最近，燕子磯新房市場(chǎng)悄然生變！24年年末，三大燕子磯主力盤(pán)都快清完了....

燕子磯新房三盤(pán)近尾盤(pán)（清盤(pán)狀態(tài)）

板塊抽水機(jī)——保利燕璟和頌，終于快清盤(pán)了，基本僅剩少許109㎡和132㎡房源，沒(méi)啥可選了！甚至更傳出優(yōu)惠適度回收了幾萬(wàn)，因?yàn)椴患绷?，保利操盤(pán)營(yíng)銷屬實(shí)牛！

華發(fā)四季雅筑，剛剛也官宣最后兩席，清盤(pán)再無(wú)！隔壁頤和四季府也僅剩百來(lái)套，頂?shù)诪橹?，尾盤(pán)狀態(tài)！

如此以來(lái)，燕子磯新房也就僅剩璟上和星葉燕尚玥府貨值充足，可選范圍大！

前者保利與廈門國(guó)貿(mào)合作開(kāi)發(fā)的紅盤(pán)璟上，營(yíng)銷表現(xiàn)既亮點(diǎn)又靈活，逐步接棒保利燕璟和頌的潑天流量，近期到訪和銷量持續(xù)上漲，表現(xiàn)突出。

至于封盤(pán)許久，近期重啟接待的星葉燕尚玥府來(lái)說(shuō)，又消息人士爆料，項(xiàng)目有大改——新增戶型，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求！

可靠消息，板塊內(nèi)一度封盤(pán)的星葉燕尚玥府將祭出大動(dòng)作——新增97㎡，兩衛(wèi)戶型，彌補(bǔ)89㎡、120㎡和126㎡的中間空擋！

那么，為何這個(gè)時(shí)機(jī)點(diǎn)，會(huì)突然傳出戶型要增改97㎡戶型的消息？

有因必有果！我們先簡(jiǎn)單梳理下燕子磯板塊近期一線真實(shí)情況！

01

燕子磯一線真實(shí)市場(chǎng)：

89㎡普遍定價(jià)低，99-115㎡首改戶型單價(jià)拉高

其實(shí)從目前的燕子磯市場(chǎng)整體情況來(lái)看，不論是保利燕璟和頌、還是璟上等樓盤(pán)，建面約89平米的起步戶型，各個(gè)項(xiàng)目普遍都把單價(jià)拉低，而99-115㎡的首改型兩衛(wèi)產(chǎn)品，通常單價(jià)較高！不同戶型價(jià)差甚至一度可以達(dá)到3K+元/㎡！

其實(shí)我們可以分析下客群心里， 目前燕子磯的客戶主要分為首次置業(yè)純剛需和首改型客戶：

①建面約89㎡主要針對(duì)首次置業(yè)，而這類客群，在品質(zhì)和價(jià)格上，往往對(duì)于總價(jià)更為敏感，尤其在跟燕子磯同板塊內(nèi)的二手次新同面積產(chǎn)品的對(duì)比之上，89㎡更加是總價(jià)敏感型，總價(jià)貴個(gè)10-20萬(wàn)，很可能導(dǎo)致客戶從新房直接轉(zhuǎn)向周邊次新二手房。

所以，燕子磯新房提供了27000-28000元/㎡建面約89㎡的房源，且樓層還不錯(cuò)，就更別提可以突破價(jià)格下限的頂?shù)追吭?，持續(xù)刺激89㎡的房源消化。

②建面約100-115㎡的戶型，往往針對(duì)品質(zhì)有較高需求的購(gòu)房人，兩衛(wèi)是硬需求。這之中，較大占比客戶來(lái)源于周邊地緣改善，都是二套需求，更加講究現(xiàn)有的居住品質(zhì)提升，所以在品質(zhì)和總價(jià)上，會(huì)更傾向于戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)景觀、商業(yè)配套等綜合度的考究，所有周邊幾個(gè)樓盤(pán)，99㎡-115㎡好戶型的折后單價(jià)甚至能賣到3萬(wàn)-3.1萬(wàn)/㎡+，且銷量并不弱，還更好賣。

兩衛(wèi)確實(shí)是不少家庭的硬需求，如果跟長(zhǎng)輩一起住，兩衛(wèi)和單衛(wèi)對(duì)于實(shí)際生活便利度的提升，各位肯定都懂。即便單價(jià)高一點(diǎn)，如果你是改善，又有兩衛(wèi)硬需求，那也只能接受更高點(diǎn)的價(jià)格。

這一點(diǎn)，燕子磯樓盤(pán)將客情分析都拉到極致，研究客戶心里透透的。

02

新增97㎡兩衛(wèi)戶型——燕尚玥府

能否彌補(bǔ)短板，成功翻紅？

而此前星葉燕尚玥府，只有三大戶型，建面約89㎡、120㎡、126㎡。

恰恰缺失了周邊競(jìng)品非常受歡迎的約99㎡左右的起步型兩衛(wèi)產(chǎn)品。

有熟悉的中介還跟我吐槽：“帶客戶去看燕尚玥府，看完89㎡，都?xì)⒉幌聛?lái)，看了直搖頭，燕璟和頌又沒(méi)房可選了，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)都跑璟上成交了！”

說(shuō)實(shí)話，不論保利、還是廈門國(guó)貿(mào)操盤(pán)的璟上，不論在營(yíng)銷宣傳、品牌營(yíng)造、項(xiàng)目示范區(qū)、戶型設(shè)計(jì)、樣板間品質(zhì)等各種細(xì)節(jié)體驗(yàn)度，都更勝一籌！

燕尚玥府建面約89㎡的樣板間，這個(gè)沙發(fā)靠背薄的，不知是從哪找的定制？然后再一看，這個(gè)餐桌的椅子，三張？？

其實(shí)89㎡的一味追求大橫廳，沒(méi)有考慮空間舒適度，還不如原來(lái)傳統(tǒng)的豎廳實(shí)用。開(kāi)間雖然大了，但是89㎡總面積就這么大，進(jìn)深這么短，餐桌都擺不開(kāi)。

有小道爆料，燕尚玥府將爆改97㎡戶型，或在89㎡戶型之上，將客廳空間適度拉大，增加一個(gè)衛(wèi)生間，打造兩衛(wèi)設(shè)計(jì)。

若按照這個(gè)89㎡戶型圖，適度放大，各位可以想象下97㎡戶型大致長(zhǎng)啥樣？

不過(guò)截至發(fā)稿前，我咨詢了多位項(xiàng)目銷售，表示確有新增97戶型這回事。但目前燕尚玥府97㎡戶型圖還未釋放，最終還得以官方發(fā)布為準(zhǔn)。

說(shuō)真的，對(duì)于戶型規(guī)劃調(diào)整適應(yīng)市場(chǎng)，我們要給房企大大點(diǎn)贊，什么戶型最好賣，就優(yōu)先生產(chǎn)什么戶型，總比躺平好！

其實(shí)棲霞建設(shè)，深耕棲霞區(qū)這么多年，在整個(gè)仙林、堯化門、邁皋橋等板塊開(kāi)發(fā)了眾多商品房項(xiàng)目，整體建筑質(zhì)量有一說(shuō)一，還是比較良心的。

如果能在設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等方面更加迎合市場(chǎng)，對(duì)于棲霞區(qū)推動(dòng)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)可謂助益頗多！

期待一個(gè)更加完美的棲霞建設(shè)進(jìn)階而來(lái)！

畢竟，在棲霞區(qū)內(nèi),棲霞建設(shè)坐擁多個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，如燕子磯璟上隔壁的棲霞建設(shè)G43、丁家莊的中鐵建、棲霞建設(shè)G71等等。

燕子磯棲霞建設(shè)G43

丁家莊中鐵建、棲霞建設(shè)G71

對(duì)于燕尚玥府新增97㎡戶型這件事，大家認(rèn)為能否獲得市場(chǎng)認(rèn)可？如果您對(duì)此有任何看法，歡迎評(píng)論區(qū)留言！

（消息爆料、關(guān)注大校場(chǎng)就找房教授）