計(jì)算機(jī)之父馮·諾依曼的一句名言：我們?cè)?jīng)熟悉的一切，都開(kāi)始陌生。

這句話用來(lái)描述當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，可能再合適不過(guò)。

我們?cè)?jīng)熟悉的一切，現(xiàn)在看來(lái)只是過(guò)程；

我們現(xiàn)在陌生的一切，也略顯極端；

問(wèn)題是，如何度過(guò)當(dāng)下，卻是個(gè)棘手的問(wèn)題。

一個(gè)基本的共識(shí)是，新周期里，房企不再是單一維度的競(jìng)爭(zhēng)。

面臨復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，所有的企業(yè)除了生存，還要發(fā)展。所以我們看到，無(wú)論央企還是民企，都在努力尋找自己的諾亞方舟。

而不同的是，大家對(duì)如何度過(guò)當(dāng)下這個(gè)難熬的周期，選擇不同，策略也不同：多數(shù)人為了活著，少部分人是為了更好的活著。

而要觀察整個(gè)行業(yè)，如今的老大保利就是一個(gè)繞不開(kāi)的標(biāo)的。

最新的半年報(bào)顯示：

1、2024年上半年銷售規(guī)模依舊是行業(yè)第一；

2、市占率也是行業(yè)第一，而且還在提升；

3、手握現(xiàn)金近1500億，安全性也是行業(yè)最佳的；

4、主動(dòng)調(diào)整了拿地節(jié)奏，等待更好機(jī)會(huì)和拿更好的地。

江湖上這么一句話：

企業(yè)的面子，是利潤(rùn)表；

企業(yè)的底子，是資產(chǎn)負(fù)債表；

而企業(yè)的日子，是現(xiàn)金流量表。

我要說(shuō)的是，在這個(gè)萬(wàn)物皆可調(diào)的年代，只有現(xiàn)金是不會(huì)騙人的，才是貨真價(jià)實(shí)的。

01

最艱難的半年季，保利依然優(yōu)秀

這可能是迄今為止，地產(chǎn)行業(yè)最艱難的半年報(bào)季。

據(jù)申萬(wàn)數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)里56家已經(jīng)披露預(yù)告的企業(yè)中，有高達(dá)73.21%面臨虧損，累計(jì)虧損金額達(dá)到279.70億元。

請(qǐng)注意，這還不包括港股10家top50的房企已經(jīng)發(fā)布了盈利警告。

相對(duì)而言，保利無(wú)疑是優(yōu)秀的。

1、市占率逆勢(shì)提升

上半年，保利實(shí)現(xiàn)簽約金額1733.36億元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

盡管與去年同期相比，有26.8%的回落，但確實(shí)大幅好于行業(yè)平均。

中指院數(shù)據(jù)則顯示，今年上半年TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%。

除了銷售量依舊穩(wěn)定外，保利銷售的質(zhì)也是在大幅提升的：

1）中報(bào)顯示，保利上半年權(quán)益銷售比77%，比去年同期提升9個(gè)百分點(diǎn)；

2）市占率達(dá)3.68%，較2023年底提升0.06個(gè)百分點(diǎn)；

3）38個(gè)核心城市的市占率達(dá)到了7.1%，核心城市深耕策略持續(xù)強(qiáng)化。

2、盈利能力始終穩(wěn)健

中期報(bào)告顯示，保利2024年上半年利潤(rùn)總額141億元，凈利潤(rùn)為74.2億。

客觀而言，保利的利潤(rùn)規(guī)模同比也有下降。但現(xiàn)在的行業(yè)狀況，地球人都知道。

保利發(fā)展在中報(bào)里說(shuō)，公司也在采取一些措施盡力對(duì)沖利潤(rùn)率降低的影響。

比如，保利除地價(jià)外直投成本較計(jì)劃降低0.69%；管理費(fèi)用率較去年同期下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，利潤(rùn)確實(shí)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基本追求，但不同的階段企業(yè)的側(cè)重點(diǎn)又不一樣。

現(xiàn)在，在安全和發(fā)展之間，現(xiàn)在怎么再?gòu)?qiáng)調(diào)安全都不為過(guò)，因?yàn)闆](méi)有安全，就根本沒(méi)有理由談發(fā)展。

3、現(xiàn)金儲(chǔ)備行業(yè)最高

現(xiàn)金對(duì)房企來(lái)說(shuō)有多重要已經(jīng)不用再?gòu)?qiáng)調(diào)了。

2024年，保利上半年的現(xiàn)金儲(chǔ)備為1464億元，占總資產(chǎn)10%以上，行業(yè)最高水平，甚至沒(méi)有之一。

而且保利還說(shuō)了，上半年的回籠率84.6%，且隨著銀行按揭的持續(xù)放款，全年簽約回籠率有望穩(wěn)步提升。半年報(bào)數(shù)據(jù)，公司并表口徑已售待回籠資金（含銷項(xiàng)稅）1033億元，整體現(xiàn)金流合理充裕。

4、融資成本，行業(yè)最低之一。

對(duì)于很多房企而言，借到錢已是一種奢望，但保利是個(gè)例外。

不僅可以借到錢，還可以借到更便宜的錢。

2024年上半年，保利發(fā)展新增融資的平均成本較2023年下降21BP至2.93%；

綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP。

8月19日，保利發(fā)展發(fā)布向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券預(yù)案，向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行總額不超過(guò)95億元（含本數(shù)），發(fā)行數(shù)量不超過(guò)9500萬(wàn)張。

02

最難熬的底部期，保利的變與不變

保利之所以優(yōu)秀，除了有著強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力外，也與其管理模式密不可分。

盡管市場(chǎng)多變，但保利始終靈活應(yīng)變。

不變：

1、核心城市的持續(xù)深耕

對(duì)核心一、二線的持續(xù)深耕，既反映了保利當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)力，也反映未來(lái)的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

今年，保利在38個(gè)核心城市中11個(gè)城市市占率排名第一；32個(gè)城市市占率排名前五，8個(gè)城市市占率突破15%.

在西安，按權(quán)益銷售額計(jì)算，保利以78.6億排名第一，6月單月銷售超過(guò)15億。

2、安全與發(fā)展并重

對(duì)現(xiàn)階段大部分房企而言，保安全還是保發(fā)展，成了一個(gè)選擇題。

但對(duì)保利來(lái)說(shuō)，保安全的同時(shí)還要保發(fā)展，兩手都要抓。

1）穩(wěn)住銷售就是穩(wěn)住一切，有銷售才有安全

這個(gè)道理不用講，懂的都懂。

雖然保利上半年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)，但主要原因是用于支付 2023 年度拓展項(xiàng)目的土地款 366 億元，同比增長(zhǎng)160億元。

從回籠率指標(biāo)來(lái)看，保利上半年的回籠率84.6%，并表口徑已售待回籠資金（含銷項(xiàng)稅）1033億元。保利未來(lái)的現(xiàn)金流依舊充裕。

2）用安全促發(fā)展

穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，是保利一直以來(lái)對(duì)安全的追求。

2024年上半年，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.67%、凈負(fù)債率為66.18%、現(xiàn)金短債比為1.22。

這些都保證了保利的絕對(duì)安全，以及后續(xù)發(fā)展。

3、持續(xù)提升產(chǎn)品力，用好的產(chǎn)品抵抗和穿越行業(yè)周期

行業(yè)新周期，產(chǎn)品力才是最好的競(jìng)爭(zhēng)力。

自2023年至今，保利發(fā)展新獲取項(xiàng)目中，有超過(guò)75%的項(xiàng)目打造為“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系項(xiàng)目。

這在很大程度上，保證了保利的競(jìng)爭(zhēng)力。

比如，今年4月25日，保利上海最重要項(xiàng)目保利世博天悅開(kāi)盤。作為浦東世博板塊的一線濱江豪宅，保利世博天悅距離黃浦江僅約150米，有卓越的瞰江景觀視野，當(dāng)日成交金額超80.8億，就連26.3萬(wàn)/㎡的頂樓也成功售出。

在產(chǎn)品力極度內(nèi)卷的長(zhǎng)三角地區(qū)，保利在浙江寧波落地的海晏天珺，上半年入選克而瑞“全國(guó)十大高端作品”。

4、回報(bào)股東

實(shí)際上，保利發(fā)展歷來(lái)重視投資者回報(bào)，上市以來(lái)已累計(jì)完成現(xiàn)金分紅581億元。

自2023年以來(lái)，保利還以現(xiàn)金回購(gòu)公司股份。在行業(yè)資金面普遍緊張的背景下，修訂《2023-2025年股東回報(bào)規(guī)劃》將現(xiàn)金分紅提升至40%，其中，2024-25年分紅率直接翻倍，預(yù)計(jì)分紅和回購(gòu)總規(guī)模將至少達(dá)到60億。

變化：

1、加強(qiáng)市場(chǎng)應(yīng)變。

不與市場(chǎng)對(duì)抗，尊重規(guī)律順勢(shì)而為，這是保利的成功法則。

有兩個(gè)數(shù)據(jù)大家可以看看：

今年一季度，保利發(fā)展的簽約金額為629.84億元；

第二季度，簽約金額變成了1103億元，比第一季度多賣了473億，較一季度增加75%，環(huán)比增速較TOP100房企高出近40個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，保利二季度推貨約1254億元，環(huán)比一季度增長(zhǎng)181%。三個(gè)主要節(jié)假日（清明、五一、端午）期間日均認(rèn)購(gòu)近20億，同比提升23%。

很顯然，隨市而動(dòng)的推貨節(jié)奏很好地帶動(dòng)了銷售。另外，價(jià)格的適度折讓也是其中一個(gè)因素。

2、尋求短期發(fā)展與長(zhǎng)期支撐的平衡

大家可能都注意到了，保利除了強(qiáng)銷售外，也在調(diào)結(jié)構(gòu)。

1）消化存量

中報(bào)顯示，今年上半年，保利土地儲(chǔ)備計(jì)容建面7140萬(wàn)平方米，較年初下降 8%。

2）優(yōu)化增量

今年上半年，保利明顯放緩了拿地節(jié)奏，全國(guó)范圍內(nèi)只拓展項(xiàng)目12個(gè)，總地價(jià)126億元，但均位于38個(gè)核心城市。

資產(chǎn)的調(diào)倉(cāng)是為了更好地布局，才能適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)。

3、尋求第二曲線的突破

中報(bào)顯示，新增貨值中，住宅業(yè)態(tài)占比高達(dá)96%，這是保利的基本盤。可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的一些年，保利仍舊會(huì)尋求住宅規(guī)模的適度擴(kuò)張。

但此外，經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)規(guī)模和效益也在持續(xù)提高。在經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)層面：

保利物業(yè)合同管理面積9.5億平方米，在管面積7.57億平方米；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.71億元，歸母凈利潤(rùn)8.46億元，同比分別提升10.2%、10.8%；

酒店、購(gòu)物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營(yíng)類資產(chǎn)項(xiàng)目較2023年末新增16個(gè)至151個(gè)，在管面積新增70萬(wàn)平方米至505萬(wàn)平方米；

在資產(chǎn)回報(bào)率和運(yùn)營(yíng)規(guī)模雙重提升下，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.57億元，同比增長(zhǎng)3%。

03

不確定的未來(lái)，誰(shuí)來(lái)引領(lǐng)？

活得久的企業(yè)，從不浪費(fèi)每一場(chǎng)危機(jī)。

盡管行業(yè)困難依舊，但保利仍對(duì)未來(lái)保持著強(qiáng)烈信心。比如，保利對(duì)行業(yè)的最新看法是：

1、行業(yè)最壞的時(shí)刻基本上是過(guò)去了；

2、有效需求絕不會(huì)消亡，現(xiàn)在只是在調(diào)整狀態(tài)；

3、市場(chǎng)總量看是足夠的，但從結(jié)構(gòu)性矛盾看還有比較大的機(jī)會(huì)。

4、保利不會(huì)像其他企業(yè)去轉(zhuǎn)型，而是選擇堅(jiān)定去做好這個(gè)行業(yè)。

這四個(gè)判斷中，前三個(gè)其實(shí)我在文章的前面基本都說(shuō)了答案。

而對(duì)于第四個(gè)判斷，拆解之下，其實(shí)是行業(yè)終極之問(wèn)：

1、行業(yè)到底還有多大空間？

2、誰(shuí)又能引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)？

對(duì)于第一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論國(guó)內(nèi)國(guó)外，目前仍然沒(méi)有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的量級(jí)能超過(guò)房地產(chǎn)。

可以對(duì)比的是現(xiàn)在如日中天的新能源汽車行業(yè)，2023年全年的市場(chǎng)規(guī)模在2.19萬(wàn)億左右；中國(guó)的智能手機(jī)市場(chǎng)總體規(guī)模在萬(wàn)億出頭。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售的峰值是2021年的18萬(wàn)億?，F(xiàn)在普遍的預(yù)測(cè)，是未來(lái)每年的增量是10萬(wàn)億左右，最保守的預(yù)測(cè)也有8萬(wàn)億。

即便按最保守的預(yù)測(cè)，中國(guó)的房地產(chǎn)規(guī)模仍舊高達(dá)8萬(wàn)億，相當(dāng)于3個(gè)新能源行業(yè)，8個(gè)智能手機(jī)行業(yè)。

目前，保利最新的市占率是3.68%；而歐美房地產(chǎn)頭部企業(yè)市占率都在8%左右。

而對(duì)于第二個(gè)問(wèn)題，其本質(zhì)還是大家都在尋找地產(chǎn)領(lǐng)域的華為、美的這樣的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)需要什么特質(zhì)？

1、有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略定力。

從戰(zhàn)略取舍來(lái)看，有時(shí)候企業(yè)不僅要看企業(yè)做了什么，也要看企業(yè)不做什么。

近幾年，保利一直憑借著自己對(duì)市場(chǎng)的敏銳感知和前瞻判斷，目標(biāo)是不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)。

但在如何達(dá)成這一目標(biāo)上，保利始終保持著自己的發(fā)展節(jié)奏：穩(wěn)健擴(kuò)大開(kāi)發(fā)主業(yè)；逐步孵化以商業(yè)地產(chǎn)為代表的第二曲線，即經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

這一點(diǎn)在前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，就不再重復(fù)。

2、尊重市場(chǎng)規(guī)律和遵守行業(yè)常識(shí)。

正如前文所說(shuō)，地產(chǎn)是強(qiáng)周期行業(yè)，不可能永遠(yuǎn)在頂部，也不可能永遠(yuǎn)在谷底。

企業(yè)能做的就是，尊重市場(chǎng)周期波動(dòng)的自然規(guī)律，在波動(dòng)中更好地調(diào)整自己的節(jié)奏實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。

比如，今年二季度，為了更好的平衡安全和發(fā)展，保利在銷售和利潤(rùn)之間，就選擇了銷售優(yōu)先。

中報(bào)顯示，今年第二季度，保利結(jié)算毛利率為14.57%，而今年第一季度為18.64%。合起來(lái)，中期毛利率為16.02%。

這也導(dǎo)致了2024年上半年整體毛利率的下滑。

當(dāng)然了，你可以批評(píng)保利賺錢不如以前，但理智又會(huì)告訴你，這其實(shí)是順應(yīng)市場(chǎng)之后的戰(zhàn)略抉擇。

與之相對(duì)應(yīng)的是，今年二季度保利銷售金額卻超過(guò)了1100億元，環(huán)比一季度增長(zhǎng)75%。

為什么說(shuō)保利去庫(kù)存的目標(biāo)非常堅(jiān)決？核心還是保利對(duì)目前市場(chǎng)的判斷。

目前整個(gè)行業(yè)面臨的最重要的問(wèn)題，不是政策，也不是監(jiān)管，而是需求不振帶來(lái)的銷售端低迷。

銷售不暢，房企的存貨高企，存貨無(wú)法轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金流，去維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；而資產(chǎn)價(jià)格的下跌，又會(huì)進(jìn)一步惡化企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，導(dǎo)致債務(wù)爆發(fā)，這才是很多企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的根本原因。

簡(jiǎn)單理解就是，行業(yè)下行期，房企只要穩(wěn)住了銷售，就是穩(wěn)住一切。

在這個(gè)核心目標(biāo)之下，其他的指標(biāo)都是為了銷售去化而服務(wù)。不留戀，不糾結(jié)，決策果斷，堅(jiān)決行動(dòng)，這是非常典型的保利風(fēng)格。

3、優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)及管理模式。

對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)發(fā)展必經(jīng)的三個(gè)階段是產(chǎn)品山、資本山和管理山。

產(chǎn)品層面，自2023年以來(lái)，保利發(fā)展已經(jīng)把“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”作為核心戰(zhàn)略，積極投身于建設(shè)“好房子”的賽道，用“人文精神”引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新模式。

打造好房子是未來(lái)行業(yè)發(fā)展共識(shí)，而且所謂的產(chǎn)品品質(zhì)是從拿地開(kāi)始就要高度重視，從設(shè)計(jì)品質(zhì)、建造品質(zhì)、交付品質(zhì)以及后續(xù)入住體驗(yàn)，物業(yè)服務(wù)等方面去提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。

如果說(shuō)主動(dòng)犧牲毛利率是對(duì)沖市場(chǎng)下行帶來(lái)的銷售壓力，那么持續(xù)提升產(chǎn)品力則是保利主動(dòng)以回歸行業(yè)本源和客戶需求的前瞻性舉措。

而資本層面，安全是發(fā)展的底線。對(duì)保利的管理層來(lái)說(shuō)，安全才是最大的負(fù)責(zé)。所以我們看到保利除了銷售規(guī)模維持第一，在手現(xiàn)金的規(guī)模也維持第一。有了安全，才有后面的發(fā)展。

最后，才是卓越的管理能力。企業(yè)發(fā)展到一定階段，要尋求管理體系的構(gòu)建，通過(guò)卓越運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)基業(yè)長(zhǎng)青。

這些年來(lái)，保利發(fā)展對(duì)標(biāo)世界一流企業(yè)，持續(xù)強(qiáng)化自己的管理效能和經(jīng)營(yíng)內(nèi)功。

從組織架構(gòu)上，保利有別于其他頭部房企的一個(gè)顯著特征就是憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)，保利沉淀出“總部+城市平臺(tái)”扁平的兩級(jí)管理架構(gòu)。

在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)里，扁平的管理架構(gòu)，既有利于總部保持敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)和對(duì)公司業(yè)務(wù)全局的把控，有效降低信息不對(duì)稱、提高決策和管理效率；又能夠保證上下步調(diào)一致的強(qiáng)大執(zhí)行力和快速的應(yīng)變調(diào)整能力。

因此，保利的人均效能在行內(nèi)保持領(lǐng)先。2023年保利發(fā)展地產(chǎn)板塊員工人數(shù)6308人，人均銷售金額6693萬(wàn)/人，處于行業(yè)第一梯隊(duì)。

04

結(jié)語(yǔ)

如果按2021年的三道紅線開(kāi)始算，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，從18萬(wàn)億的頂峰回落，也就3年光景。

而保利從行業(yè)TOP5走到行業(yè)TOP1，到今天也正好是3、4年。

像保利這樣，做時(shí)代的企業(yè)，除了要精準(zhǔn)找到時(shí)代的癥結(jié)和痛點(diǎn)，還要腳踏實(shí)地，一往無(wú)前。

這樣雖然平淡，但也終將乘風(fēng)破浪。