文=城記智庫(kù) 金縷衣

西安各區(qū)域規(guī)劃已陸續(xù)公布，全新的城市版圖和發(fā)展布局塵埃落定，事關(guān)未來(lái)十年的格局。

南部主城區(qū)，一直都是人口密度最高、產(chǎn)業(yè)密度最高和高校最密集區(qū)域之一。尤其是西部大道片區(qū)——作為眾人認(rèn)可的“3.5環(huán)”，在宜家薈聚等商業(yè)體助推下，已成為全新的城市級(jí)商圈。

在最新規(guī)劃中，西部大道片區(qū)最后的拼圖成型——將密布多條地鐵線路+西安主城罕見(jiàn)的公園集群，城市價(jià)值進(jìn)一步升級(jí)。

交通：未來(lái)的立體交通之城

西部大道被稱為“3.5環(huán)”，其連通“經(jīng)濟(jì)引擎”的高新區(qū)、文商知名的雁塔區(qū)、長(zhǎng)安大學(xué)城和航天基地等重要片區(qū)。

不久前，西灃路綜合交通工程簽約，這是國(guó)內(nèi)最長(zhǎng)的復(fù)合交通通道之一。除此之外，綜合目前各區(qū)域規(guī)劃披露的地鐵規(guī)劃。西部大道片區(qū)，未來(lái)十年將成為南部交通中心之一。

可以看到，以西部大道為軸線的南北四公里范圍，已經(jīng)開(kāi)通、即將開(kāi)通和納入規(guī)劃的地鐵終將密集成網(wǎng)。

西安南部地鐵線網(wǎng)落地圖◎制圖/城記地理

這讓西安南部主城加密成網(wǎng)，多條線路頗有看點(diǎn)：

比如7號(hào)線，這條南北貫穿西安主城和多個(gè)新區(qū)的線路，與經(jīng)行“高新-城南-航天”的11號(hào)線在西部大道交匯。比如13號(hào)線，作為首次公開(kāi)披露的線路，經(jīng)行廣場(chǎng)北路和東儀路，向北止于主城“加密”的23號(hào)線。

西安南部，擁有高密度人口、發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)集群和大學(xué)集群，尤其是“科研和消費(fèi)密度”，帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的“畝產(chǎn)論英雄”在西安都首屈一指。從未來(lái)預(yù)期而言，這些地鐵線路將再度加速區(qū)域的發(fā)展動(dòng)能。

西安地鐵實(shí)景◎來(lái)源/西安地鐵運(yùn)營(yíng)號(hào)

體現(xiàn)在城市需求上來(lái)看，地鐵對(duì)西安公共交通分擔(dān)率已近60%。

根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：截止今年4月28日，西安地鐵累積客運(yùn)量達(dá)4.99億人次，日均全面躍上400萬(wàn)人次。這一數(shù)字，與里程559公里的重慶不相上下，比武漢和杭州則高出4000萬(wàn)（西安里程少100余公里）。

地鐵深層次改變了西安格局，有以下亮點(diǎn)：一是進(jìn)一步強(qiáng)化核心商業(yè)、商務(wù)和文旅區(qū)的地位，二是強(qiáng)化了新興區(qū)域與全市的融合。

演變：“公園城市”商圈

商業(yè)是城市發(fā)展和發(fā)達(dá)程度的體現(xiàn)，商業(yè)是一座都市繁華的體現(xiàn)，也是城市消費(fèi)和社交中心。

西安南部高密度人口、發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)集群和大學(xué)集群，成為了商圈先決消費(fèi)力的基礎(chǔ)條件。以西安薈聚和山姆會(huì)員店為例，這些擁有敏銳投資和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際商業(yè)巨頭，將西安的布局落位西部大道片區(qū)。

基于市場(chǎng)良好的發(fā)展預(yù)期，政府方面也在進(jìn)行新的定位和籌劃。

西部大道片區(qū)公園分布圖◎制圖/城記地理

比如雁塔區(qū)，正式提出“雁南國(guó)際商圈”概念：大致方位是“南三環(huán)-西部大道-西灃路-長(zhǎng)安南路”圍合范圍，分出西灃路、西部大道和南三環(huán)等差異化定位的三個(gè)組團(tuán)。

作為新的都會(huì)中心片區(qū)，這里更為不同的是擁有“兩超多軸”公園格局：包括雁南公園、清涼山森林公園、長(zhǎng)安中央公園、皂河公園綠軸、府東路綠軸等，構(gòu)成西安少有的“公園城市商業(yè)集群”。

因此，「城記」形容其為“第二個(gè)小寨”（參見(jiàn)《》）。

中糧大悅未來(lái)城整體規(guī)劃◎NEWS

這其中，也離不開(kāi)央企資金的進(jìn)入。相對(duì)比其它類型的單一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，中糧集團(tuán)旗下的大悅城控股，從更高維度的城市占位，以千畝規(guī)模打造涵蓋住宅、商業(yè)、辦公和教育等為一體的超級(jí)城邦。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，中糧大悅未來(lái)城規(guī)劃各類建筑面積約 215 萬(wàn)平米，投資概算近 260 億。在消費(fèi)者日益理性的時(shí)代，數(shù)字折射出市場(chǎng)的認(rèn)可。

在2024年西安樓市龍虎榜上，位于西部大道片區(qū)的大悅未來(lái)城以45億總金額名列第三位，大悅城控股也以百億級(jí)的總金額名列西安房企第六。到2025年1～3月，大悅未來(lái)城排名升至第二。

可以看到，西部大道片區(qū)作為西安主城擴(kuò)容的核心載體，形成中心城區(qū)的“產(chǎn)城人”融合模式。大悅未來(lái)城，成為這一趨勢(shì)的代表。

動(dòng)作：推動(dòng)“好房子”發(fā)展

在2025年政府工作報(bào)道中，明確提出——適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

不久前，陜西省長(zhǎng)在西安調(diào)研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作，就實(shí)地察看了城南以及西部大道片區(qū)部分項(xiàng)目，并表示“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需求，推動(dòng)建設(shè)更多安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。

真正的“好房子”，是以人的需求為原點(diǎn)。這個(gè)坐擁“交通×商業(yè)×生態(tài)”等深度融合區(qū)域，也重構(gòu)了主城人居價(jià)值的坐標(biāo)系。

大悅未來(lái)城小學(xué)規(guī)劃效果示意圖◎NEWS

大悅未來(lái)城的銷售成績(jī)，背后積極響應(yīng)國(guó)家“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)，從“安全、舒適、綠色、智慧”多方面、體系化的重構(gòu)品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)建造新標(biāo)準(zhǔn)。

在社區(qū)功能配置上，打造包括社區(qū)會(huì)所、景觀下沉庭院、架空層兒童活動(dòng)區(qū)等功能區(qū)，并落位了共享書房、健身房等多項(xiàng)功能配套設(shè)施。

在安全體系方面，采用高標(biāo)號(hào)混凝土與抗震結(jié)構(gòu)構(gòu)建主體框架，關(guān)鍵部位防護(hù)設(shè)施均以超國(guó)標(biāo)10%的安全富余度打造全生命周期守護(hù)。

大悅未來(lái)城外立面實(shí)景◎NEWS

大悅未來(lái)城社區(qū)商業(yè)規(guī)劃◎NEWS

在生活舒適體驗(yàn)方面：采用層高設(shè)計(jì)達(dá)3米，采用"雙防滲漏系統(tǒng)"——給水管線頂棚敷設(shè)實(shí)現(xiàn)滲漏戶內(nèi)可控，全齡無(wú)障礙道路系統(tǒng)對(duì)老人及孩子給予更多關(guān)愛(ài)。

在智慧社區(qū)營(yíng)造方面，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、AI等技術(shù)，如園區(qū)人臉識(shí)別無(wú)感通行、AI智能分析攝像機(jī)、空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)、水質(zhì)在線監(jiān)測(cè)、能耗監(jiān)測(cè)、建筑設(shè)備監(jiān)控等科技手段，創(chuàng)造安全、便捷、舒適的居住環(huán)境。

在綠色環(huán)保方面：符合國(guó)家綠色建筑認(rèn)證，集成光伏發(fā)電、雨水回收等多項(xiàng)節(jié)能技術(shù)，能耗指標(biāo)優(yōu)于同級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，塑造健康可持續(xù)的人居范本。

從國(guó)家層面來(lái)看，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從“保交付”到“好房子”，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向轉(zhuǎn)變的重要信號(hào)。

文=城記智庫(kù)金縷衣
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