就在今天，北京6個(gè)區(qū)（順義、大興、亦莊、昌平、房山、城市副中心）發(fā)布了《好房子規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)》。

拆哥認(rèn)為，實(shí)際上是“罷免”了公攤?；蛘哒f得房率反攻到100%成為現(xiàn)實(shí)！

一、按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)

每戶陽臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。

封閉陽臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積收取地價(jià)款；開敞陽臺(tái)按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積的1/2計(jì)入容積率，按照投影面積的1/2收取地價(jià)款；錯(cuò)層陽臺(tái)上蓋高度≥2個(gè)自然層高且不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率，不收取地價(jià)款。

拆哥解讀：咱們做測(cè)算。不包含陽臺(tái)的部分150平米計(jì)算，一般得房率可以到82%得房率，套內(nèi)建筑面積123平（非陽臺(tái)部分）。

規(guī)范里說，陽臺(tái)不超過10%，也就是12.3平米。如果是平層陽臺(tái)，可以最多賺6.1平米出來。怎么說呢，這個(gè)10%不是很解渴。設(shè)備平臺(tái)等送面積黑科技，還要繼續(xù)上。

如果是錯(cuò)層陽臺(tái)，完全贈(zèng)送，產(chǎn)品形態(tài)類似分鐘寺的北京天譽(yù)。有人問我，會(huì)不會(huì)都去蓋錯(cuò)層陽臺(tái)？

錯(cuò)層陽臺(tái)也有問題，可能個(gè)別臥室采光會(huì)受上方遮擋。

二、鼓勵(lì)豐富居住空間形式

套內(nèi)建筑面積超過140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置一處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計(jì)算容積率，超出部分按2倍計(jì)算容積率。

拆哥解讀：這個(gè)好威！雙層挑空大客廳。大家知道，有的樓盤實(shí)際會(huì)將調(diào)控做2層處理，最多可以送50平米？

挑高6米的超大客廳+挑高6米的陽臺(tái)，簡(jiǎn)直就是把別墅搬進(jìn)了平層了。順義之前“好房子”璞瑅潤(rùn)府，陽臺(tái)寬2.5米，就超級(jí)像別墅。不過《好房子規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)》，規(guī)定以后的陽臺(tái)不超過1.8米。

三、合理利用底層架空空間

可在小區(qū)集中綠地、活動(dòng)場(chǎng)地附近的住宅建筑底層設(shè)置架空層，作為小區(qū)公共通道、居民活動(dòng)空間等使用，不得分割登記、不得分?jǐn)?。?duì)于面積不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計(jì)入地塊容積率，不收取地價(jià)款；超出建筑基底面積50%部分及高度大于4.9米的部分按實(shí)際面積計(jì)入容積率。

拆哥解讀：牛的地方在于限高是4.9米，全都不算面積，大家知道，北京很多改善新盤會(huì)設(shè)置2000平米+的會(huì)所，那么其中一部分可以挪入架空層！

一個(gè)10萬平米建筑面積的住宅新盤，如果可以平行挪入1000平米架空層，粗算大平均，每戶的公攤可繼續(xù)減少1%了！

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四、鼓勵(lì)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊

可在小區(qū)場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c小區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)、游園等公共空間相互連接。連廊不封閉時(shí)，不計(jì)入容積率。

拆哥解讀：這個(gè)吧，與現(xiàn)行的公攤關(guān)系不大。不過一些在風(fēng)波上的二手房，到時(shí)可以減少風(fēng)雨連廊被拆除的風(fēng)險(xiǎn)了。

五、增配鄰里共享公共空間

可結(jié)合小區(qū)入口、入戶大堂或依托沿街、街角首層配建鄰里共享公共空間。鄰里共享公共空間的建筑面積按照700平方米/千戶計(jì)算，單處最大面積700平方米，其建筑面積不計(jì)入容積率，建成后由開發(fā)建設(shè)企業(yè)自持，面向全體居民運(yùn)營(yíng)，不得分割登記，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。

拆哥解讀：很多改善社區(qū)，套數(shù)只有500套以內(nèi)，比如功德寺的和樾玉鳴，這個(gè)東西就只能有300多平。

但拆哥給各位講，這≠會(huì)所！完全是送出來的面積，開發(fā)商樂開了花！雖然不能散售，但開發(fā)商的財(cái)務(wù)報(bào)表上還可以多出來這項(xiàng)資產(chǎn)！

六、跨城市支路空間利用

可依據(jù)市政條件，允許地塊利用城市支路上下空間進(jìn)行地塊間連通。土地尚未供應(yīng)的：規(guī)劃研究階段，應(yīng)為地塊間連通預(yù)留條件。

跨城市支路相鄰地塊間連通原則上應(yīng)為同一實(shí)施主體，實(shí)施主體不同的需協(xié)商一致。地塊間的城市支路應(yīng)與實(shí)施地下連通的地塊同步設(shè)計(jì)。

拆哥解讀：我特別喜歡這個(gè)設(shè)計(jì)。兩個(gè)地塊，會(huì)所放在其中之一，另外一個(gè)社區(qū)就可以省去會(huì)所面積，繼續(xù)“罷免公攤”了。

此外，如果另外一個(gè)地塊有商業(yè)，那就更方便了，回家根本不用走室外！

七、建筑高度局部彈性管控

為引導(dǎo)形成高低錯(cuò)落的城市天際線，居住用地建筑高度可允許局部上浮進(jìn)行彈性管控。建筑控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建筑高度局部上浮一檔（如45米可局部上浮至60米）。

建筑高度局部上浮的住宅單元水平投影面積占該地塊建筑基底面積之和的比例不應(yīng)超過25%，且建筑高度上浮的住宅單元建筑面積占該地塊住宅地上總建筑面積的比例不應(yīng)超過30%。建筑高度局部上浮后應(yīng)與周邊城市空間環(huán)境相協(xié)調(diào)，避免斷崖式高度變化，不得與文物保護(hù)、景觀視廊、機(jī)場(chǎng)航空凈高、微波通道等各項(xiàng)剛性管控要求沖突。

拆哥解讀：這個(gè)尺度很大。

當(dāng)然，大家不要太擔(dān)心，賣地的時(shí)候，給的限高也是會(huì)考慮上浮的影響。咱們簡(jiǎn)化給大家，一座新盤，都是15層（對(duì)應(yīng)限高45米）。其中兩棟樓上浮成20層（對(duì)應(yīng)限高60米），+5層，意味著，同時(shí)會(huì)有兩棟從15層-5層，變?yōu)?0層，變成大號(hào)洋房！

八、鼓勵(lì)提升建筑立面品質(zhì)

為提升建筑立面品質(zhì)，住宅建筑外立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)材料的，其飾面層不計(jì)入容積率。

拆哥解讀：可以，外墻一部分不算建筑面積，意味著得房率至少再上升1%。

罷免公攤，就是罷免高房?jī)r(jià)。2020-2018年的北京中低品質(zhì)次新二手房定會(huì)受到房?jī)r(jià)抑制。

好房子罷免公攤，也是罷免陳舊的、被束縛的過去！

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