2023年合肥房?jī)r(jià)是漲還是跌？2023年合肥房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？2023年合肥房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？2023年合肥房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，2023年合肥房?jī)r(jià)走勢(shì)分析，這是很多想在合肥買房人比較關(guān)心的一個(gè)問題。

先說結(jié)論，總的來說：合肥2022年新房市場(chǎng)是比較魔幻的市場(chǎng)，其中成交量下跌30%，但是新房成交價(jià)格繼續(xù)上漲8.6%，同時(shí)年土地成交率136%，完成出色全國(guó)第一！

個(gè)人認(rèn)為：合肥2023年新房市場(chǎng)將會(huì)是較為平穩(wěn)的一年，應(yīng)該不會(huì)有大起大落，合肥新房市場(chǎng)成交量在2022年跌到谷底之后，整體上會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)定向上的狀態(tài)。

成交量方面：因?yàn)闆]有疫情的原因，以及供應(yīng)充足原因，估計(jì)可以回歸到合肥前年正常的成交量水平大概5萬套左右。

價(jià)格方面，因?yàn)橥恋爻山粌r(jià)格還是有微漲（或者地塊由精裝改為毛坯出售，但是實(shí)際價(jià)格還是略微會(huì)上漲一些的），所以合肥2023年新房最終成交價(jià)格還會(huì)上漲一點(diǎn)點(diǎn)，但是不多。

個(gè)人簡(jiǎn)介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，熟悉合肥買房政策、城市規(guī)劃與學(xué)區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購(gòu)房者合肥置業(yè)。

本文為“合肥買房參謀”公眾號(hào)原創(chuàng)的內(nèi)容資訊。

一、合肥2022年新房成交量下跌30%

2022年因?yàn)橐咔樵?，全?guó)范圍內(nèi)不僅僅是合肥一個(gè)城市，受到影響是最大的一年，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)打擊非常大，包括限制了很多人的出行包括跨城市看房買房，還有最大影響就是對(duì)未來預(yù)期的影響，導(dǎo)致很多人不敢買房或者延后買房。

反映在合肥新房成交量上，合肥2022 年合肥市區(qū)全年共網(wǎng)簽 3.76萬套商品住宅，成交量同比去年的6萬多套下跌 30.1%，成交量可謂是聚降。

二、2022年合肥新房成交價(jià)格繼續(xù)上漲8.6%

對(duì)于購(gòu)房者而言，需要關(guān)注的不是成交量，而是成交價(jià)格是否上漲。因?yàn)閮r(jià)格上漲意味著買房需要多掏首付多貸款，這是實(shí)際付出的代價(jià)！

去年全年合肥年平均價(jià)格為20612元/㎡，對(duì)比去年2021年合肥新房成交均價(jià)為18979元/㎡，上漲了8.6%。合肥新房房?jī)r(jià)在2022年里整體上漲了1600多元，即100平米房子平均價(jià)格多漲了16萬多。

是不是很魔幻？在2022年新房成交量下滑與疫情這么嚴(yán)重的情況下，合肥房?jī)r(jià)依然保持上漲的趨勢(shì)。其中合肥2022年12月全市住宅成交均價(jià)21507元/㎡，合肥新房?jī)r(jià)格再創(chuàng)新高。當(dāng)然均價(jià)上漲有兩方面原因：

1、和新房成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。2021年合肥新站區(qū)成交量大，拉低了合肥整體均價(jià)，今年包河區(qū)作為價(jià)格高的區(qū)域成交量大增，新站區(qū)成交量聚減，所以從統(tǒng)計(jì)上看，均價(jià)必然上漲。

2、的確房?jī)r(jià)上漲了。比如濱湖區(qū)2021年精裝修的價(jià)格普遍為2.6萬左右，今年新開盤價(jià)格普漲到2.7-2.9萬的了。包河區(qū)與經(jīng)開區(qū)精裝修房子已經(jīng)普遍到2.4萬左右，包括第三批第四批土地改為毛坯出讓，但是實(shí)際未來售價(jià)上漲了。

房產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)之間是存在密切的關(guān)系。很多時(shí)候會(huì)是價(jià)漲量跌，因?yàn)閮r(jià)格持續(xù)上漲，超出了很多人預(yù)期或者購(gòu)買力，也可能會(huì)導(dǎo)致成交量的下滑。

如果假設(shè)價(jià)格回調(diào)到以前的價(jià)格水平呢？相信成交量還是會(huì)起來的。舉個(gè)例子，一個(gè)新房樓盤A以前賣2.2萬，后面漲價(jià)到2.4萬就不好賣的了，周邊新房也都賣2.4萬甚至2.5萬了。這個(gè)時(shí)候樓盤A要想賣房快，很簡(jiǎn)單舍棄利潤(rùn)，價(jià)格直接回調(diào)到2.2萬，保證就很搶手的了，很快可以清盤售罄。

三、合肥房產(chǎn)政策出臺(tái)頻繁的一年，刺激買房政策越來越松！

1、貸款利率：從首套房5.88利率，直接下調(diào)到目前4.1的利率，是歷史最低點(diǎn)；

2、限購(gòu)政策：新站瑤海區(qū)直接補(bǔ)限購(gòu)了，限購(gòu)條件也非常放松，可以直接半年社?；蛘邆€(gè)稅即可，還可以補(bǔ)繳納，集體戶可以買兩套，這個(gè)限購(gòu)條件也是自限購(gòu)政策出臺(tái)以來最松的政策。

3、首付降低了。一是銀行貸款層面：對(duì)于多次貸款記錄的購(gòu)房者而言，這是利好消息。比如有一次貸款記錄還清的，在新站瑤海甚至部分銀行支持在限購(gòu)區(qū)買房可以直接首付3成了，而以前是要40%的。

二是搖號(hào)樓盤規(guī)定首付比例門檻降低了，2021年時(shí)候只要是搖號(hào)樓盤動(dòng)則要求非剛需首付比例是8成起，2022年里很多樓盤雖然也啟動(dòng)了搖號(hào)，但是對(duì)非剛需首付比例降低到了五成六成，甚至三成也可可以。

三是部分比較難賣區(qū)域樓盤，給到了很好的首付分期付款政策，比如肥東很多樓盤給出優(yōu)惠政策同時(shí)，可以首付5萬買房。

除了限制部分人不能在合肥限購(gòu)區(qū)買三套新房，限制肥西戶口在限購(gòu)區(qū)買二套新房，對(duì)于大部分人而言，限購(gòu)政策可謂名存實(shí)亡。

整體上，從貸款政策與限購(gòu)政策上而言，現(xiàn)在買房的確是好時(shí)機(jī)，買房成本壓力最低。比以前4.9貸款利率時(shí)候還要低。

四、新房成交區(qū)域方面：瑤海區(qū)第一

借著東部新中心崛起的東風(fēng)，2022年成交量最高的區(qū)域是瑤海區(qū)是8008套，取代了2021年銷冠區(qū)域新站區(qū)，新站區(qū)2022年才賣了6417套。第二名是蜀山區(qū)賣了7242套住宅，主要因?yàn)橛羞\(yùn)河新城板塊在售樓盤多，包河區(qū) 6655套列第三。

一直市場(chǎng)熱度較高的濱湖區(qū)，僅以 4642 套位居第五位，主要原因是在售樓盤不多，面積大供應(yīng)套數(shù)少。高新區(qū)全年只賣了1363套新房，主要是高新區(qū)房源供應(yīng)量太少了。廬陽(yáng)區(qū)1272 套位居倒數(shù)第二位，主要因?yàn)閺]陽(yáng)區(qū)在售新房一是不多，二是價(jià)格普遍上漲到2W+的價(jià)格，幾個(gè)樓盤走量一般。

就實(shí)際的熱盤銷售情況而言，今年濱湖區(qū)、包河區(qū)以及高新區(qū)，多個(gè)樓盤出現(xiàn)了幾千人搖號(hào)的現(xiàn)象，即使在疫情最嚴(yán)重的四五月份與12月份，不少樓盤依然熱銷。這么多的搖號(hào)熱盤存在，就證明合肥新房市場(chǎng)底色不差！

五、合肥2022年土地成交完成出色：全國(guó)優(yōu)等生

1、合肥2022年土地成交完成率全國(guó)遙遙領(lǐng)先

看下面的圖，2022年全年22個(gè)城市集中土拍的供地完成情況中，合肥完成率136%，遙遙領(lǐng)先！僅有4個(gè)城市完成率達(dá)100%以上。

很多和合肥一樣的省會(huì)城市，像濟(jì)南武漢均為35%一半任務(wù)都沒完成。

2、土地平均溢價(jià)率方面，合肥也是遙遙領(lǐng)先

2022年全國(guó)平均土地溢價(jià)超過8%的只有2個(gè)城市：深圳與合肥。在去年這種艱難情況下，合肥土拍還有溢價(jià)率，說明房企對(duì)市場(chǎng)還是看好的。

3）土地具體成交方面熱度不減

2022 年合肥土地市場(chǎng)進(jìn)行了4次集中供地，一共成交158宗超12489畝地，成交總額逾973億。住宅用地超過上百宗，其中有37宗住宅用地需要房企競(jìng)品質(zhì)才能競(jìng)拍多，這也說明合肥房產(chǎn)市場(chǎng)的熱度不減。

眾多房企看好合肥，像偉星、龍湖、招商、置地、保利等品牌房企，出現(xiàn)在合肥多次拿地現(xiàn)場(chǎng)，加碼合肥，也取得了較好的拿地結(jié)果。

六、房企方面暴雷房企多

這一點(diǎn)單獨(dú)拿出來說一下，2022年三道紅線原因?qū)е路科笕谫Y難，加上銷售困難，導(dǎo)致在2022年不少房企出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。

就合肥而言，其實(shí)本地房企暴雷的不多，除了安徽恒泰地產(chǎn)以外，大部分都是全國(guó)大型地產(chǎn)集團(tuán)公司較多，例如綠地集團(tuán)、中梁地產(chǎn)、榮盛地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)都分別在2022年暴雷（更多暴雷房企，我之前整理過的，需要清單的可以溝通）。

這些暴雷房企，其實(shí)在合肥樓盤大部分賣的都是很不錯(cuò)的，比如融創(chuàng)在濱湖包河的樓盤都啟動(dòng)搖號(hào)。但是因?yàn)槿珖?guó)樓盤多，市場(chǎng)差，合肥分公司就被連累了。

這些全國(guó)化地產(chǎn)公司以前在合肥都有不少樓盤開發(fā)，不過從前年開始，這些公司好多都在合肥沒有繼續(xù)拿地了，加上合肥這邊對(duì)于樓盤資金監(jiān)管到位，即使集團(tuán)公司暴雷了，大部分住宅樓盤也是能夠確保交付的。

優(yōu)勝劣汰，剩者為王?，F(xiàn)在能夠繼續(xù)在土地市場(chǎng)繼續(xù)拿地的，基本都是現(xiàn)金流沒有問題的房企了，基本上可以放心購(gòu)買了。

七、總結(jié)下2022年合肥新房市場(chǎng)：魔幻的合肥市場(chǎng)

對(duì)于2023年合肥新房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)預(yù)測(cè)，還有新的一年買房建議，以及2022年中國(guó)人口減少對(duì)合肥樓市影響等具體分析，因?yàn)槠邢?，這里不展開分析了，需要的可以進(jìn)一步詳細(xì)溝通（發(fā)送PDF文件）。

這里簡(jiǎn)單總結(jié)下2022年合肥新房市場(chǎng)情況：

就是因?yàn)橐咔楹谔禊Z因素，導(dǎo)致成交量大跌30%，但是成交均價(jià)依然上漲了8.6%，所以購(gòu)房者買房成本上漲了。

同時(shí)購(gòu)房限購(gòu)限貸政策放松，購(gòu)房限購(gòu)門檻名存實(shí)亡，首付比例與利率成本進(jìn)一步降低。

土地成交量完成率不錯(cuò)，全國(guó)領(lǐng)先，很是難得。土地價(jià)格略微上漲，會(huì)直接導(dǎo)致2023年合肥新房成交價(jià)格還會(huì)略漲一點(diǎn)點(diǎn)。

總的來說，就像本文標(biāo)題一樣，2022年合肥新房市場(chǎng)是一個(gè)魔幻的市場(chǎng)，新房成交量下跌30%，但是成交價(jià)還持續(xù)上漲8.6%，同時(shí)土拍完成率為136%，為全國(guó)第一！

看著很矛盾的結(jié)論，但是卻在合肥真實(shí)上演，這在很多城市是不可思議的一件事情。例如武漢新房成交量創(chuàng)8年新低，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，武漢新房?jī)r(jià)格2022年也下降了5.57%，土地完成率才35%，可謂三方面普降！

背后的原因個(gè)人估計(jì)還是，合肥新房成交量下滑非純市場(chǎng)原因，整個(gè)新房市場(chǎng)還是比較康健，更多是房產(chǎn)市場(chǎng)以外的疫情原因和全國(guó)大環(huán)境影響導(dǎo)致的。

合肥這個(gè)城市只要經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持發(fā)展，產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展，科技創(chuàng)新一直保持進(jìn)步，合肥對(duì)整個(gè)安徽的向心力繼續(xù)保持，合肥新房市場(chǎng)就不會(huì)有大的問題。

隨著疫情解除，相信一切都會(huì)恢復(fù)正常！合肥新房市場(chǎng)就像一個(gè)很健康的小伙子，跑步時(shí)候突然被絆倒了，爬起來拍拍身上的灰塵，相信又會(huì)快速跑起來。

以上為【合肥買房參謀】公眾號(hào)原創(chuàng)的資訊內(nèi)容，只說對(duì)你最有用的買房操作和建議，歡迎關(guān)注及交流。

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