深圳二手房市場，到底有多魔幻？

　　一方面，今年3、4月份，深圳二手住宅累計網(wǎng)簽銷售11811套，較去年同期的8011套增長47.3%。

　　另一方面，中介平臺顯示，4月深圳二手房源成交周期超260天，從掛牌到成交，平均需要8個多月時間。

　　哪些小區(qū)的成交周期低于平均值，哪些小區(qū)的成交周期高于平均值？

　　我大概整理了一下南山、福田和寶安幾個區(qū)域部分小區(qū)的情況，供大家參考。

　　01

　　成交周期較短的小區(qū)

　　寶中的海納公館， 2021年次新小區(qū)，近一年整體成交周期71天，從掛牌到成交僅需兩個多月，超過區(qū)域絕大多數(shù)小區(qū)。89平熱門戶型，上個月的幾套成交價在970-1060萬不等，目前不時有筍盤流入市場。

　　福田的海德園，去年二手房入市后成交周期為102天，流通性在片區(qū)來說相對較強。上個月成交的一套195平低樓層，以2850萬總價成交，折合單價14.6萬。

　　西鄉(xiāng)的招商果嶺花園，2012年小區(qū)，顯示近一年成交周期113天，意味著掛牌約4個月就能賣出，市場流通性相對較強。

　　最近招商果嶺小區(qū)成交的一套88平3房戶型，掛牌價540萬，最終以520萬成交，掛牌2天就賣掉了。

　　該小區(qū)同戶型在3月份也成交了一套，掛牌6天以505萬成交。

　　碧海次新小區(qū)華豐前海灣，靠近騰訊“企鵝島”，整體成交周期為128天，從掛牌到成交平均需要4.2個月。

　　從近期成交價看，華豐前海灣二期88平3房，成交價在650萬上下，目前貝殼上的在售房源36套。

　　后海蔚藍海岸三期，2004年居家社區(qū)，近一年整體成交周期119天。從自住角度出發(fā)，三期獨立管理，整體舒適度也高于一、二、四期。

　　02

　　成交周期較長的小區(qū)

　　再看二手房成交周期高于平均值的小區(qū)，不少自身品質(zhì)比較一般。

　　如南山中心區(qū)的金鐘大廈，2003年小區(qū)，只有一棟樓，主打小戶型，近一年整體成交周期347天，換句話說從掛牌到成交差不多要1年時間。

　　3月份成交的一套20.96平房源，掛牌677天才能成功賣出。

　　福田皇崗的銀莊大廈，1998年建成小區(qū)，近地鐵口，整體成交周期323天，近半年小區(qū)成交均價4.2萬/㎡。

　　寶安新安的TATA公寓，超30年樓齡，屬于老破小中的老破小，曾因?qū)氈袑W區(qū)的加持紅極一時，如今整體成交周期320天，成交單價從最高的14.5萬/㎡下滑至5.5萬/㎡。

　　最新成交的一套約31平戶型，掛牌571天才成功賣出，成交單價低至5.5萬。

　　南油的信和自由廣場，周邊配套成熟，但小區(qū)內(nèi)部空間小、樓齡較老，居住氛圍差點意思，近一年成交周期高達488天。

　　67平戶型，近期成交價是455萬，單價約6.8萬，和2018年同戶型成交價基本持平。

　　03

　　一般來說，二手房成交周期受多種因素影響，包括所在地段、產(chǎn)品類型、房齡等。

　　從地段的角度——

　　基本是地段越好，流通性越有保障。

　　從產(chǎn)品類型的角度——

　　剛需總價低，賣房周期往往較短；中高端總價高，賣房周期往往較長。豪宅的賣房周期通常都比剛需的賣房周期長。

　　從房齡的角度——

　　現(xiàn)在市面上最受歡迎的是近10年建成的次新，這類房子產(chǎn)品新、物業(yè)好、住得舒服，往往容易成為片區(qū)網(wǎng)紅盤。

　　2000-2010年的小區(qū)，如果物業(yè)保養(yǎng)得好，市場流通性也會不錯。

　　最慘的是2000年以前的老房子，因戶型老舊、無電梯、居住品質(zhì)欠佳等硬傷，賣房周期相對長。地段好、學區(qū)強的小面積戶型總價低，流通性還不至于太差，甚至有些還是片區(qū)的“單價頂流”；樓齡老的大戶型就沒那么幸運了，因為總價不便宜，這幾年愿意為老破大買單的人明顯越來越少。

　　必須承認，同一個熱門片區(qū)里照樣有不好賣的問題樓盤，下手前必須做足功課。

　　產(chǎn)業(yè)勢能強、地段有發(fā)展?jié)摿?、小區(qū)品質(zhì)高這三點最重要。除非錢多到能任性，否則別指望買到十全十美的房子。對于普通購房者而言，學會抓大放小才是關(guān)鍵。