文/狗蛋本蛋

成都有條玉林路。

自從趙雷唱火了《成都》，這條路就成了游客打卡點(diǎn)。

有人總結(jié)，春熙路是成都的面子，玉林路是成都的里子，是成都人慢生活的縮影。

上海楊浦有條榆林路。

榆林路在內(nèi)環(huán)內(nèi)，原來(lái)周邊很多歷史建筑和老舊小區(qū)，煙火氣十足。最近幾年板塊動(dòng)遷，煙火小巷沒(méi)了，取而代之的將是豪宅區(qū)。

2023年底，中信泰富（87%）聯(lián)合楊浦國(guó)資（13%），以超114億總價(jià)在這附近拿下4宗地，樓面價(jià)每平超過(guò)6.3萬(wàn)元，如果算上配建和辦公自持等限制性條件，隱形樓面價(jià)還要高出不少。

最近，中信泰富公示其中一宗地（平?jīng)鼋值?、9街坊）的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，住宅部分?jǐn)M建5幢16-17F高層，主力戶型 99-220㎡，網(wǎng)傳：

售價(jià)將沖刺16萬(wàn)/㎡。

其它3宗規(guī)劃低密別墅，單價(jià)預(yù)計(jì)超20萬(wàn)。

按照網(wǎng)傳價(jià)格算下來(lái)，最低的一套房子都要1500萬(wàn)以上。想象一下，以后走在榆林路上的，“含富人率”得多高？

該板塊所在的楊浦濱江區(qū)域，屬于上海2035總規(guī)劃里中央活動(dòng)區(qū)的范圍，規(guī)劃起點(diǎn)很高。但市民們無(wú)法理解，高逼格規(guī)劃下，榆林路部分路段人行道卻窄得可憐。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

根據(jù)公示的方案，中信泰富項(xiàng)目將貼著道路紅線建裙樓，與歷史保護(hù)建筑對(duì)齊，現(xiàn)暫為上圖所示的紅色外墻。

如此一來(lái)，人行道將變得逼仄，狗蛋根據(jù)多張網(wǎng)圖目測(cè)，人行道寬度在1.45米~1.55米。

住建部發(fā)布的《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，人行道寬度按人行帶的倍數(shù)計(jì)算，最小寬度不得小于1.5米。

2016年發(fā)布的《上海市街道設(shè)計(jì)導(dǎo)則》提出，臨圍墻的行人道，建議步行通行區(qū)寬度為“1.5-2米”。

如果狗蛋目測(cè)準(zhǔn)確，那么，這條人行道似乎摸到最低標(biāo)準(zhǔn)了？

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

但實(shí)際感受并非如此，人行道沿路有燈柱、電線桿、路牌、樹(shù)木等障礙物，擠占了留給行人的空間。

再加上非機(jī)動(dòng)車占道行駛，人車時(shí)常狹路相逢，對(duì)老弱病殘群體很不友好。

在老舊街區(qū)，因?yàn)闅v史規(guī)劃跟不上，人行道狹窄是通病?，F(xiàn)在的問(wèn)題是，該板塊已經(jīng)啟動(dòng)城市更新，大范圍動(dòng)遷就是為了改變城市落后樣貌，然而，房子煥然一新了，房?jī)r(jià)拔高一截了，人行道卻留在了上世紀(jì)。

因此，有市民提出異議，認(rèn)為中信泰富項(xiàng)目“0退距”建房不合理，他們向有關(guān)部門投訴，得到的回復(fù)是：因“歷史保護(hù)建筑”無(wú)需退距。

捋一捋其中的意思，應(yīng)該是想說(shuō)，歷史保護(hù)建筑無(wú)需退距，中信泰富貼著歷史保護(hù)建筑蓋樓，不退距也沒(méi)問(wèn)題。

有市民在小紅書(shū)發(fā)帖呼吁領(lǐng)導(dǎo)們，來(lái)榆林路現(xiàn)場(chǎng)走一走。

他們腦海里有很多問(wèn)號(hào)：

犧牲21世紀(jì)居民的安全與便利，去匹配破舊不堪的“歷史建筑”，是城市文明的進(jìn)步還是倒退？ 相比于建筑值不值得保護(hù)，更應(yīng)該探討的是，完全新建的建筑不退界，不考慮道路通行的適宜寬度和人性化設(shè)計(jì)的尺度嗎？那么城市更新的意義在哪里？

狗蛋說(shuō)，城市更新確實(shí)應(yīng)該考慮歷史保護(hù)與現(xiàn)代功能的平衡問(wèn)題。

歷史建筑保護(hù)是城市規(guī)劃重要內(nèi)容，但也不能忽視現(xiàn)代城市功能需求。

比如類似中信泰富這類地塊，是不是可以在保護(hù)歷史建筑的同時(shí)，新建筑通過(guò)合理退讓、巧妙設(shè)計(jì)，為現(xiàn)代生活預(yù)留充足空間？

而不是讓早期規(guī)劃缺陷導(dǎo)致的通行風(fēng)險(xiǎn)循環(huán)下去，否則，城市更新意義何在？

衛(wèi)健委讓大家要做好體重管理，狗蛋開(kāi)玩笑說(shuō)，這樣的人行道是在響應(yīng)號(hào)召吧，讓胖子無(wú)法從容通行，簡(jiǎn)稱“瘦身通道”。

那些計(jì)劃買中信泰富項(xiàng)目的人，要從現(xiàn)在開(kāi)始控制體重了。

尤其是買小高層地塊的業(yè)主。

該宗地按規(guī)劃要求，辦公占比48%、商業(yè)15%、住宅37%，人流量會(huì)比普通住宅地塊大，商住混合會(huì)帶來(lái)人流雜亂問(wèn)題，最不缺的就是擁擠的人潮。

至于開(kāi)發(fā)商中信泰富，這家房企有點(diǎn)意思，上限和下限之間的空間很大。就看它打算怎么做。

2016年中信把子公司中信地產(chǎn)股權(quán)、中信泰富在國(guó)內(nèi)的住宅地產(chǎn)打了個(gè)包，作價(jià)310億元賣給中海。

中海反過(guò)來(lái)轉(zhuǎn)讓上海、南京、沈陽(yáng)等地多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目給中信。那時(shí)候，業(yè)內(nèi)以為中信會(huì)退出住宅開(kāi)發(fā)，專攻商業(yè)地產(chǎn)。

沒(méi)想到最近幾年，中信借著中信泰富的牌子又殺回來(lái)了，接連在廣州、無(wú)錫、青島、南京、蘇州、上海等一二線城市核心板塊拿宅地，銷售額也回歸百?gòu)?qiáng)。

2023年底，中信泰富拿下楊浦濱江四宗地時(shí)，外界還是挺震驚的。

再次回歸住宅開(kāi)發(fā)，中信泰富并不認(rèn)為自己是普通開(kāi)發(fā)商，打著的旗號(hào)是“城市運(yùn)營(yíng)商”，官宣文章稱：

將“與城市共生共發(fā)展”的美好初心，沉淀在城市開(kāi)發(fā)與賦能的每個(gè)階段。

狗蛋說(shuō)，賦能城市發(fā)展的真諦，或許不在于玻璃幕墻與歷史磚墻的無(wú)縫對(duì)接，而在于讓市民們可以從容地在榆林路上走一走。