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作者 | 王澤紅

繼上海樓市降稅大招落地后，北京也落地契稅、增值稅優(yōu)惠政策。

11月18日深夜，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發(fā)《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準。

取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

根據通知，北京市適用與全國統(tǒng)一的個人購房契稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

9月底中央政治局會議明確，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。11月13日財政部等三部委發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策，即房地產減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。

與上海不同的是，北京并沒有提及個稅政策。

12月1日新政落地后，在北京買房能省多少錢？以一套138平、總價800萬元的房子為例，政策調整前為非普通住房，6年前買入價為500萬元，當下購買仍要按照5%的稅率征收增值稅，需繳納增值稅為15萬元，政策調整后增值稅可全免。

契稅方面，如果是購房方是唯一住房，調整前契稅是12萬元，此次調整后為8萬元，節(jié)省4萬元。如果是第二套房，調整前契稅是24萬元，此次調整后為8萬元，節(jié)省了16萬元。

中原地產首席分析師張大偉指出，過去非普的標準影響非常大，關系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨著最近2年的各種政策寬松，實際豪宅線影響市場的只有二手房的增值稅了。

“新政政策有利于改善購房，有利于大戶型成交，利好樓市暖冬行情繼續(xù)，北京11月二手房截止11月18日，網簽達到了10047套，預計還有11天的情況下，全月二手房住宅網簽有望接近2萬套?！?張大偉說道。

他認為，這一輪組合拳代表了救樓市的決心，堅決要拉動樓市，所以短期看對房地產可以比之前樂觀一點了。一系列政策有利于保持房地產預期穩(wěn)定。部分城市特別是一二線城市已經可以判斷見底，市場企穩(wěn)將是趨勢。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，此次京滬政策有三大看點：一是在住房交易稅收上，京滬與全國其他地方看齊，也就是說，全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區(qū)別對待”。

二是京滬面積在90-139平米的二套房購置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%。而這個面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求，特別是購置新房，現在基本上可以做到3-4房，有效滿足了改善型需求。

三是一次性降成本效應很明顯。在京滬，有很多早年買房的群體，其房產增值額比較大，比如2015年購置的500萬房產，現在為800萬，若是非普通住房，按5%的增值稅率算繳稅達到15萬。新政后這個15萬直接免掉，如果再加上契稅、個稅等影響，減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯。

“過去，由于稅收導致的一次性成本比較高，特別是90-139平米的非普通住房售賣，少則幾萬、多則十幾萬或幾十萬?，F在，這個成本直接剪掉了，有助于促進二手房掛牌和順利售賣。”

李宇嘉認為，對新房的利好效果更明顯。賣掉90-139平米購置更大面積、戶型設計更好的產品，是這次政策刺激最大的地方，這類產品往往是改善型產品，特別是基于人口增加（父母同住或多孩）驅動的需求，新房市場供給最契合。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則指出，上海、北京同日取消普通住宅與非普通住宅標準要求，增值稅、契稅與全國同步，其中上海的轉讓房屋按1%征個人所得稅，稅收政策力度最大。預計廣州、深圳緊跟其后，將近期取消普通住宅與非普通住宅標準要求。

“預計2024年四季度到2025年一線城市與全國漸進式、滴灌式放松房地產政策將是主流，所謂的因城施策，一城一策，一區(qū)一策，市場的止跌，回穩(wěn)路徑以城市核心區(qū)、非核心區(qū)、核心城市與非重點城市的分階段推進?！敝x逸楓分析道。