在深圳買房的人，大多都經歷過“買新房好還是二手房好”的選擇困境，但卻很少有人愿意花時間搞懂樓市真相。

　　比如：買新房和二手房最重要的分別是什么？為什么深圳二手房是成交主力？如何判斷一個板塊的二手房市場是否成熟？

　　01

　　翻開深圳地圖，你會發(fā)現這里絕大部分被山海湖泊、工廠和城中村所占據，凈地稀少。

　　住宅用地的緊張，讓深圳的常住人口接近1800萬，而紅本商品房卻僅有200多萬套。

　　深圳的土地供應問題，使得新房在市場上所占比例并不高。

　　換句話說，深圳樓市是一個高度依賴二手房的市場。很多住宅用地來自于漫長的舊改工程，這兩年關于商改住調規(guī)，更是玩得越來越得心應手。

　　一個城市的二手房市場是否成熟，往往是投資者決定是否買房投資的關鍵指標之一。

　　如果一個地方只有新房市場，那么只有開發(fā)商能賺錢，普通人很難從中獲利。

　　像北上廣深周邊的“衛(wèi)星城”，包括惠州大亞灣、北三縣、固安、清遠等地，在房地產繁榮時期，一手房市場異常火爆，開發(fā)商銷售部人滿為患；而在房地產調整階段，二手房市場基本無人問津。如果一個區(qū)域的二手房市場不成熟，那么往往意味著哪怕犧牲價格，也不一定能賣出去，十年前買的房子賣不到原價是常有的事。

　　因此，一個片區(qū)的二手房市場是否成熟，對于投資者來說至關重要，它將關系到房產的流動性、貸款評估等因素。

　　總而言之，未來的資產收益需要在二手房市場上實現，所以一個片區(qū)的二手房市場是否成熟，從流動性的角度非常重要。

　　02

　　怎樣快速判斷一個板塊的二手房是否成熟呢？

　　有一個比較接地氣的方法，就是到小區(qū)周邊轉一圈，數數有多少房產中介門店。如果1公里內連3家開了幾年的中介店都找不到，說明這里房子轉手困難，買之前要慎重。要是看到七八家中介扎堆開店，并經營多年，說明這里房子買賣活躍。

　　而一個新區(qū)的發(fā)展，主要看其產業(yè)布局、交通路網規(guī)劃、配套落地時間。一般來說，距離主城區(qū)越近，新區(qū)發(fā)展起來也會越順利。

　　再說說深圳人買房的特點：

　　深圳年輕人多，買房比較講究“顏值”，普遍喜新厭舊。北京上海那些八九十年代的老公房，放在深圳并不好賣。即便是帶名校學區(qū)或者黃金地段的老房子，市場接受度也在逐漸降低。

　　另一方面，商品住宅市場也發(fā)生了翻天覆地的變化。

　　從過去的鼓勵發(fā)展剛需住房，限制大戶型和豪宅的發(fā)展，到如今鼓勵住宅市場提供更多的改善型住房，讓開發(fā)商們能夠打造更多優(yōu)質產品。

　　背后主要得益于7090政策的取消和“好房子”新規(guī)落地。

　　新房市場上，從過去的限制改善走向如今的鼓勵改善和豪宅，這無疑是一個重大的轉折，標志著改善市場迎來產品迭代的全面升級。

　　開發(fā)商開始專注打造更智能、更環(huán)保、更舒適的住宅，戶型設計也更貼合二、三胎家庭和三代同堂的真實生活需求。

　　這種從“有沒有”到“好不好”的轉變，既滿足了人們對美好生活的追求，也將帶動整個房地產行業(yè)向精細化、品質化方向發(fā)展。

　　“好房子”越來越多，結局必然是以犧牲那些沒啥競爭力的二手房存量作為代價。

　　03

　　以前買房子主要看地段，地段好房子就值錢。

　　未來有點不一樣了，地段和周邊配套決定房產價值的下限，真正想要提高溢價，還要看本身的品質。

　　所以對改善置換群體來說——

　　1、在地段資源的基礎上，小區(qū)品質也不能太拉胯。

　　2、注意識別真假改善盤，越符合未來主流趨勢的產品，越容易突圍而出。

　　3、遠離城市邊緣、戶型奇葩、周邊全是新盤的二手房，這類資產就像過季衣服，越留越貶值。

　　當前中國正處于資本紅利釋放期，房產作為國民財富的核心載體，承載著居住保障、教育資源和資產增值三重功能。

　　房產仍是中國家庭資產的壓艙石，特別是在全球貨幣放水、物價上漲的背景下，適度配置優(yōu)質房產，既能保值增值，又能長期有效抵御通脹。

　　沒有房產的家庭，就像沒有錨的船，都很難實現保持穩(wěn)定。

　　比起該買新房和二手房，更重要的是選擇時機、地段和產品。