多年來(lái)連續(xù)虧損，不一樣的“中字頭”國(guó)企！

國(guó)央企開發(fā)商目前是市場(chǎng)的主力軍，投資拿地、市場(chǎng)化改革、招人均是在熱火朝天的進(jìn)行著，銷售規(guī)模也取得了跨越式增長(zhǎng)。

一番操作猛如虎，回頭一看利潤(rùn)竟是虧損嚴(yán)重。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)有關(guān)2023年中報(bào)上市房企的營(yíng)收及利潤(rùn)表現(xiàn)來(lái)看，有近80家房企虧損超2000億，其中不乏國(guó)央企開發(fā)商的身影。

輝哥觀察到，這家成立了70年的上海國(guó)企開發(fā)商-中華企業(yè)，多年來(lái)在虧損的道路上來(lái)來(lái)回回。

01

連續(xù)多年虧損

一般中字開頭的企業(yè)都是大有來(lái)頭，中華企業(yè)最早成立于1954年，前身為中華企業(yè)公司。

是自上海解放后經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。

1993年9月，中華企業(yè)公司改制為中華企業(yè)股份有限公司在A股上市（600675.SH）。

但這家成立有70年，上市已有30年的國(guó)企開發(fā)商在盈利方面的表現(xiàn)確實(shí)很差。

2023年上半年中華企業(yè)營(yíng)收為27.16億，營(yíng)收同比增加108.7%，歸母公司凈利潤(rùn)則為負(fù)1.07億人民幣。

2019年至2022年期間，中華企業(yè)營(yíng)收分別為132.82億元、115.52億元、95.97億元、26.01億元，同比減少分別為31.13%、13.02%、16.92%、72.89%。

對(duì)應(yīng)凈利潤(rùn)分別為23.40億元、13.78億元、8.05億元、2305萬(wàn)元，依次同比下滑9.73%、41.11%、41.57%、97.14%，已連續(xù)四年凈利下滑。

實(shí)際上在更早以前，由于前幾年的高溢價(jià)拿地，讓中華企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)一度下滑為負(fù)值。

2014年度實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為-4.9億，2015年虧損高達(dá)-24.9億。

因連續(xù)兩年的巨額虧損，2016年被上交所實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

為此，中華企業(yè)大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)牽頭重組將中星集團(tuán)約200萬(wàn)方的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目注入中華企業(yè)，無(wú)非就是要保住后者的殼。

2016年得以實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約6.5億元。

但好景不長(zhǎng)，自2017年之后，中企的利潤(rùn)率和營(yíng)收又出現(xiàn)了急劇下滑現(xiàn)象。

發(fā)展相對(duì)閉環(huán)國(guó)企，優(yōu)勢(shì)明顯同時(shí)劣勢(shì)也相對(duì)突出，在經(jīng)營(yíng)管理提效上企業(yè)相對(duì)滯后。

于是2018年中華企業(yè)引入華潤(rùn)置地和平安作為戰(zhàn)投。

同年7月華潤(rùn)置地華北大區(qū)副總經(jīng)理凌曉潔與華潤(rùn)置地華東大區(qū)副總經(jīng)理王輝宏被分別聘任為中華企業(yè)總經(jīng)理與副總經(jīng)理。

輝哥認(rèn)為，華潤(rùn)的入股以及高級(jí)管理人才的輸出，似乎也并沒(méi)有改變體系僵化的中華企業(yè)，2020年4月時(shí)任中華企業(yè)總經(jīng)理凌曉潔辭任回歸華潤(rùn)體系。

02

高管更換頻繁

自2020年4月華潤(rùn)置地的凌曉潔卸任后，近三年來(lái)中華企業(yè)總經(jīng)理人選已連續(xù)更換三位。

近三年來(lái)的第一任總經(jīng)理是原中華企業(yè)黨委副書記董鴻， 任職時(shí)間（2020年4月-2021年2月）。

董鴻出生于1967年，高級(jí)工程師。

曾在中星集團(tuán)先后擔(dān)任副總經(jīng)理、黨委副書記、常務(wù)副總經(jīng)理、總經(jīng)理，上海房地集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長(zhǎng)等職務(wù)。

可這位上任僅僅不到一年時(shí)間的總經(jīng)理董鴻在2021年1月就提出了辭任。

第二任總經(jīng)理由原上海地產(chǎn)龍陽(yáng)置業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)王政擔(dān)任，任職時(shí)間（2021年1月-2022年2月）。

王政出生于1968年，大學(xué)本科。

曾擔(dān)任上海黃浦區(qū)住建辦公室秘書科副科長(zhǎng)、工程師，上海金外灘有限公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，上海黃浦投資發(fā)展董事長(zhǎng)，上海地產(chǎn)三林濱江生態(tài)建設(shè)經(jīng)理、董事長(zhǎng)等職務(wù)。

又是一年的年初，2022年2月總經(jīng)理王政呈交了書面辭職報(bào)告。

這次獲任中華企業(yè)總經(jīng)理一職的同樣也是來(lái)自其大股東上海地產(chǎn)的馮曉明，（2022年2月 至今）。

馮曉明出生于1973年，本科學(xué)歷。

曾擔(dān)任上海閔行聯(lián)合發(fā)展有限公司招商中心總經(jīng)理助理、投資管理部副經(jīng)理、業(yè)務(wù)部副經(jīng)理、經(jīng)理、房地產(chǎn)部副總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理，上海地產(chǎn)閔虹（集團(tuán)）有限公司黨委副書記、總經(jīng)理等職務(wù)。

從輝哥的角度來(lái)看，像中華企業(yè)這樣的老牌國(guó)企，頻繁更換總部高級(jí)管理者在業(yè)內(nèi)屬實(shí)不常見，同時(shí)也不難看出公司在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展上一直存著難以解決的問(wèn)題。

通過(guò)以上更換人員的介紹能看出，全都是體系內(nèi)部之間的橫向調(diào)動(dòng)，缺乏真正意義上的市場(chǎng)化，中華企業(yè)如何迎來(lái)破局，摘掉虧損的帽子？似乎還有著挺長(zhǎng)的路要走。

03

項(xiàng)目維權(quán)不斷

中華企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)主要分布于上海地區(qū)，據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示：2023年1月至12月。

中華企業(yè)在上海市場(chǎng)取得149.42億的銷售額，位居上海銷售榜單第13位，是多年來(lái)銷售額最高的一次。

這其中位于上海浦東三林濱江板塊的中企-云萃森林項(xiàng)目2023年1月至12月的銷售額為82.93億，貢獻(xiàn)較大。

該項(xiàng)目先后四次入市，于2022年12月16日首開，銷售火爆。

彼時(shí)304套房源434組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率142.76%，到三期之后項(xiàng)目銷量直線跳水，三期認(rèn)購(gòu)率僅16.9%，如今四期也僅為27.45%。

輝哥了解到，究其原因或許跟中企今年以來(lái)多個(gè)項(xiàng)目因工程質(zhì)量等問(wèn)題出現(xiàn)大量維權(quán)有關(guān)。

其中就有中企云萃森林項(xiàng)目因虛假營(yíng)銷及裝修標(biāo)準(zhǔn)如同動(dòng)遷房而遭到大量業(yè)主群訴，在各社交平臺(tái)發(fā)布維權(quán)信息。

另外，像中企光華雅境、中企海睿濱江、中企濱江悅府等多個(gè)樓盤也因質(zhì)量問(wèn)題遭遇大量投訴，購(gòu)買者對(duì)此也逐漸失去了信任。

作為一家上海老牌國(guó)企，在此時(shí)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，大家都在重視創(chuàng)新和提升產(chǎn)品力的時(shí)局下，中企依然出現(xiàn)大量因項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)大量群訴事件，真不知企業(yè)是作何感想。

另外輝哥了解到，一向不曾對(duì)外招聘中高層經(jīng)理人的中華企業(yè)，近期則從市場(chǎng)挖來(lái)了前合景泰富上海公司總經(jīng)理葉永斌擔(dān)任集團(tuán)副總，分管工程及成本。

葉永斌生于1981年，本科畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)土木工程專業(yè)，曾先后服務(wù)于上海建工、上海萬(wàn)科、上海正大商業(yè)、上海綠地等。

2019年加入合景泰富，2020年出任合景泰富上海公司總經(jīng)理，2023年11月告別合景泰富后的葉永斌加入中華企業(yè)。

這位名校出身，具有多家主流房企就職經(jīng)歷的經(jīng)理人能否為中企后續(xù)項(xiàng)目的工程質(zhì)量上有所把關(guān)？拭目以待。

總結(jié)

中華企業(yè)作為一個(gè)歷史悠久的國(guó)企，在房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境下面臨著顯著的挑戰(zhàn)，包括經(jīng)營(yíng)效率問(wèn)題、管理層動(dòng)蕩、項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題，以及品牌信譽(yù)的損害。

盡管公司開始采取措施，比如引入市場(chǎng)化的管理人才，但是要徹底扭轉(zhuǎn)虧損局面，仍需深層次的改革和戰(zhàn)略調(diào)整。

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