泡沫太大！監(jiān)管喊話房地產(chǎn)金融化房貸趨嚴(yán)或成新常態(tài)

中經(jīng)財(cái)富

管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價(jià)

作者：張漫游

來源：中經(jīng)財(cái)富（ID：zhongjingcf）

近幾個月來，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清連續(xù)三次提及“房地產(chǎn)問題是現(xiàn)階段中國金融風(fēng)險(xiǎn)最大的灰犀?！薄?/p>

面對這樣的風(fēng)險(xiǎn)，2021年3月2日，郭樹清表示，我國房地產(chǎn)目前的核心問題仍然是金融化、泡沫化傾向較強(qiáng)，應(yīng)該將“灰犀牛關(guān)進(jìn)籠子里”，才能促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為房地產(chǎn)加杠桿的主要推手，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行信貸被寄予厚望。

一系列配套政策陸續(xù)落地后，部分地區(qū)樓市降溫明顯。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)房貸領(lǐng)域管控依然會趨嚴(yán)。

銀行積極調(diào)控房貸政策

樓市降溫效果明顯

近年來，監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。繼2020年8月央行聯(lián)合住建部對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“三道紅線”要求后，面對近期部分熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場波動加大的情況，嚴(yán)控銀行資金違規(guī)流入樓市、控制銀行房貸規(guī)模，成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。

2020年底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），并于2021年1月1日實(shí)施，助力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)。隨后，各地針對本地區(qū)實(shí)際情況，陸續(xù)出臺了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度落實(shí)的詳細(xì)監(jiān)管辦法，同時(shí)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，圍堵經(jīng)營貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

如廣東、四川、山東等地對各自轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)進(jìn)行了調(diào)整，和《通知》的標(biāo)準(zhǔn)對比，各個檔位銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，上浮幅度不超過2.5個百分點(diǎn)；杭州市有關(guān)部門提出，在嚴(yán)禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費(fèi)貸款、嚴(yán)格審查個人經(jīng)營貸和消費(fèi)貸真實(shí)性、加強(qiáng)貸后資金管理后，銀行需要對個人還貸能力進(jìn)一步評估。

現(xiàn)在各城市“一城一策”推出房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措，目的是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，逐步把房地產(chǎn)的問題解決好。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，2021年以來，中國各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已達(dá)約70次。

一系列趨嚴(yán)的監(jiān)管政策下，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批周期在拉長，貸款的難度在上升?！百J款集中度政策出臺以后，部分銀行已經(jīng)踩線，或者貼近紅線沒有發(fā)展空間，其實(shí)這是歷史遺留問題，直接導(dǎo)致當(dāng)前正常的房地產(chǎn)市場貸款發(fā)放困難，影響正常的需求釋放，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整比例是有利于市場健康穩(wěn)定的。”

“從某種程度上來講，房地產(chǎn)貸款有所收緊，是值得肯定的，大規(guī)模的‘放水’沒有流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，從房貸的整體情況看，其質(zhì)量是相對有保證的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，房地產(chǎn)市場調(diào)控核心看銀行，銀行的信貸額度決定了市場走勢，管住了銀行的放貸沖動，也就管住了房價(jià)。

某國有銀行投行部人士亦認(rèn)為，這一輪涉房貸款集中度分級管理措施的落地，將會從涉房貸款的供需兩端讓涉房貸款逐步進(jìn)入新常態(tài)，對于樓市降溫應(yīng)該會有明顯效果。

事實(shí)上，樓市降溫的情況已經(jīng)初現(xiàn)。同策研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)銀行貸款融資當(dāng)月共發(fā)生24筆，募集資金86.50億元，環(huán)比下降7.20%。從居民購房的情況看，部分地區(qū)樓市降溫明顯，如據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，北京新建商品房市場（包括住宅、寫字樓、商業(yè)）實(shí)現(xiàn)總成交額208.3億元，環(huán)比下跌55%；對應(yīng)的成交量為3595套，環(huán)比下跌63%。

結(jié)合當(dāng)前積極落實(shí)的房貸集中度政策，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，預(yù)計(jì)后續(xù)房貸領(lǐng)域管控依然會趨嚴(yán)?！拔磥硪粋€重要的命題是，如何更好甄別投資投機(jī)購房需求，在房貸領(lǐng)域可以采取更為精準(zhǔn)的政策，進(jìn)而促進(jìn)房貸領(lǐng)域的健康發(fā)展。對于相關(guān)房企、購房者等來說，也要關(guān)注房貸政策的新動向。若是部分城市炒作過多，那么信貸政策收緊概率會增大，尤其是在二套房貸等領(lǐng)域。而對于一些無房無貸款記錄的購房者來說，其在后續(xù)貸款市場方面得到的支持力度會加大?！?/p>

同時(shí)，宋紅衛(wèi)提示道，未來房地產(chǎn)貸款盡管規(guī)模增速有所控制，對于金融機(jī)構(gòu)的信貸額度緊張有一定的緩解，但是風(fēng)險(xiǎn)有可能進(jìn)一步上升?！?strong>以住房按揭貸款為例，高收入群體更傾向于高首付比例或者全款，而剛需群體更多依賴貸款。從財(cái)富能力及還款能力來看，面向剛需群體的貸款風(fēng)險(xiǎn)可能會更高?！?/strong>

面對上述風(fēng)險(xiǎn)，3月2日，郭樹清強(qiáng)調(diào)，我國房地產(chǎn)目前的核心問題仍然是金融化、泡沫化傾向較強(qiáng)。

事實(shí)上，自2020年以來，這已經(jīng)是郭樹清第三次將房地產(chǎn)問題比作“最大的灰犀?！?。此前2020年8月，郭樹清就發(fā)文指出，“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的灰犀?！?。2020年12月，郭樹清在發(fā)表的文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中又指出，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面“最大的灰犀牛”。

“郭樹清三次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場是金融體系‘最大的灰犀牛’，可見在國家金融主管部門來看，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很高。”宋紅衛(wèi)如是說。

郭樹清指出，很多人買房不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，其中風(fēng)險(xiǎn)較大?！俺钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來這個市場要是下來的話，個人財(cái)產(chǎn)就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就會發(fā)生很大的混亂?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次郭樹清的發(fā)言可以看出，實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，一是當(dāng)前房屋買賣市場依然存在各類投資投機(jī)需求，其對于個人家庭財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)生活風(fēng)險(xiǎn)等會形成影響；二是房地產(chǎn)貸款等政策將繼續(xù)鞏固，后續(xù)房地產(chǎn)綜合調(diào)控舉措將進(jìn)一步完善，以真正促進(jìn)市場的健康發(fā)展。

在談及房地產(chǎn)領(lǐng)域金融化、泡沫化的時(shí)候，宋紅衛(wèi)向記者列舉了一組數(shù)據(jù)，從公開的數(shù)據(jù)來看，目前我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，美國次債危機(jī)發(fā)生前，房地產(chǎn)抵押貸款超過當(dāng)年GDP的32%。他指出，如果把除貸款外的其他形式進(jìn)入房地產(chǎn)的資金計(jì)入，我國進(jìn)入房地產(chǎn)的資金比例要更高。

“同時(shí)，從居民家庭資產(chǎn)配置的角度來看，央行課題組發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示，中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成，占家庭總負(fù)債的75.9%。從房價(jià)收入比來看，我國核心城市房價(jià)收入比普遍偏高，一線城市房價(jià)收入比超過60，部分二三線也超過30，整體偏高。另外從最近深圳住建局發(fā)布的一份3595個住宅小區(qū)二手房成交價(jià)格參考表來看，參考價(jià)格普遍低于真實(shí)的成交價(jià)格，這在一定程度上說明房價(jià)存在虛高的現(xiàn)象?！彼渭t衛(wèi)如是說。

不過，即使規(guī)范了房貸業(yè)務(wù)，也不能說一定會遏制房地產(chǎn)金融化、泡沫化。

宋紅衛(wèi)指出，目前市場投資群體往往具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，部分投資客甚至全款買房，其實(shí)這部分高收入群體對于貸款的依賴度是較低的。宋紅衛(wèi)以上海為例，2020年上海一手房和二手房成交總金額為1.5萬億元，比2019年增加了4000億元，央行上?？偛抗?020年個人住房貸款增加1025億元，比2019年減少12億元，上海部分房源價(jià)格上漲已經(jīng)脫離了貸款的支撐。

對房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要多管齊下。在兩會期間，全國政協(xié)常委經(jīng)濟(jì)委員會副主任楊偉民指出，控制房地產(chǎn)問題，需要從兩方面進(jìn)行加強(qiáng)，從供需雙方發(fā)力：一是要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；二是要建立在政府調(diào)控下的市場化的長效機(jī)制。