每每看到南京的城建規(guī)劃，總有種氣勢(shì)磅礴的感覺(jué)，邏輯感很強(qiáng)。一、二、三級(jí)商圈規(guī)劃的很充分也很明確。但冷靜下來(lái)總覺(jué)得哪里又存在一些難以解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

期望值過(guò)高

新街口作為南京最具摩登和商業(yè)氛圍的區(qū)域，在南京擁有很高的地位，但感覺(jué)在某些方面稍有些走偏，我認(rèn)為最大的問(wèn)題在于期望值過(guò)高。

從老主城居民的角度來(lái)說(shuō)，新街口區(qū)域的發(fā)達(dá)自然是好事情，而且越發(fā)達(dá)越好。但問(wèn)題是一方面別說(shuō)新街口，整個(gè)老主城都沒(méi)有多少富余的土地空間。

另一方面受制于其既有的城市結(jié)構(gòu)、城市路網(wǎng)等，新街口的發(fā)展實(shí)際上被框死了。要不是因?yàn)橛卸鄺l核心地鐵線路作底層支撐，如今的新街口實(shí)際上很難應(yīng)付得了巨量的人流量、車(chē)流量。按我的理解，這就是超高規(guī)格的城市功能要素與原本區(qū)域特性之間的矛盾。硬是把古都核心整成了超高規(guī)格的國(guó)際化商業(yè)中心，其實(shí)有些不太匹配。

現(xiàn)在的新街口突出的是國(guó)際感、現(xiàn)代化，重奢氛圍，但周邊配套卻是超多密集的老小區(qū)、大院、名人故居、旅游景點(diǎn)等等，往往占地面積都很大。因?yàn)闆](méi)有充分的方格路網(wǎng)，實(shí)際上老主城大部分區(qū)域也沒(méi)有明顯的地塊感，這兩者放在一起本身就很矛盾。

經(jīng)常是好多個(gè)要素?cái)D在一個(gè)區(qū)塊內(nèi)，而這個(gè)區(qū)塊周邊的道路，即使是不寬的小巷也大多填滿(mǎn)了車(chē)，而且不少還是單行道，通達(dá)性可想而知。

這導(dǎo)致老主城最主要的交通形式便是主干路+小巷，真正南北方向或東西方向貫通的次干路、支路都大量缺乏。所以不客氣的說(shuō)老主城車(chē)行交通的通達(dá)性是非常一般的，這一點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及周邊各大新城區(qū)，相信大家都有體會(huì)。

所以這意味著老主城包括新街口一帶，在現(xiàn)代化的打造上存在明顯上限，發(fā)展到一定程度上之后，再想提升就很難了，屬于一眼望到頭的感覺(jué)。5年之后，哪怕是10年之后，新街口一帶的格局或都很難再有突破性的成長(zhǎng)。反觀另外3個(gè)二級(jí)商圈，他的成長(zhǎng)性和未來(lái)性都是非常充足的。

上圖：河西CBD二期及其周邊

不管是元通、南站還是江北，未來(lái)對(duì)應(yīng)的高度都讓人矚目，對(duì)于南京這種GDP在全國(guó)能排在前十的城市來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期的增益性幾乎是必然的。

二級(jí)商圈一家獨(dú)大

3個(gè)二級(jí)商圈在規(guī)劃層面是平級(jí)的關(guān)系，理論上同時(shí)發(fā)力是最適合均衡化發(fā)展的模式。不過(guò)實(shí)際的落地中，這3個(gè)二級(jí)商圈的開(kāi)發(fā)時(shí)間并不一樣。

河西中部的開(kāi)發(fā)大概是從1994年前后展開(kāi)的，而彼時(shí)繞城公路才剛剛建設(shè)，而南站區(qū)域的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)在南京南站投入運(yùn)營(yíng)后才大范圍展開(kāi)，時(shí)間節(jié)點(diǎn)基本在2011年前后，附近的南部新城還要更晚一些，實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)在2015年大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)正式關(guān)閉之后了。而江北核心區(qū)域的開(kāi)發(fā)始于2012年前后的浦口新城，后新區(qū)獲批后又進(jìn)行了大幅度修改。

時(shí)間軸理清楚之后，我們發(fā)現(xiàn)河西的先發(fā)優(yōu)勢(shì)非常明顯，而后期的投入也足夠持久，這導(dǎo)致在規(guī)劃層面3個(gè)二級(jí)商圈雖然是平級(jí)的關(guān)系，但現(xiàn)實(shí)中河西元通一家獨(dú)大。

不僅本身規(guī)劃相較于上一級(jí)別的新街口更整體，區(qū)塊的劃分也現(xiàn)代的多。雖然其也或多或少存在一些問(wèn)題，但不可否認(rèn)的是河西具有極強(qiáng)的可擴(kuò)展性，要知道河西CBD三期和魚(yú)嘴CBD都還有相當(dāng)大的土地容量。

而這又恰恰造成了另一個(gè)問(wèn)題，我們知道實(shí)力強(qiáng)勁的城市對(duì)周邊甚至全國(guó)是具備虹吸性的，同理在城市內(nèi)部同樣也存在強(qiáng)區(qū)對(duì)于弱區(qū)的虹吸。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，河西元通一家獨(dú)大的情況實(shí)際上就對(duì)江北和南站（含南部新城）的后續(xù)開(kāi)發(fā)造成了一些制約，甚至新街口也感受到了十足的挑戰(zhàn)。

大家都希望引入企業(yè)總部，然河西作為現(xiàn)代化的新城，不僅交通更好，各種配套都比較成熟，甚至未來(lái)還有長(zhǎng)期的成長(zhǎng)性，這顯然是意向落戶(hù)的企業(yè)最為樂(lè)于接受的結(jié)果，所謂強(qiáng)者愈強(qiáng)。在這種情況下，實(shí)際上江北和南部新城在總部級(jí)企業(yè)的引入上難度可想而知。

有舍有得

其實(shí)按照現(xiàn)在的局面，我認(rèn)為南京可能需要做出一些取舍，三個(gè)二級(jí)商圈同進(jìn)退可能并不現(xiàn)實(shí)。要么有意縮減河西南部的商辦規(guī)劃，通過(guò)縮減商辦容量的方式與江北、南部新城達(dá)成一種相對(duì)平衡，可以降低河西對(duì)江北和南部新城的虹吸。

要么3個(gè)二級(jí)商圈分個(gè)優(yōu)先級(jí)，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再重點(diǎn)投入河西一波，之后迅速收手，將下一個(gè)階段的精力全身心投入放到江北CBD或南部新城的打造上，規(guī)劃盡早落地才是真。

上圖：以電腦傳輸文件為例

這就好比電腦拷貝三個(gè)大型文件，一個(gè)一個(gè)傳輸，相當(dāng)于串聯(lián)，每個(gè)文件都能以最快的速度實(shí)現(xiàn)傳輸功能，前面完成傳輸?shù)奈募芸炀湍芡度胧褂?，比如上圖中，整體拷貝進(jìn)度還沒(méi)有過(guò)半，但其中一個(gè)文件已經(jīng)可以正常使用了。

而如果三個(gè)文件同時(shí)傳送，相當(dāng)于并聯(lián)，受硬盤(pán)傳輸速率上限的影響，整體傳輸時(shí)間雖然并不會(huì)有太大差異，但單個(gè)文件傳送的時(shí)間必然有所延長(zhǎng)。

我個(gè)人覺(jué)得串聯(lián)形式的發(fā)展更容易出效果，更容易有始有終。而并聯(lián)屬于皆大歡喜，但對(duì)城市發(fā)展的底氣有較高要求。所以是一個(gè)一個(gè)傳送盡可能早一些使用，還是更加在意整體性的同步呈現(xiàn)，這就需要做出取舍了。