一、居住權(quán)的性質(zhì)與特點(diǎn)

居住權(quán)起源于古羅馬法，在優(yōu)士丁尼時(shí)期形成獨(dú)立的物權(quán)形態(tài)，并為大陸法系所沿革。在民法典頒布施行之前，我國(guó)法律并未就居住權(quán)進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，但曾出現(xiàn)過(guò)居住權(quán)的概念，在1999年《最高人民法院印發(fā)<關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答>的通知》（法發(fā)〔1996〕4號(hào)）和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬罚ǚㄡ尅?001〕30號(hào)）對(duì)離婚時(shí)公房承租和離婚時(shí)存在住房困難的情形，法院可以判決存在困難的一方一定的居住權(quán)益。

我國(guó)民法典首次新增“居住權(quán)”這一項(xiàng)用益物權(quán)，內(nèi)容為“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要。”根據(jù)法律規(guī)定可知，居住權(quán)的性質(zhì)為用益物權(quán)，即住宅的所有權(quán)人為居住權(quán)人在其住宅上設(shè)定權(quán)利，保障居住權(quán)人的居住、生活需求，居住權(quán)人對(duì)相應(yīng)住宅享有占有和使用的權(quán)利。但居住權(quán)并非完整意義上的用益物權(quán)，其雖歸屬于用益物權(quán)的概念項(xiàng)下，但實(shí)際上權(quán)利人無(wú)權(quán)通過(guò)對(duì)物的使用而取得收益，僅享有為保障居住生活的目的的占有和使用兩項(xiàng)權(quán)益，原則上居住權(quán)的設(shè)立為無(wú)償，且具有不可轉(zhuǎn)讓、繼承的較強(qiáng)的人身屬性。

不難看出，新設(shè)“居住權(quán)”相關(guān)規(guī)定符合民法典物權(quán)編的原則，能夠更好實(shí)現(xiàn)物盡其用，在購(gòu)買(mǎi)和租賃等主要保障租賃的形式之外補(bǔ)充新的形式以提高房屋的利用效率；更是為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的社會(huì)目標(biāo)。

二、居住權(quán)的設(shè)立與消滅

根據(jù)民法典條文規(guī)定，目前居住權(quán)設(shè)立的形式包括通過(guò)書(shū)面合同以及遺囑，即主要通過(guò)意定的方式，基于我國(guó)物債二分的原則與立場(chǎng)，居住權(quán)作為一種物權(quán)不因合同設(shè)立，合同的設(shè)立僅在權(quán)利主體之間產(chǎn)生債的關(guān)系，物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)。對(duì)于合同，在法律規(guī)定的一般條款的要求之外，權(quán)利主體可以額外依據(jù)雙方的合意如采取有償?shù)姆绞皆O(shè)立居住權(quán)、或允許設(shè)立居住權(quán)的住宅出租等情形。在保障居住權(quán)設(shè)立的目的所包含的基本功能得以實(shí)現(xiàn)的前提下，該相關(guān)規(guī)定也兼顧了房屋的市場(chǎng)流通性，即其市場(chǎng)交易價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，尊重民法的意思自治原則。

此外，設(shè)立居住權(quán)的合同要求一定的形式要件，即通過(guò)合同或者遺囑設(shè)立居住權(quán)，必須通過(guò)書(shū)面的形式，否則會(huì)影響合同效力。合同或遺囑僅形成了債的關(guān)系，居住權(quán)作為一種用益物權(quán)，自在相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記時(shí)設(shè)立，才具有對(duì)抗第三人的效力。除民法典法律條文規(guī)定上述兩種形式外，實(shí)務(wù)案件中可能因拆遷安置等出現(xiàn)被安置人居住權(quán)益需要得到保障的各種情形，因此，筆者認(rèn)為，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典關(guān)于物權(quán)設(shè)立的相關(guān)規(guī)定，在案件當(dāng)事人提出相關(guān)訴訟請(qǐng)求的情況下，允許人民法院在查明案件事實(shí)的情形下以確認(rèn)居住權(quán)的形式為案件當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)。

前已述及，居住權(quán)具有極強(qiáng)的人身屬性，不可轉(zhuǎn)讓、繼承，因此居住權(quán)具有一定的期限性。首先，居住權(quán)通過(guò)意定設(shè)立，可以就權(quán)力的期限自行約定；另根據(jù)其人身屬性，在居住權(quán)人去世后，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)也隨之消滅。但除了民法典明文規(guī)定的情形，居住權(quán)應(yīng)當(dāng)也適用于一般的物權(quán)滅失的情形，如居住權(quán)與所有權(quán)的混同，居住權(quán)人放棄居住權(quán)，設(shè)立居住權(quán)的房屋滅失以及房屋被征收征用等情形。同樣，依據(jù)物債二分的原則，居住權(quán)滅失的，也應(yīng)當(dāng)及時(shí)前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)登記。

三、 居住權(quán)是否能轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)利益

居住權(quán)作為新設(shè)的用益物權(quán)，面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況無(wú)法作出盡善盡美的規(guī)定，具有一定的滯后性，其中對(duì)于居住權(quán)的救濟(jì)路徑也并未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定。居住權(quán)人除申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行外，是否有其他救濟(jì)路徑以保障自己的居住權(quán)益？居住權(quán)能否轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益以實(shí)現(xiàn)救濟(jì)？筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)角度進(jìn)行思考。

首先，應(yīng)當(dāng)從居住權(quán)設(shè)立的立法目的以及居住權(quán)的內(nèi)容性質(zhì)進(jìn)行考慮，一般來(lái)說(shuō)，居住權(quán)系無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人無(wú)須支付對(duì)價(jià)即可獲得該權(quán)利，內(nèi)容僅包括占有和使用，具有極強(qiáng)的人身屬性，且為保障居住使用的情況而設(shè)立；從這一角度考慮，居住權(quán)具有極強(qiáng)的福利性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)居住權(quán)人不能因其享有居住權(quán)而欲將其轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)性利益從而達(dá)到獲益的目的，僅能保障其占有、使用的權(quán)利。

但居住權(quán)的設(shè)立存在例外情況，如居住權(quán)系通過(guò)有償?shù)男问皆O(shè)立，這一規(guī)定可以作為住房租賃合同最長(zhǎng)有效期為20年的補(bǔ)充，更好達(dá)到保障居住的情況，同時(shí)有償?shù)男问绞沟镁幼?quán)有了對(duì)價(jià)，在這種情況下，居住權(quán)的福利性質(zhì)被大大削弱，應(yīng)主要從其市場(chǎng)流通的角度進(jìn)行考慮。

居住權(quán)人支付對(duì)價(jià)以獲取居住使用的權(quán)利，那么在居住權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典的公平原則考慮進(jìn)行補(bǔ)償，依據(jù)合同約定賠償居住權(quán)人的損失。

當(dāng)居住權(quán)人確有居住的需求，但因住宅所有權(quán)人的因素導(dǎo)致不能居住，居住權(quán)處于無(wú)法實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)時(shí)，也即居住權(quán)人的居住權(quán)受到侵害時(shí)，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)有權(quán)主張侵權(quán)損害賠償，如根據(jù)同等條件住宅租金及年限主張全部補(bǔ)償，以實(shí)現(xiàn)保障居住的目的。

拆遷、改造、騰退，保障性住房購(gòu)買(mǎi)等情形下，作為被安置人口或者居住人口登記在冊(cè)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)安置房屋貢獻(xiàn)了面積、人身利益等的情況下，對(duì)于被安置房屋或者保障性住房應(yīng)當(dāng)享有居住權(quán)，在面臨分家析產(chǎn)、離婚等情形時(shí)，如果不存在繼續(xù)共同居住生活的基礎(chǔ)，居住權(quán)人也應(yīng)當(dāng)有權(quán)主張對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)性利益以保障自己的居住權(quán)益。

司法實(shí)踐中，由于目前法律規(guī)定尚不完備，還不足以應(yīng)對(duì)實(shí)務(wù)中層出不窮的居住權(quán)應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行救濟(jì)的問(wèn)題，對(duì)于居住權(quán)能否轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)性利益從而實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，各地也在逐步地探索實(shí)踐當(dāng)中，筆者提供上述幾點(diǎn)思考的角度，僅供參考。

本文作者

家理律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師孔佳敏

工作經(jīng)歷

畢業(yè)于對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)專(zhuān)業(yè)，獲法學(xué)學(xué)士學(xué)位。2022年通過(guò)國(guó)家法律職業(yè)資格考試。在校期間就將律師作為未來(lái)職業(yè)發(fā)展方向，對(duì)婚姻家事法律服務(wù)充滿(mǎn)興趣。性格開(kāi)朗，工作踏實(shí)，富有團(tuán)隊(duì)精神，堅(jiān)持為當(dāng)事人爭(zhēng)取最大合法權(quán)益。2022年加入家理團(tuán)隊(duì)，致力于為當(dāng)事人提供專(zhuān)業(yè)的、有溫度的法律服務(wù)。