「用商業(yè)角度 破解世界變化」

這是「商業(yè)偵探佳」的第 106篇視頻

前兩年東南亞經(jīng)濟頻頻登上財經(jīng)熱搜，其房產(chǎn)市場也是大熱板塊，房價不斷上漲的同時，房產(chǎn)服務(wù)平臺也火速殺出巨頭在美上市。

那2023年東南亞的房產(chǎn)市場還紅火依舊嗎？商業(yè)偵探佳「2023全球房產(chǎn)市場盤點」的第三期，就帶大家去看看東南亞房產(chǎn)市場的投資機會！

幾多歡喜幾多愁的東南亞房產(chǎn)

疫情開始以來，東南亞拿到了不少時代的紅利，經(jīng)濟一路看好。像去年介紹過的越南（回顧），還有菲律賓，去年的GDP增速都在8%上下。整個東南亞的房產(chǎn)市場也跟著火起來，整個地區(qū)的投資型房產(chǎn)投資總額，在2022年創(chuàng)下了十年新高，數(shù)額接近190億美元。

而其中最火的，就是很多人投資以及移民東南亞的首選——新加坡。

今年我在新加坡出差的時候還聽朋友說，一個400平的大平層，租金都已經(jīng)飆到了6萬美元一個月（約合人民幣43萬）。這么算的話，一年的租金差不多都能在二線城市買個公寓了。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局（Urban Redevelopment Authority）的數(shù)據(jù)，新加坡的民用住宅房價在2021和2022分別有10.6%和8.4%的上漲。雖然一國就是一個城市，新加坡的房產(chǎn)2022年產(chǎn)生的GDP，超過了131億美元。而菲律賓雖然人口是新加坡的約20倍、國土面積是新加坡的400多倍，但整個房地產(chǎn)行業(yè)去年創(chuàng)造的GDP還不到100億美元。

不過，2023年似乎風(fēng)向變了，新加坡新房價格在第二季度時出現(xiàn)三年來第一次下滑，季度比縮水0.4%，而新房銷售第三季度季度比則下滑8.3%。新加坡房產(chǎn)到底怎么了？整個東南亞房產(chǎn)投資格局有哪些變化？今天我們邀請了兩個最了解東南亞房地產(chǎn)的朋友，和大家說說東南亞房產(chǎn)的那些事兒。

Race Wong是美國上市公司東南亞房產(chǎn)投資數(shù)字平臺Ohmyhome的聯(lián)合創(chuàng)始人，Joyce Xu是她的BD經(jīng)理同事。

Race Wong

Ohmyhome

聯(lián)合創(chuàng)始人

Joyce Xu

Ohmyhome

業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理

今年新加坡房產(chǎn)市場好像有點降溫了，你們覺得是什么原因呢？

因為新加坡政府為了抑制房產(chǎn)過熱，而提高了本地購買印花稅ABSD。

Race提到的ABSD（Additional Buyer’s Stamp Duty）額外買方印花稅，是新加坡政府從2011年開始，為了控制過熱的房產(chǎn)市場而提出的。新加坡ABSD已經(jīng)在2013、2018和2021有過三次上調(diào)，今年4月27號生效的新政策算是第四次調(diào)整。

如果是第一套房子，在新加坡本地，我們新加坡人是不需要交額外的印花稅的，那第二套房子就開始有20%，然后第三套房子......就這樣一直增加，所以就令我們本地人就不想在本地投資了。

印花稅政府調(diào)高了，不僅是針對本地人，也針對外國人。外國人的印花稅從30%漲到了60%。

大家可能聽出來了，這一次額外買家印花稅的提高幅度極大。究其原因，主要就是因為新加坡房價已經(jīng)連漲了12個季度，政府想要控制房產(chǎn)市場。那大家可能好奇了，新加坡房價到底漲到啥程度了？根據(jù)城市土地學(xué)會（Urban Land Institute）今年5月的問卷，新加坡的平均房價已經(jīng)達到了120萬美元，超過香港，成為整個亞太地區(qū)房價最貴的城市。

而房子價格越高，受印花稅上漲的打擊就越明顯，所以新加坡的房產(chǎn)市場降溫也不是平均的。

以新加坡為例來說，今年的四宅交易量是在下降的。但是雖然交易量下降了，價格還是在持續(xù)地增長。其實核心中央?yún)^(qū)它的價格是下跌的，原因就是我們剛剛講的印花稅有提高，然后重創(chuàng)了豪宅市場的一個情緒。但是其實除了核心中央?yún)^(qū)以外的所有地區(qū)，新加坡的私人公寓價格全都是在上漲的。因為房產(chǎn)的主要買家還是以本地買家的需求在支撐，所以價格并沒有跌。

新加坡住房市場2023年大降溫，但是商業(yè)地產(chǎn)市場卻絲毫不受影響，成為今年的新熱點。一方面原因就是，不管是本地還是海外投資者，在投資新加坡商用地產(chǎn)時，都不需要交印花稅，所以投資的成本明顯更低。另一方面原因，就是商用地產(chǎn)的需求旺盛。根據(jù)CBRE的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)的租金在今年一直在上漲。

辦公室處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，空房率也是不斷下降。

除了不用交印花稅之外，還有其實有更高的回報率。像新加坡的商業(yè)地產(chǎn)的回報率起碼是在3.5%以上的。

那新加坡房產(chǎn)整體的投資回報率怎么樣呢？

這幾年新加坡的話，有越來越多的外國公司還有人才入駐。然后剛好是疫情期間，他的房屋供應(yīng)量也非常有限，就導(dǎo)致新加坡這幾年的租金飛速上升。其實新加坡整體的如果是住宅房產(chǎn)的話，它的租售比在3.5左右，比較好出租、好賣。

那養(yǎng)房成本高么？

如果是市區(qū)中高端的房產(chǎn)的話，它每個月的物業(yè)費大概兩房可能是在500到600。

那除了新加坡商用地產(chǎn)比較火，東南亞房地產(chǎn)還有什么其它新變化？

持續(xù)走熱的菲律賓房產(chǎn)

新加坡投資人現(xiàn)在開始關(guān)注和投資菲律賓和馬來西亞等周邊高經(jīng)濟增長國家的房產(chǎn)。我們新加坡人現(xiàn)在不可以投資太多新加坡了。之前我們會投資很多英國、美國、澳洲這些國家，可是現(xiàn)在很多新加坡人都在投資菲律賓。如果說整個菲律賓，哪一個國加投資的最多，其實就是新加坡人。

因為現(xiàn)在菲律賓處在一個房屋短缺的一個情況，我們看了之前的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在大概是有六百多萬套短缺。但是每一年菲律賓的市場只能建設(shè)大概20萬到30萬的這樣一個房屋的數(shù)量。所以其實它的供應(yīng)量跟不上它的需求量。然后它現(xiàn)在又是一個城鎮(zhèn)化進展的一個市場，所以很多人想要到馬尼拉這種市區(qū)來工作，那他的租賃需求就是非常高的。

不同國家的投資回報率會不一樣。好像剛才Joyce說的，就新加坡的租售比是在3%到5%左右。購房者主要他們就當(dāng)然是考慮移民、稅務(wù)，還有交易等因素。但如果說是馬來西亞的，就大概是在4%到5%左右。而在高增長國家，如菲律賓的租售比，就能高達7%到9%。

租售比，就是月租金除以房價，是一個衡量房產(chǎn)投資價值的重要指標(biāo)。

一般來說租售比在1/300到1/200就算是不錯的，相當(dāng)于年回報率在4%-6%。這樣一算，菲律賓的房產(chǎn)市場確實很有吸引力。而且菲律賓的中小型房價才只需要6.3-9萬美金，入手門檻低很多。

雖然東南亞經(jīng)濟發(fā)展得好的國家，不光只有菲律賓，但并不是經(jīng)濟發(fā)展得好，房產(chǎn)市場就也好。就拿之前我們介紹過的越南和菲律賓比較一下。菲律賓今年經(jīng)濟增速穩(wěn)健回升，第三季度達到了5.9%，越南也不甘落后，第三季度的GDP增長恢復(fù)到了5.33%。但是房產(chǎn)市場就沒有那么同步了，菲律賓房產(chǎn)價格第一季度年比上升了10.2%，第二季度更是年比上漲了14.1% ，但是越南的整個房地產(chǎn)行業(yè)則受到了債務(wù)等問題的打擊，甚至在9月整體市值下跌了16%，房價也沒有什么長進。

所以投資東南亞這個比較復(fù)雜的區(qū)域時，并不能一概而論。那海外買家到底要怎么入手、怎么避坑呢？

需要避坑的東南亞房產(chǎn)

在東南亞投資房產(chǎn)時，有什么坑要小心的嗎？特別是對于海外投資者？

我們會比較建議就是購買本地的大型開發(fā)商的項目，本地有口碑的開發(fā)商，對這個地區(qū)的發(fā)展他會比較了解，所以他在建房的時候，在各方面可以做到一個比較長遠的規(guī)劃。那有很多是小的海外的開發(fā)商，他可能只是在當(dāng)?shù)刈隽艘粌蓚€項目，他們就走了。那他可能會比較顧及短期的利益，如果有什么問題的話，你可能也找不到開發(fā)商了。

之前人家會可能說，我們到柬埔寨去買房子。那柬埔寨那里的很多開發(fā)商都是只有外國的發(fā)展商，在柬埔寨，他們就建了一個地區(qū)，專注賣給海外的投資者。這些地方我們就盡量會回避，因為只要是他們政策一改變，就不可以再一直往柬埔寨投資或是旅游，整個地方就會變成一個死城。我們其實靠近新加坡新山有一個地區(qū)就是這樣。所以當(dāng)大家就是看在東南亞投資的時候，一定要看他們本地有沒有這樣子真正的需求。

我們其實比較建議買家他找的樓盤，里面會有比較多的本地人。那有本地人有自住需求的這一塊地區(qū)的話，您以后出租或者是出售都會比較有市場。

對，就是這個樓盤的附近有什么企業(yè)industry去支持support這個源頭。如果你附近有很大的公司，比如說Google、Shopee這些大的公司，他們聘請幾千個員工，那就很明顯，這些員工就可以租這個房子?？墒侨绻浇际琴€場，沒什么其他的企業(yè)的那就比較難。

那最近經(jīng)濟比較好的越南呢？投資機會怎么樣？

越南，其實我們很多人都在關(guān)注?？墒瞧鋵嵞抢锏哪莻€property的ownership（產(chǎn)權(quán)）它還不是很清楚。因為我們知道有一些顧客他們也有投資越南，就說買了房子一、兩年后還沒有收到那張紙，就是證明你是擁有這個產(chǎn)權(quán)的。那我們就覺得可能回避一下，等到他們政策就比較清楚一點，可以再回去看一看。

馬上又要進入2024年了，到底東南亞房產(chǎn)又會如何呢？與Race和Joyce一樣，國際房產(chǎn)巨頭Knight Frank最新的報告，也是看好東南亞新一年的市場發(fā)展的，尤其是菲律賓的首都馬尼拉，預(yù)計會有5.9%的增長。

同時隨著電商的進一步發(fā)展，優(yōu)質(zhì)物流相關(guān)物業(yè)也會依然需求旺盛。關(guān)于投資東南亞的房產(chǎn)，你是怎么看的？歡迎留言區(qū)和我們討論～

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