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搖號時代，如果說有一個小區(qū)，是買到可以放炮慶祝的，一定繞不開華潤悅璽，同樣，這也是不少人的夢中情房。

（悅璽首套二手成交）

上周五，華潤悅璽迎來首套二手房成交，建面約206㎡戶型，三代住宅，四室三衛(wèi)格局，業(yè)主掛牌710萬，178天后，最終以650.5萬成交，單價32117元/㎡。

業(yè)主不包稅，額外成本還包括個稅1%，契稅1.5%，增值稅5.3%，以及中介費。

（悅璽一手房備案價）

我查了下當年小區(qū)新房的備案均價，不選精裝包的情況下，為23438元/㎡的毛坯，三年時間，交房后成交價32117元/㎡，雖然沒有業(yè)主預期的4萬+，但在眾人普跌我獨漲的優(yōu)勢下，華潤悅璽仍是買到不虧。

搖號過往

作為代表曲江次新房，大平層的扛把子小區(qū)，華潤悅府、悅璽的吸引力，毋庸置疑，憑借稀缺地段，外加純改善小區(qū)，又有悅府成功案例在前。

（首開搖號登記情況）

2021年12月，悅璽首日登記，376套房子，吸引2159人登記，相比悅府22000+的精裝價，悅府毛坯23438+其實是漲了不少的，如果算上3000塊的裝修包，房價也來到27000+。

但不影響，因為悅璽在曲江，又是169㎡起步的純改善小區(qū)，周邊新房更是一房難求，要知道當年位置遠不如悅璽的碧桂園云頂，都賣21000+。

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而附近的二手房，當年也處在價格高位，紫薇永和坊，成交價近30000+，華僑城天鵝堡成交價35000+。

幾個因素疊加在一起，曲江地界，2021年搖號高峰，周邊二手房倒掛，新房斷供，絕版位置等等，400萬門檻的悅璽，依舊一房難求。

二手賣點

位置上：除了房子本身，很多人看重的是電視塔的位置，曲江CCBD的規(guī)劃，相比當下開發(fā)的南區(qū)，北區(qū)住宅有限，華僑城、紫薇太老，次新房僅有悅府、悅璽。

（華潤萬象城）

最關鍵的是，隔壁就是華潤投資百億打造的萬象城商業(yè)，樓下地鐵8號線，2號線也是直達，偌大的西安，想要找到相似地段，相似商業(yè)配套，相似產(chǎn)品的備選，幾乎沒有。

地段，是悅府、悅璽二手房硬氣的根源。

產(chǎn)品上：相比悅府南側(cè)臨三環(huán)，繞城的問題，悅璽位置更靠里，噪音干擾更少，外立面又有升級，樓間距也更加開闊。

（悅璽樓棟分布圖）

10 棟大平層錯落排布，樓棟無遮擋的同時，留出了開闊的園區(qū)和景觀空間，起步建面約169㎡，其余185㎡、206㎡、271㎡，相比悅府也純粹了不少。

戶型上：雖為三代住宅，但戶型本身并不落伍，整體南向面寬超過16米，四向純南布局，南向臥室都做了飄窗，北向有單獨的生活陽臺和儲物間。

（戶型圖來源：安居客）

南向無陽臺，為落地+轉(zhuǎn)角窗設計，擁有更好的景觀視野和采光效果，在那個無陽臺的老產(chǎn)品設計規(guī)范時代，悅璽的戶型，放在今天也很耐看。

當然，產(chǎn)品畢竟有時代局限，放當下，如果和同區(qū)域的華發(fā)、金茂再比，又是另一番體驗了。

品牌上：作為深耕西安的央企，華潤的特色是城市代建，商業(yè)運營+住宅，曲江區(qū)域，包括萬象城、悅璽、悅府。

（華潤代建及開發(fā)項目分布）

而在港務，則是 一個港務區(qū)，半壁華潤造，大家熟悉的 西安奧體中心，國際會展，會議中心，長安云，長安樂，奧體中光影文化公園，長安谷以及灞河兩岸提升改造等，都有華潤參與，總投資達到280億，代建代運營36個工程。

目前，華潤的住宅，主要在浐灞國際港范圍內(nèi)，而曲江范圍，高新軟件新城，CID等區(qū)域，暫無華潤參與。

周邊競爭上：這可能是二手最無競爭的小區(qū)了，電視塔區(qū)域，CCBD北區(qū)，華僑城、紫薇太老，當下降價明顯，南區(qū)原地造城，華發(fā)、金茂房子好，配套卻無法相比。

（悅璽社區(qū)實景）

所以，當下最大的競爭，就是自己和自己，悅府和悅璽競爭價格，悅璽和自己，比拼自住和投資比例。

根據(jù)貝殼二手房數(shù)據(jù)，目前悅府掛牌53套，成交1套，悅璽掛牌58套，剛有首套成交。

（悅璽二手掛牌房源）

房子是好房子，位置是好地段，擺在二手房面前的難題，還是價格太硬，一般家庭啃不動！

夢碎四萬

至于業(yè)主預期的四萬一平，在當下的市場里，很難實現(xiàn)，除了CCBD南區(qū)，曲江文教園新房的沖擊外，悅璽本身的社區(qū)上限也存在。

萬象城也罷，地鐵也罷，是錦上添花，與悅璽房價無直接關系，還是自身定位要清晰。

（悅璽社區(qū)實景）

華潤悅璽，好地段，好產(chǎn)品，又是搖號倒掛盤，吃上了過去的紅利， 23438元/㎡買，三年后，32117元/㎡賣，已經(jīng)收獲不錯的結(jié)果。

但想要鞏固成果，沖擊四萬，則是很難的，那是一個豪宅為主的市場，悅璽本身，是大改善，但到不了豪宅的標準，更何況純豪宅的曲江南湖別墅，雁棲玫瑰園大平層等也都在降。

知足常樂，自住就認真自住，不住就置換騰挪，對于買了悅璽的業(yè)主，都是不錯的結(jié)果！

關于悅璽首套二手房成交現(xiàn)狀， 以及小區(qū)房價預期，CCBD的上限，大家怎么看，評論區(qū)聊聊，對小區(qū)其他性價比房源感興趣的，私聊溝通！

【樓盤點評】

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作者：晴明

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