封面圖 | 《歡迎光臨》劇照

01

問(wèn)：

近期，北上廣深等城市「老破小」的成交比例在大幅攀升，拿北京舉例，3月份網(wǎng)簽量接近1.5萬(wàn)套，500萬(wàn)以內(nèi)的成交比例較去年上升了接近10個(gè)百分點(diǎn)，成交主力大都是大幅降價(jià)的老破小。明明花差不多的錢可以買更大的新房，為什么現(xiàn)在大家都扎堆買起了「老破小」？

馮侖：

我覺(jué)得反映了一個(gè)情況：大家口袋里的錢少了，所以買房不僅要買剛需，還要通勤距離更近，來(lái)降低生活的成本。

同樣的價(jià)錢，比如三五百萬(wàn)的預(yù)算，你買北京四環(huán)外的「遠(yuǎn)大新」，可能面積100多平米，但你買三環(huán)內(nèi)的「老破小」，花費(fèi)300多萬(wàn)，面積雖然只有70多平米，看起來(lái)居住條件差一點(diǎn)，但其他成本節(jié)省很多，不僅通勤成本降低，方便與人打交道、體驗(yàn)都市生活，還享受市內(nèi)的醫(yī)療、教育資源。

現(xiàn)在大家受到就業(yè)收入壓力的影響，對(duì)未來(lái)收入預(yù)期也有一些不確定，需要謹(jǐn)慎地壓縮開(kāi)支，同時(shí)保證生活的便利和質(zhì)量。況且現(xiàn)在對(duì)于老破小的改造還有一些技術(shù)支持，市場(chǎng)上相關(guān)機(jī)構(gòu)的能力較強(qiáng)、響應(yīng)速度也很快，可以把室內(nèi)改造得跟新房一樣，花費(fèi)并不多，這也刺激了一部分人購(gòu)買「老破小」的意愿。

綜合而言，一次性支出減少，生活壓力更小，所以「老破小」成為大家錢包縮水以后，比較理性的居住選擇。

02

問(wèn)：

現(xiàn)在有不少城市推出商品房「以舊換新」政策——鄭州、無(wú)錫等城市直接回購(gòu)二手住房，地方國(guó)資兜底收購(gòu)，讓買家換購(gòu)新建房源；常熟發(fā)放契稅補(bǔ)貼，泰安給予5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，海安則用房票置換的方式。

綜合現(xiàn)在出臺(tái)的政策來(lái)看，多數(shù)城市會(huì)劃定指定范圍，對(duì)舊房房齡也有要求，且置換的新房?jī)r(jià)格都會(huì)高于舊房，需要購(gòu)房者自己再出一筆補(bǔ)差價(jià)的資金，「換新」的樓盤也是指定樓盤。大家都知道之前汽車、家電「以舊換新」，加速了汽車、家電市場(chǎng)發(fā)展，房子「以舊換新」可行嗎？馮叔怎么看？

馮侖：

最近，為了激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)的交易，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，同時(shí)解決一部分改善住房的需求，30余個(gè)城市推出了「以舊換新」政策。

所謂「以舊換新」就是，中央政府發(fā)了一些特別的國(guó)債，項(xiàng)目資金一部分流入地方政府，地方以市價(jià)的8-9折收購(gòu)一批住宅。比如，你想買改善住宅，就把舊房子以市價(jià)的8折賣給地方政府，拿到購(gòu)房款后，再?gòu)恼扑]的樓盤項(xiàng)目中購(gòu)買新住宅。

這樣的話，既激活了二手房市場(chǎng)，又促進(jìn)了新房市場(chǎng)的交易，相當(dāng)于這一筆錢完成兩個(gè)交易，居民的改善需求得以滿足，又增加了二手房交易的范圍和頻率，同時(shí)也刺激了新房的銷售。

政策出臺(tái)后，一些地方的二手房、新房交易比之前更加活躍，也讓買房入市的人更有信心，同時(shí)去庫(kù)存和保交樓等需求端也得到了支持。

當(dāng)然，隨著政策的持續(xù)推進(jìn)，地方政府還有很多事情要做。比如，這些分散的二手房怎樣統(tǒng)一管理？是委托專業(yè)機(jī)構(gòu)，還是自己的平臺(tái)公司或者國(guó)企來(lái)管理？我傾向交給專業(yè)機(jī)構(gòu)去管理，如果政府管理這些分散的二手房，我想大概率是管理不好的，應(yīng)該交給專業(yè)的機(jī)構(gòu)，由他們適當(dāng)?shù)卣磉@些房源，完成房屋維修、家具調(diào)配等程序，最后再拿來(lái)出租。

如果政府能交給專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做后續(xù)的二手房管理，中央財(cái)政的國(guó)債項(xiàng)目能夠持續(xù)提供資金，地方政府無(wú)疑會(huì)得到長(zhǎng)期的財(cái)政支持，繼而推動(dòng)本地住宅市場(chǎng)的活化，促進(jìn)樓市的健康發(fā)展。