“第四代住宅”正在以排山倒海之勢，席卷市場。

·有戶屬空中綠化
·大陽臺、大飄窗
·零公攤，高得房率（超過100%）
·現(xiàn)房銷售，交房即辦證

是其主要具備的幾個特點。在深圳即將出讓的寶中及機場東車輛段宅地，開始嘗試現(xiàn)房銷售、交房即辦證，因此“第四代住宅”并非只是個概念，它確實真正來到我們面前。

最近，你一定被深圳“新規(guī)后、100%使用率”的廣告刷屏，以高得房率作為營銷噱頭的項目，似乎一夜之間就出現(xiàn)了，且遍布光明、寶安及龍華：

龍華溪山禾璽首府，100%使用率約72㎡實現(xiàn)3房；
中建鵬宸云筑得房率近100%；
中建觀玥名邸使用率93%起步，大戶型高達100%；
寶安卓越前海未來城，76㎡做三房；
……

還有觀瀾新盤瓏門壹品、深業(yè)上城學府，都標榜了高得房率……以上將是新規(guī)后首批入市的項目。

此外，自今年5月開始，深圳灣最后一個住宅中信東角頭項目，寶中“捂盤王”都市名薈花園二期等樓盤，都陸續(xù)申請了規(guī)劃變更，都在戶型設(shè)計上有調(diào)整。

得房率與使用率看著相似，實際上使用率屬于房屋套內(nèi)、剔除墻體厚度后可供自由使用的面積，房企更樂意在使用率上花心思，盡管項目宣傳口徑各異，但都是為了說明一件事：

你能用的面積大了。

新規(guī)后，公攤減少房屋得房率提高了，凸窗與陽臺的調(diào)整，讓房屋的使用率也有所提升。

那么，深圳“零公攤”時代要來？所謂100%使用率，對購房者來說，是香餑餑，還是暗藏“殺機”？

深圳建筑設(shè)計新規(guī)，都說了什么？

今年5月17日，2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》正式發(fā)布。

修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少公攤面積計入、有效提高得房率、住宅和宿舍限高、放寬空中綠化面積限制等。具體重點內(nèi)容是：

1、避難層、機房等公共空間不再計入公攤
2、住宅和宿舍建筑高度不大于150米
3、計一半面積的陽臺進深可超過2.4米
4、凸窗進深從0.6米增加到0.8米

市場所說的“零公攤”，并非指政策層面取消公攤面積，而是允許樓盤通過空間建筑的設(shè)計、縮小計容建面、贈送面積等方式，沖抵房屋公攤面積，以達到“零公攤”的效果。

尤其是加深陽臺、凸窗兩項，讓新盤看到了一線生機，成了去化救命的稻草。

5月建筑設(shè)計新規(guī)后，深圳多個項目陸續(xù)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計。其中，大多集中調(diào)整凸窗面積，比如光明鳳凰城板塊的中建觀玥名邸。

深圳規(guī)自局公示顯示，項目“1棟、2棟、3棟和5棟戶型部分凸窗進深加大、空調(diào)室外機位尺寸加大，相應(yīng)修改建筑輪廓……”

在如今光明去化慘淡，周邊出現(xiàn)折后低于4字頭的行情下，作為近年光明區(qū)首個突破“5萬/㎡”的限價盤，觀玥名邸一舉一動備受關(guān)注。

而觀瀾全新盤溪山禾璽首府，在今年4月取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建筑新規(guī)出臺后，7月調(diào)整了地上核增的功能空間面積，如架空層的綠化面積從1400.16㎡調(diào)整至1166.96㎡等。

該項目是2023年深圳最后一輪土拍出讓宅地，是溪山禾璽的首發(fā)產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計，截至2024年3月，全國有24個省份試點上線“第四代住宅”，相當于全國超70%的省份全面落地第四代住宅，其中包括了深圳。

今年初深圳取消了“70/90”戶型比例限制后，多個項目聞風修改規(guī)劃，其中包括了寶中紅盤都市茗薈花園二期，東角頭中信深圳灣等，尤其是后者，據(jù)傳最小戶型都在120+起步，最大420㎡。

開頭提到，深圳接下來要入市的幾個新盤，趕上了這個好時候，紛紛以接近或高于100%得房率的戶型，作為去化宣傳鋪天蓋地而來。

大家都有“高得房率”作為起點，致使首批新規(guī)后上市的新盤更“拼”價格！

據(jù)官方海報顯示，觀瀾溪山禾璽首付約72㎡實現(xiàn)3房，總價249萬元起；梅林關(guān)鵬城云筑79㎡的3房帶2衛(wèi)，總價僅3字頭起；寶安前海未來城113㎡實現(xiàn)4+1加兩衛(wèi)，單價3字頭……

這些“新規(guī)盤”血淋淋上場拼刺刀，而使用率仍是75%上下的存量新盤，前有“新規(guī)盤”，后有“老業(yè)主”，毫無退路。

若實地看房后，對于這個“100%得房率”的理解，怕是要打個大大問號，哭笑不得：100%，就這？！

100%使用率背后，各有各的“奇葩”

在每一份項目變更公示后面，都會有類似這么一句話：“經(jīng)核查，修改后仍符合規(guī)劃要求/《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》”。

也就是說，修改都不涉及規(guī)定建筑面積指標及功能調(diào)整，多為地上核增建筑面積的微調(diào)。根據(jù)新規(guī)，在凸窗和陽臺上可作調(diào)整，這也是為何項目可以那么快速、容易變更規(guī)劃。

說到底，被公攤吃掉的面積，現(xiàn)在通過加大凸窗、加深陽臺找補回來，100%得房率的真相就是：

送你一屋子的飄窗！

在實際建設(shè)中，為了提高使用率，項目把能做成飄窗的地方，都做成了飄窗！

以觀瀾瓏門壹品花園為例，為實現(xiàn)高贈送、寬視野，多個戶型主臥的三面外墻都做成飄窗，以后交付入住，必須要把衣柜做在其中一扇窗戶前。

瓏門壹品臥室飄窗實景示意這還不是最夸張的，從鵬宸云筑公布的戶型圖中看到，約100㎡的橫廳戶型，真的贈送了“一屋子的飄窗”。套內(nèi)面積77.6㎡，加上贈送的陽臺、凸窗約16.8㎡，實際使用率高達97%。同項目119㎡4房戶型，包含贈送約98.6%，戶型越大，使用率越高。

藍色計一半面積，橙色贈送面積以上所說的情況，都在光明新盤中建觀玥名邸出現(xiàn)，而多飄窗另外一個缺陷，就是容易出現(xiàn)一些“奇葩”的設(shè)計。比如這個89㎡戶型，主臥一面延伸至主衛(wèi)的凸窗，80cm的一個高臺，既不可砸掉，離地太高也無法做浴缸，使用性能不佳，顯得十分雞肋！據(jù)了解，中建觀月名邸首推80㎡/89㎡，110㎡三至四房，110㎡得房率高達100%。

觀玥名邸89㎡樣板間示意號稱是“深圳西部第一個住宅新規(guī)樓盤”前海未來城，主力戶型建面約76㎡戶型，雖然實現(xiàn)了三房，但是設(shè)計上僅有一個衛(wèi)生間，高使用率主要通過對凸窗的延展使用。在80cm的飄窗基礎(chǔ)上，拓展成1.2米甚至1.5米的床，這樣房屋空間才不會顯得逼仄。這些新盤一出，被網(wǎng)友自嘲：花費上千萬買房，都是睡在飄窗上的深圳人。

建面約76㎡精裝樣板房展示光明鳳凰城板塊“最后一個住宅盤”中建觀玥名邸目前已開放樣板間，預(yù)計10月入市，2026年底精裝交付；

“龍華最值得期待的盤”、深圳2024年首個土拍項目中建鵬宸云筑，本周六開發(fā)樣板房，預(yù)計于11月入市。

新規(guī)后計劃買房的準業(yè)主，該想想這一屋子的飄窗，要如何物盡其用！