掛牌兩個月后，終于，把家里的老房子給賣掉了。

為什么我們家要賣房子呢？

經(jīng)常關(guān)注我的讀者朋友們都知道，我老家是江蘇的一個三線城市，舒適，宜居，非常適合旅游和養(yǎng)老。

但是發(fā)展?jié)摿σ约叭丝谠鲩L非常有限。

房地產(chǎn)短期看金融（政策），中期看土地，長期看人口。

你不僅要關(guān)注總體的生育率，更要關(guān)注你所在城市過去10年的人口凈流入情況。

當(dāng)然了，這也并不是說所有人口凈流出的城市的房產(chǎn)，就全部都要賣掉。

接下來還要看你的房子，是否是核心地段的核心資產(chǎn)，房子本身的品質(zhì)能否在未來十年，十五年穿越周期。

簡單的說，現(xiàn)在房子是越造越好了，以前層高都是2米7,2米8，公攤面積大，得房率低，客廳小。

但現(xiàn)在住宅新規(guī)出來之后，市面上很多的新樓盤，越來越多開始使用鋁板外立面和玻璃幕墻，層高3米，3米1，甚至有些四代住宅得房率超過了100%。

你說這還怎么競爭呢？

除非你的老房子地段好，有學(xué)區(qū)，有稀缺，不可替代的資源，比如湖景，江景等等。

要不然老房子被新房子淘汰是遲早的事情。

而我們家的老房子，是拆遷安置房，首先在這一點上，就已經(jīng)輸?shù)粢唤亓恕?/p>

雖然有電梯，是小高層，但是兩梯四戶，對于現(xiàn)在動輒一梯一戶的新樓盤來說，也是不夠看的。

其次，得房率低，公攤大，只有78%左右。

更關(guān)鍵的是，說句可能挨罵的話，安置房小區(qū)的業(yè)主們素質(zhì)普遍不高，我們家樓下有個老太，沒事就喜歡拾破爛，易拉罐，紙箱子，玻璃瓶，堆得樓道里到處都是。

甚至，人家不要的舊衣服，舊沙發(fā)還往回?fù)臁?/p>

你說她邋遢，不愛干凈吧？

可是，她家里面什么破爛都沒有，收拾得干干凈凈，垃圾全都堆在樓道里。

這種人說白了就是自私。

你跟她去溝通，她就倚老賣老，撒潑打滾，說我以前跟你奶奶關(guān)系可好了，你就這樣對我啊……

你去找物業(yè)，這家伙連物業(yè)費都不交，物業(yè)都懶得管她，上門提醒了好幾次，也拿她沒辦法。

你說攤上這么一位，你怎么辦？

幸好我們這一層樓的鄰居們素質(zhì)還可以，樓道里干干凈凈的，大家都很自覺。

但萬一出現(xiàn)一個不自覺的，請問你又該怎么辦呢？

而且這種拆遷安置的老小區(qū)，還有一個很大的問題，就是居民們對于按時繳納物業(yè)費的意愿普遍不高。

我有次回去跟他們保安隊長聊過，我說你們這一個月物業(yè)費能收多少錢啊。

隊長笑了笑，說繳費率不足三成，現(xiàn)在物業(yè)收入的主要來源，已經(jīng)不是物業(yè)費了，而是停車費。

因為這種拆遷安置的老小區(qū)，住進(jìn)來的很多都是老頭老太，年輕人都把房子賣了，要么買商品房，要么去外地發(fā)展了。

對于這些老年人來說，他們平時省的要死，中午做頓飯，晚上蘿卜咸菜就一碗粥就給打發(fā)了，夏天舍不得開空調(diào)，都跑到樹蔭下面乘涼，扇扇子，指望他們繳納一年八九百的物業(yè)費，這也不現(xiàn)實啊。

所以只能從住在這里的中年人下手，因為中年人都開車，進(jìn)來的時候掃車位抬桿子的，不怕你不交錢，停車費很容易就能收上來，這也成了現(xiàn)在維持物業(yè)運營的主要收入來源。

聽到這，你也能大概推測出，這家物業(yè)公司平時的工作是如何開展的。

得過且過，糊弄一天是一天唄。

垃圾箱一個禮拜清理一次，花壇半個月收拾一次，電梯隔三差五的總壞，壞了就來修，一修就是一天。

更關(guān)鍵的是，這個小區(qū)還沒有學(xué)區(qū)。

三線城市，安置房，沒學(xué)區(qū)，物業(yè)差，戶型一般，公攤大。

加上我一年也住不了幾天，所以最終讓我下定決心把房子給賣了。

說實話，賣出去的價格并不理想。

具體價格就不說了，我算了下，交易價是我當(dāng)初掛牌價的84%。

乍一聽是不是很可以啊？現(xiàn)在很多人賣二手房的時候，價格都是腰斬的對吧？

可實際上，當(dāng)初為了能夠盡快出掉房子，我的掛牌價就已經(jīng)是同類型房子的成交價了。

打個比方，隔壁鄰居的房子，掛牌80萬，最后賣了60萬。

這60萬就是成交價。

而我為了能夠盡快賣掉，開價就是60萬。

你以為這樣就能60萬成交了？

錯了。

你這60萬掛出來之后，只能說是非常有吸引力，因為客戶們現(xiàn)在也聰明的很，他們都會通過各種渠道來了解該小區(qū)最近的一些交易信息。

他們知道，上一套房子，你鄰居賣的就是60萬。

所以，他們被吸引了，他們想來看房。

可是看完房子之后，他們會繼續(xù)砍價。

開口就只有四十多萬，五十萬。

作為房東你當(dāng)然覺得沒法接受了，憑什么隔壁的房子，跟我同樣面積的，裝修也差不多，為啥他就能賣60萬，而到了我這邊，就只有四五十萬呢？

不行不行，這些價格我不能接受，房子繼續(xù)掛，繼續(xù)等有緣人。

那么，這樣做的結(jié)果就是：后面的出價會越來越低，直到你繃不住了，開始愿意降價了。

可這時候，你會再次發(fā)現(xiàn)：當(dāng)初那批50多萬的客戶已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在只剩下愿意出價40多萬的了。

這時候，你會很憤怒，很生氣，你又不愿意跟他們聊了，還打算繼續(xù)掛下去，再等等看。

那么其最終結(jié)果就是，可能過了一段時間，連40多的都沒有了，客戶只愿意出40了。

我碰到很多這樣的案例。

有一個大哥，2023年的時候，房子掛牌400萬，當(dāng)時有人出價380萬，讓他賣，他不肯，想著能不能390萬往上。

結(jié)果就談崩了。

等到幾個月之后，他想通了，想著380也可以的時候，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒有人愿意出價了，現(xiàn)在的客戶只肯出350萬。

他又不愿意了，很生氣，降到380，然后繼續(xù)掛著。

再過了一段時間，他看市場行情下行，看房的人越來越少了，終于愿意接受350了。

可這時候，客戶們的出價已經(jīng)降到了320萬。

就這樣，2年下來，始終就差這么一口氣，他的房子現(xiàn)在掛牌價是180萬，但還是沒有賣掉。

因為最近的客戶出價是160萬……

如果你是這位房東，你說你受得了嗎？

峰值400萬的房子，現(xiàn)在成交價只有160萬了，兩年時間虧掉了200多萬，這得打工多少年才能賺回來啊？

可實際上，很多房子現(xiàn)在就面臨這個情況。

這叫錨定效應(yīng)，在股市中特別常見。

比如股價現(xiàn)在是3500點，他們不愿意賣出，因為前幾天曾達(dá)到過3700點，他們猶豫不決，不甘心就此賣出，他們心中期望著股價能再次漲至3700點。

可沒想到，股價降了，過幾天變成了3300點，他們就更不愿意了。

因為此時，他們已經(jīng)被3500這個價格給錨定了。

等降到3100的時候，他們又被3300所牽住。

降到2900的時候，又被3100給束縛。

總想著我當(dāng)初3100點的時候怎么沒賣啊，真實太可惜了，要不再等等？

結(jié)果就是一路下跌，一路被錨定，各種不甘心。

最終結(jié)果就是鈍刀子割肉，越割越疼。

房子也是一樣，很多房子都會被當(dāng)初那個價格給束縛，心里的錨定價是60萬，你怎么能出50萬呢。

等到預(yù)期下降，愿意降價的時候，發(fā)現(xiàn)客戶只愿意出40萬了。

此時，房東的心里錨定價，就變成了50萬。

“上個月還有人出50萬呢，現(xiàn)在怎么才這么點了？不行不行，堅決不賣，我寧愿空著，或者出租，我也不賣！”

結(jié)果就是，等你想通了，再打算賣的時候，價格只會越來越低。

所以我這房子賣的價格雖然并不理想，但賣的還算是很快的，才兩個月就給交易掉的。

我在貝殼上親眼看到一個案例，也是我們小區(qū)的，他的房子只有60平，步梯房，純毛坯。

2019年的時候，這哥們居然掛牌80萬，一萬3一平，是不是瘋了？

結(jié)果6年過去了，他幾個月降一次價，現(xiàn)在掛牌30萬還沒賣出去，我估計最后的成交價能有20多就很不錯了。

其實如果在看文章的朋友們，你們家手里有安置房的，能出最好就趕緊出掉。

為什么呢？

我給你舉個最簡單的例子吧。

一套安置房，當(dāng)年50萬，現(xiàn)在降到了30萬，另外一套是商品房，當(dāng)年100萬，現(xiàn)在降到了60萬。

請問你會選哪一套？

這個問題我問過好幾個人。

老一輩的會選擇30萬的，因為他們覺得總價低，小區(qū)環(huán)境差一點就差一點，以前筒子樓，小巷子又不是沒住過，再差能查到哪兒去？30萬那可是真金白銀啊，把錢省下來干啥不好？

可是年輕一代的會毫不猶豫的選擇60萬的商品房。

因為他們覺得自己住的舒服，環(huán)境好，享受了才是真的，人活幾十年，為啥非要吃苦呢？

就算手里只有30萬現(xiàn)金，他們貸款也愿意買60萬的商品房。

反正每個月就一兩千的貸款，也是可以接受的。

實際上，咱們拋開小區(qū)環(huán)境，房屋品質(zhì)不談，我還是建議你選擇商品房。

為什么？

因為兩個字，成本。

安置房是沒有成本的，有的人拆遷家里都分了好幾套房子的。

賣50萬就是掙50萬，賣30萬就是掙30萬，無非是掙多掙少的問題。

只是他們目前心里面還過不去這么一道坎，被我上文中所說到的錨定效應(yīng)給束縛，想著可以多賣一點。

可實際上，等他們真的想通了，爭相跑出來砸盤變現(xiàn)的時候，你是控制不住的。

就像我這一次，我所賣掉的價格，已經(jīng)是我們小區(qū)比較低的總價了，昨天我還自嘲呢，我說在我后面賣房的那些房東要恨死我了，因為我這個價格出來之后，他們就別想再賣得比我高了。

道理是一樣的，安置房因為沒有成本，所以未來什么價格都可能會出現(xiàn)。

可是商品房的抗跌性就要稍微好一點。

畢竟都是當(dāng)年花了真金白銀，至少90萬以上購入的。

現(xiàn)在房價降到了60萬，這也就意味著你賣房需要割肉30萬以上。

如果房價降到了50萬，你就要割肉40萬，以此類推。

我安置房，說白了，10萬塊賣掉也可以，我也是賺的。

但你商品房可以嗎？你也能10萬塊賣掉嗎？如果真的按這個價格賣了，恐怕連當(dāng)初貸款的利息都不夠給的。

所以，雖然商品房也在跌，跌的也比較慘，就像那位當(dāng)初400萬的，現(xiàn)在跌到了180都沒人買，要160萬才能賣掉的兄弟一樣。

但再往后面，虧損的曲線就會放緩，總歸是有一個底的。

所以最后給大家兩個建議。

1，家里有閑置的，不住的房子，不管是商品房還是安置房，趕緊賣掉，尤其是安置房，越快出手越好，千萬不要糾結(jié)幾萬塊的價格，避免因小失大。

2，如果你打算現(xiàn)在出來購買二手房的，那么朋友，一定要買商品房，高層避開，老小區(qū)避開，尤其是安置房，千萬不要碰啊，雖然我賣這個的，但我是不碰的。

哎，這話聽起來怪怪的。。。