25年，全國房地產(chǎn)市場如何發(fā)展？

剛剛，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議為2025年的房地產(chǎn)工作指明了方向。

PART 01

2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作

12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。會議強調(diào)，2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是為“十五五”規(guī)劃開好局打下基礎(chǔ)的關(guān)鍵之年，做好住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作意義重大。

明年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作的總體思路是：

堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，完整準確全面貫徹新發(fā)展理念，進一步全面深化改革，以釘釘子精神狠抓落實，更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風險隱患，統(tǒng)籌推進好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，穩(wěn)住樓市，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進城市更新，促進建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級，堅決完成“十四五”規(guī)劃目標任務(wù)，奮力推進住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

會議指出，2025年，要重點抓好以下工作：

持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。 二是著力改善供給。商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農(nóng)民工等實現(xiàn)安居。

推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。 二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。 三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。 四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。 五是完善房地產(chǎn)全過程監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場秩序，切實維護群眾合法權(quán)益。

建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

一是提高住宅建設(shè)標準，發(fā)布新修訂的《住宅項目規(guī)范》等住宅標準。 二是構(gòu)建支持住房品質(zhì)提升的制度體系，大力發(fā)展順應人民群眾新期待的好房子。 三是支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子。 四是推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。 五是大力實施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。

2024年，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)積極變化，出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長；“保交房”攻堅戰(zhàn)已交付住房338萬套，完成既定目標；“白名單”項目擴圍增效；城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設(shè)籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）；建設(shè)籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間）。

PART02

南京二手房市場持續(xù)復蘇

截止2024年12月25日，南京二手房總掛牌量跌破15萬套，來到14.9萬。

去年以來，受市場房價持續(xù)走跌影響，南京掛牌出售二手房源持續(xù)激增，最高峰時曾一度達到18萬套。

隨著中央強力救市，喊出止跌回穩(wěn)的最強音，出臺包括存量房利率調(diào)整至LPR-30基點，契稅認定標準放寬等舉措，市場信心大幅回歸，自10月以來，二手房市場出現(xiàn)量價齊穩(wěn)的態(tài)勢，部分小區(qū)隨著急售房源消耗殆盡，房東心里預期提升，成交價甚至出出現(xiàn)小幅上揚，成交可談價空間收窄的情況。

上周，南京全市二手房成交2379套（含高淳、溧水），環(huán)比微漲0.3%。從成交走勢來看，12月二手房周成交持續(xù)高位，均保持在2300套以上，日均成交達400套以上，預計全年成交量在9.9萬套左右，市場翹尾收官。

2024年南京二手住宅逐周成交量及環(huán)比情況

12月16日-12月22日南京二手住宅每日成交情況

（說明：該數(shù)據(jù)為南京網(wǎng)上房地產(chǎn)官方發(fā)布數(shù)據(jù)，經(jīng)核實為過戶量情況，存在一定的滯后性，不能完全代表當前市場情況，僅供參考。）

上周南京二手房新增掛牌量1324套，環(huán)比減少4%；新增掛牌房源均價28240元/㎡，環(huán)比下滑0.4%，基本穩(wěn)定。從掛牌走勢來看，二手房新增掛牌量連續(xù)2周回落，不少業(yè)主仍在觀望明年樓市走向，掛牌也相對謹慎；掛牌房源均價逐周小幅波動，整體保持在2.8萬/㎡左右。

2024年南京二手住宅逐周新增掛牌量價情況

目前，南京二手房市場行情基本穩(wěn)定，房東的持有信心也在逐步增強。目前無論是剛需首置，還是改善置換，都是比較好的時機。

在中央止跌回穩(wěn)的大陣方針下，市場有望持續(xù)迎來復蘇。

新房方面，南京不少板塊已陷入饑餓營銷的狀態(tài)，不少板塊比如雨核、軟件谷、燕子磯、大校場等原先多家爭霸的局面，隨著部分熱銷盤近收官，已出現(xiàn)量增，折扣回收的趨勢。臨近年末不少網(wǎng)友反饋，現(xiàn)在開發(fā)商價格很難談，回收優(yōu)惠成為市場慣例。

對于意向熱門板塊的購房人來說，如果板塊可選擇新房范圍有限，確實需要考慮擇機出手，一味的糾結(jié)等待，很有可能迎來的是看中房源持續(xù)售罄，最終樓層難挑。

有自住性需求的剛需和改善客群，結(jié)合自身的通勤半徑，以及考慮區(qū)域的交通、商業(yè)、醫(yī)療等綜合配套，選擇適合家庭自身的板塊。

24年，雖然上供的土地數(shù)量不少，但不少還是城投保底，并不一定會形成上市，25年上半年能夠形成供應的地塊數(shù)量著實有限。

PART03

科創(chuàng)園東片區(qū)首宗住宅地塊掛出

鼓樓濱江熱門低密地塊上拍！

就在昨天，南京土地市場網(wǎng)發(fā)布2024年寧出第23號出讓公告，推出兩幅低密宅地，分別位于麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)和鼓樓濱江，容積率分別為1.05、1.25，總用地面積約3.28公頃，起拍總價4.67億元。

值得一提的是，這是麒麟科創(chuàng)園首次在東片區(qū)推出住宅地塊，此前區(qū)域出讓一直集中在中心片區(qū)。

這預示著麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)的開發(fā)將邁入新的建設(shè)階段。

目前麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)除了已落地的“中科院”系資源外，醫(yī)療和教育資源也有明確的推進進展！

①醫(yī)療資源——皮研所地塊及周邊道路開啟征地

今年八月，在江寧官網(wǎng)已經(jīng)發(fā)布了皮研所地塊即周邊道路啟動拆遷。而皮研所將以創(chuàng)建國家皮膚病醫(yī)學中心為目標！

從區(qū)位圖征收紅線來看，基本與21年批復的麒麟?yún)^(qū)域醫(yī)療分布控規(guī)一致。

緊接著，江寧區(qū)政府官網(wǎng)發(fā)布了關(guān)于《北京協(xié)和醫(yī)學院南京醫(yī)院國家皮膚病醫(yī)學中心（一期）地塊及周邊道路涉及國有土地上房屋征收項目補償方案（征求意見稿）》的公告，其中提到征收簽約期限為自征收決定下發(fā)的90天內(nèi)。

這也意味著將進入實質(zhì)拆遷征收階段，北京協(xié)和醫(yī)學院南京醫(yī)院國家皮膚病醫(yī)學中心（一期）落地基本板上釘釘了！

2023年7月，官方公號【創(chuàng)新南京】層曾透露，醫(yī)科院皮研所新院區(qū)擬落地麒麟科創(chuàng)園的消息！文中指出，醫(yī)科院皮研所新院區(qū)進入實質(zhì)性推進階段！

2024年5月25日，南京市與中國醫(yī)學科學院北京協(xié)和醫(yī)學院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。南京日報發(fā)布了該則消息，其中提到支持中國醫(yī)學科學院皮膚病醫(yī)院（研究所）創(chuàng)建國家皮膚病醫(yī)學中心！

按照時間點來看，皮研所新院區(qū)正在有條不紊的推進中，而此前曾有資料顯皮研所新院區(qū)的啟動時間或為2025-2027年（以實際推進為準，僅供參考）。

建設(shè)皮膚病特色“強?？?、優(yōu)綜合”醫(yī)院，打造國內(nèi)領(lǐng)先的、世界一流的臨床醫(yī)學中心、承載國家級皮膚病臨床診療中心、皮膚病基礎(chǔ)醫(yī)學研究與轉(zhuǎn)化中心、皮膚病高層次人才培養(yǎng)中心、國際交流合作中心、中西醫(yī)協(xié)同創(chuàng)新中心。

②南師附中——優(yōu)化原控規(guī)中教育用地規(guī)模及周邊道路交通組織

最近，麒麟科創(chuàng)園發(fā)布區(qū)域規(guī)劃調(diào)整服務(wù)招標公告，首次曝光麒麟南師附中初高中選址！注意是初中+高中！并不只有初中~

從官方文件看，麒麟南師附中規(guī)劃初、高中，初步選址于麒麟科技城珠山組團，具體位于南灣營街以南、青龍大道以東！

（麒麟南師附中大致位置）

其實關(guān)于南師落地麒麟科創(chuàng)園，此前就有跡可循。

早在今年8月，我們曾報道過麒麟科創(chuàng)園學校及醫(yī)院規(guī)劃事宜，下面這張圖可以清晰的看到，東片區(qū)小學、初中及高中教育用地，板塊內(nèi)還有南京重離子醫(yī)院的控規(guī)用地。

這次放出的東片區(qū)首宗地塊區(qū)位位于皮研所地塊的南側(cè)（桃紅為皮研所地塊），起拍地價僅1.14萬/㎡，未來上市后即便售價2萬/㎡+，也有較大的房地差，且容積率僅1.05，具備打造類別墅產(chǎn)品。

NO.2024G98地塊、

O.2024G98地塊

地塊名稱：江寧區(qū)麒麟科創(chuàng)園蘇盛路以南、蘇興路以東地塊

地塊四至：東至蘇嘉路，南至前莊路，西至蘇興路，北至蘇盛路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：29079㎡

容積率：1.0＜Far≤1.05

建筑高度：≤24米

掛牌起始價：35000萬元

起拍樓面價：11463元/㎡

與G39地塊相比，此次掛牌的G98地塊，容積率低至1.05，限高僅24米，低密度、高品質(zhì)、觀山景的差異化競爭優(yōu)勢十分明顯。

地塊西側(cè)規(guī)劃有3幅商辦用地，北側(cè)規(guī)劃有醫(yī)療用地（皮研所地塊）；

根據(jù)12月2日麒麟科創(chuàng)園發(fā)布的區(qū)域規(guī)劃調(diào)整服務(wù)招標公告，初步選址的麒麟南師附中規(guī)劃初高中就在地塊北側(cè)的南灣營街以南，該學校辦學規(guī)模包含初中和高中。未來教育資源相當有優(yōu)勢。

去年3月舉行的南京師范大學附屬中學麒麟科技城教育集團成立簽約活動官宣，多方將共同組建南師附中麒麟科技城教育集團，在麒麟科技城核心區(qū)建設(shè)1所高中、1所初中、2所小學。

除了麒麟科創(chuàng)園東片區(qū)，鼓樓濱江再次放出一幅優(yōu)質(zhì)宅地，東側(cè)緊靠桃源金茂府。

NO.2024G96地塊

地塊名稱：鼓樓區(qū)熱河南路街道察哈爾路以南、熱河南路以東地塊

地塊四至：東至現(xiàn)狀，南至現(xiàn)狀，西至熱河南路，北至察哈爾路

規(guī)劃用地性質(zhì)：R2二類居住用地

出讓面積：3726.68㎡

容積率：1.0＜Far≤1.25

建筑高度：≤60米

掛牌起始價：11700萬元

起拍樓面價：25116元/㎡

地塊東側(cè)緊鄰今年炙手可熱的熱銷盤桃園金茂府，自6月29日首開至今3次開盤，不足半年226套房源全部售罄，成交均價近5.6萬元/㎡，為今年全市去化率最高的項目之一。該項目的熱銷和上月底綠城小幅溢價競得G51地塊首進鼓樓濱江，都使得鼓樓濱江再次成為了市場焦點。

與桃園金茂府容積率2.2不同，G96地塊容積率低至1.25，可打造居住舒適度更高的低密度第四代住宅，提供片區(qū)內(nèi)更高品質(zhì)的改善選擇。

同時，G96地塊的起拍樓面地價為25116元/㎡，較桃園金茂府成交價低4832元/㎡。

超低的容積率、略低的單位地價、更高的產(chǎn)品品質(zhì)、超低的出讓總價，G96地塊的投資價值十分顯著，“首開、金茂應該會特別鐘情這個地塊，非常適合打造升級版的桃園金茂府二期”。

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