(qū)建安大廈辦公樓的兩層半，用作公司總部，花費(fèi)超過(guò)兩個(gè)小目標(biāo)。

如今這些資產(chǎn)陸續(xù)被法拍。今年6月，建安大廈27層以3666萬(wàn)的價(jià)格拍出，比評(píng)估價(jià)便宜了將近一半，出讓方式是：

變賣。

變賣是法拍的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。在法拍中，當(dāng)首次和二次拍賣均無(wú)人報(bào)價(jià)后，就將進(jìn)行變賣。變賣的價(jià)格通常更低，程序也更簡(jiǎn)單。

進(jìn)入變賣階段，往往意味著拍品已無(wú)人問(wèn)津。此時(shí)出手，撿漏的成功率很高。

據(jù)說(shuō)，在建安大廈27層變賣的前一天，買家就開(kāi)香檳慶祝了。

生意失敗，一直是房屋流入法拍房市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿Γ藏暙I(xiàn)了最多的法拍房源。因?yàn)樵诤芏喟咐?，除?chuàng)業(yè)者本人外，擔(dān)保人的房子也搭了進(jìn)去。

在房子被法拍前，業(yè)主通常都要經(jīng)歷“破產(chǎn)三部曲”：

被告、失信、限高。

近些年，很多老板靠運(yùn)氣賺來(lái)的房子，又靠努力流入了法拍市場(chǎng)。這不僅導(dǎo)致寫字樓、商鋪的法拍量大增，不少豪宅也落入凡塵。

今年上半年，上海一套花園住宅拍出了2.7個(gè)小目標(biāo)，折合單價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元。上個(gè)月底，深圳的一棟豪宅拍出3.65億，單價(jià)達(dá)到57萬(wàn)。

這兩棟房子的原業(yè)主分別從事：

廣告業(yè)，文化旅游業(yè)。

北京的萬(wàn)柳書(shū)院、霄云路8號(hào)等豪宅，也有不少房源被擺上了法拍貨架。這兩個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主中，有不少科技精英和傳統(tǒng)實(shí)業(yè)家。

宜華健康在深圳建安大廈的其他物業(yè)，都流拍了。連法拍市場(chǎng)都嫌棄的資產(chǎn)，才是：

真正的商業(yè)殘骸。

中國(guó)商業(yè)史上，大佬墜落的案例時(shí)有發(fā)生。但短短幾年間，從商業(yè)帝國(guó)到商業(yè)殘骸，從資本教父和資本市場(chǎng)出局者，反轉(zhuǎn)之快還是令人唏噓。

兩年前福田區(qū)法院現(xiàn)場(chǎng)查封，雖然空無(wú)一人，但辦公桌上還留著不少辦公用品和公司文件。辦公室的門口還掛著紅彤彤的對(duì)聯(lián)：

創(chuàng)大業(yè)一帆風(fēng)順，望前程萬(wàn)里生輝。

3

去年8月，京東拍賣平臺(tái)一次性上架了87套房產(chǎn)。這些房子分布在長(zhǎng)沙5個(gè)小區(qū)，大部分是：

毛坯房。

這87件拍品的所有人均為李某，執(zhí)行法院為700公里外的合肥市中級(jí)人民法院。

看到“合肥”兩個(gè)字時(shí)，長(zhǎng)沙市民死去的記憶又復(fù)活了。

2016年下半年，合肥到長(zhǎng)沙的高鐵票一票難求。很多人懷揣銀行卡和暴富的夢(mèng)想，從合肥來(lái)到長(zhǎng)沙，下車后直奔售樓處。

在當(dāng)時(shí)的省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)僅高于拉薩，相當(dāng)于合肥一半。此前，溫州人曾多次掃貨，但由于市場(chǎng)供應(yīng)充足，加之中部四省會(huì)公積金互認(rèn)，最終鎩羽而歸。

但合肥炒房團(tuán)到來(lái)后，情況不一樣了。他們瞄準(zhǔn)熱點(diǎn)區(qū)域，用足杠桿，鎖定目標(biāo)后果斷下手。在一些項(xiàng)目上，合肥投資客占比達(dá)到：

三成。

當(dāng)時(shí)正值樓市政策寬松期。從這年三季度開(kāi)始，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)大漲，梅溪湖、濱江、高鐵、南城等熱門板塊領(lǐng)漲。

第二年，長(zhǎng)沙緊急出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，喊話：

讓炒房客有去無(wú)回。

這波漲勢(shì)才算勉強(qiáng)剎住。但長(zhǎng)沙人對(duì)這段記憶的印象過(guò)于深刻。僅憑“合肥”一個(gè)信息，就有人按圖索驥，快速找到了這批法拍房的源頭。

2018年，合肥市公安局廬陽(yáng)分局發(fā)布通報(bào)，對(duì)“大志集團(tuán)非法集資案”進(jìn)行調(diào)查，并查封大志投資集團(tuán)有限公司實(shí)控人凌某、李某房產(chǎn)177套，其中包括長(zhǎng)沙房產(chǎn)87套。

大志投資成立于2009年，通過(guò)線下和線上非法集資，累計(jì)吸收公眾存款超過(guò)：

80億。

2022年，凌正、李梅等63名涉案人員被判刑。這87套法拍房源的房主，正是“大志案”主犯之一的李梅。

去年9月，這批法拍房第一次拍賣，只有4套低價(jià)賣出了。降價(jià)后的二拍，情況略好，有34套房產(chǎn)成交：

大部分低于評(píng)估價(jià)。

剩下的房源，至今仍處于流拍狀態(tài)。就算不被法拍，它們的價(jià)格也跌到買入時(shí)的水平了。

2017年6月環(huán)京限購(gòu)政策出臺(tái)前，北京旁邊的三河、大廠、香河三縣，也是炒房客樂(lè)土，尤其是距離北京最近的燕郊鎮(zhèn)。

一個(gè)專門做三河法拍房生意朋友告訴子姨，有炒房客在限購(gòu)前入手了好幾套燕郊房子，每月需償還的月供就達(dá)：

16萬(wàn)。

限購(gòu)出臺(tái)后，燕郊房?jī)r(jià)從高點(diǎn)快速跌落，短短3年就腰斬，如今更是膝蓋斬了。

從2018年開(kāi)始，燕郊的法拍房數(shù)量明顯增加，增長(zhǎng)速度取決于房?jī)r(jià)下跌的速度。

房?jī)r(jià)下降時(shí)，這個(gè)炒房客越來(lái)越焦慮，試圖賣掉幾套房子緩解壓力，卻發(fā)現(xiàn)根本沒(méi)人接手。

2022年春節(jié)后，他躺平，變成了失信人員，房子進(jìn)入法拍市場(chǎng)。

其中一棟房子在去年以89萬(wàn)拍出，他買的成本是240萬(wàn)。

很多炒房客持有房子期限通常是三年。市場(chǎng)上行期還好，在市場(chǎng)下行期，如果三年內(nèi)出不了手，就很麻煩了。為什么是三年？因?yàn)椋?/p>

個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的最長(zhǎng)期限，是三年。

4

今年6月初，廣州一名租客正在和房東談續(xù)簽，結(jié)果被告知：

房子要被法拍。

他的房東是一名90后，本地人，2019年買下了這棟老小區(qū)的房子，但因?yàn)橥ㄇ诰嚯x遠(yuǎn)，干脆在公司附近租房住，把自己的房子出租。

一年多前，房東失業(yè)，搬回父母家住，至今沒(méi)找到工作。

這期間，他所在的小區(qū)房?jī)r(jià)降了30%多，“首付降沒(méi)了”。雖然租金能彌補(bǔ)部分月供，但這兩年，老房子越來(lái)越租不上價(jià)。

房東想了想，決定不再給銀行打工了。

談續(xù)簽的時(shí)候，房東告訴他，不用擔(dān)心被騰退，因?yàn)椤百I賣不破租賃”，法院是不會(huì)干預(yù)租約的。而且法院不會(huì)那么快就收房：

法拍也在排隊(duì)。

我看了看，由普通人斷供造成的法拍房，數(shù)量正在快速增加。

與生意失敗或炒房落空不同，這些法拍房的業(yè)主大都是工薪階層。房子買在高點(diǎn)，又遭遇降薪、裁員，實(shí)在無(wú)力支撐，才不得已斷供。

也有人選擇主動(dòng)斷供，因?yàn)椋?/p>

房?jī)r(jià)降太多了，斷供就是止損。

這類斷供房的特點(diǎn)是：要么是老破小，要么位于郊區(qū)。有貸款，裝修不錯(cuò)，很多房子還住著人：

一看就不是炒房的。

在一些縣城，斷供的比例可能更高。因?yàn)榉績(jī)r(jià)降得更狠。

子姨的一位朋友，2018年在四川老家買了一套商品房，算上稅費(fèi)、利息和裝修等，總成本接近80萬(wàn)。今年他把這套房子賣了，全款27萬(wàn)。

這位朋友說(shuō)，在這個(gè)人口不到100萬(wàn)的縣城里，被法院查封的房子正快速增加。執(zhí)法人員經(jīng)常出外勤，因?yàn)楹芏喾孔有枰F(xiàn)場(chǎng)騰退。

她還說(shuō)要不是銀行兜底，被查封的數(shù)量還會(huì)更多。

為了防止個(gè)貸加速變成壞賬，這兩年，銀行開(kāi)始和還不上貸款的人談?wù)蛊冢?/p>

每月象征性還一點(diǎn)，可以不算違約。

這兩年，已有不少銀行悄悄對(duì)個(gè)人住房商業(yè)貸款進(jìn)行展期。一位律師朋友說(shuō)，展期期限通常為兩年，在這期間，貸款人只需償還利息即可。

在業(yè)內(nèi)，房貸展期還有一個(gè)說(shuō)法，叫做：

保房。

他判斷，在深圳，隨便一個(gè)支行的個(gè)人住房商業(yè)貸款展期用戶就超過(guò)20戶。

公積金貸款的展期，則得到了政策的明文支持。湖北襄陽(yáng)在上個(gè)月出臺(tái)的政策，允許公積金貸款展期。政策列舉了無(wú)力負(fù)擔(dān)公積金貸款的幾種情況，被認(rèn)為十分符合當(dāng)下的現(xiàn)狀：

重病、降薪、失業(yè)、婚變。

5

前些年，法拍房還是小眾品類。很多人對(duì)法拍房不屑一顧，覺(jué)得：

不吉利。

騰退是法拍房最大的難題。

最初，法院并不負(fù)責(zé)騰退，競(jìng)買人收房時(shí)，時(shí)常遇到“一哭二鬧三上吊”的戲碼，有時(shí)一棟房子拖上好幾年也住不進(jìn)去。

此時(shí)，“江湖人士”會(huì)介入，他們通過(guò)拉電閘、潑油漆、砸窗戶等方式恐嚇住戶。一番折騰下來(lái)，房子被搞得一片狼藉不說(shuō)，還容易吃官司。

但彼時(shí)，法拍房游離于限購(gòu)政策之外，加上價(jià)格便宜，不少人仍然希望借助這一渠道，獲得上車機(jī)會(huì)或?qū)W位資格，或轉(zhuǎn)手套利。

風(fēng)水先生也經(jīng)常接到邀請(qǐng)?？辈楝F(xiàn)場(chǎng)后，先生會(huì)作出判斷，如果能破解“煞氣”，買家才會(huì)出手。

有人說(shuō)，早年間的法拍參與者，除了有錢有路子外，還得：

命硬。

從2021年開(kāi)始，法拍房逐漸被納入限購(gòu)范圍，炒作空間大大減小。同時(shí)，法院也開(kāi)始承擔(dān)騰退責(zé)任，并有義務(wù)對(duì)“重大瑕疵”進(jìn)行核查。

從此，法拍房逐漸褪去玄學(xué)的面紗，成為房產(chǎn)交易中的一個(gè)普通品類。

今年6月，借助618大促的契機(jī)，南京市玄武區(qū)人民法院將30多處房產(chǎn)擺上法拍貨架。玄武區(qū)法院執(zhí)行局的負(fù)責(zé)人親自出面推銷，并說(shuō)拍品性價(jià)比高：

法院是保證交房的。

祛魅后，法拍房的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)開(kāi)始凸顯。

首次拍賣中，法拍房的底價(jià)通常相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的七到八折，二拍底價(jià)甚至低至五到六折。即便通過(guò)競(jìng)價(jià)有所抬升，但往往仍是“白菜價(jià)”水平。

這兩年，越來(lái)越多的普通購(gòu)房者進(jìn)入法拍市場(chǎng)淘金。正如毒梟房的熱拍，相比房屋的價(jià)值，競(jìng)買者已經(jīng)不太在意背后的故事。

上個(gè)月底，深圳市金地海景翠堤灣的一棟房產(chǎn)被法拍。這棟房屋曾在2009年發(fā)生故意殺人案，此后歷經(jīng)兩任業(yè)主。今年重回法拍市場(chǎng)時(shí)，房子里還有人居住。

在數(shù)萬(wàn)人的圍觀下，20多名競(jìng)拍者對(duì)這棟“兇宅”展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。距離競(jìng)拍結(jié)束不足半小時(shí)，又有4位買家沖了進(jìn)去。

最終，這棟房屋以699.9萬(wàn)元的價(jià)格成交，比市場(chǎng)價(jià)便宜了1/4。競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到：

109輪。

6

盡管有些房源拍得熱火朝天，但總體來(lái)看，流拍才是常態(tài)。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10月，法拍房的清倉(cāng)率為23%。而在2019年，這個(gè)數(shù)據(jù)是39.9%。

很多從事法拍的人都說(shuō)，相比買家，房源還是太多了。

同期，法拍房的成交均價(jià)從5540元／平方米降到4667元／平方米，下降了15.8%。

這說(shuō)明，在供大于求的情況下，法拍房也在：

以價(jià)換量。

對(duì)于同小區(qū)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，這顯然不是好消息。

今年上半年，子姨所在的小區(qū)，有業(yè)主組織了“保價(jià)聯(lián)盟”。組織者說(shuō)，為了小區(qū)全體居民的利益，希望大家堅(jiān)守價(jià)格底線。他還呼吁，報(bào)價(jià)較低的業(yè)主可以適當(dāng)提價(jià)。

不久后，小區(qū)的一棟房子被法拍，比市場(chǎng)價(jià)低了30%。

然后，群里就不怎么說(shuō)話了。

樓下的中介告訴子姨，不管拍不拍，只要有一套法拍房掛出來(lái)：

小區(qū)的房?jī)r(jià)就得抹個(gè)零。

法拍房是樓市最鋒利的鐮刀，收割的不僅是斷供者，而是房地產(chǎn)游戲的所有參與者。

哪怕是在法拍市場(chǎng)撿漏的人，也會(huì)有不安全感。

那位做法拍房的朋友說(shuō)，一個(gè)客戶通過(guò)法拍拿下一套房子后，有一天忽然告訴他，不希望小區(qū)里再有房子被法拍了：

要不然真不知道什么時(shí)候是個(gè)底。

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