中交城投，成為黃埔舊改新擂主。

來(lái)自@廣州黃埔發(fā)布的消息，前段時(shí)間，這家央企，與本地知名“救火隊(duì)長(zhǎng)”科學(xué)城集團(tuán)，達(dá)成了重要合作共識(shí)。

雙方將在黃埔“依法征收、凈地出讓”模式城中村改造項(xiàng)目，開(kāi)展深度合作，總投資額高達(dá)210億元。

嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)算不上新的新聞，早在4月底，科學(xué)城集團(tuán)就透露了相關(guān)信息，但和近期報(bào)道一直，對(duì)于具體合作項(xiàng)目，只字未提。

我們了解到，是夏園、南崗北、金坑銀嶺片、金坑鄧屋片，一共四個(gè)項(xiàng)目，涉及老黃埔、知識(shí)城兩大片區(qū)。

這幾個(gè)項(xiàng)目，普遍都是原先市場(chǎng)化模式下難以為繼的，尤以夏園和南崗北為甚，介入企業(yè)換了一茬又一茬：

夏園，從升龍，到合生，再到科學(xué)城集團(tuán)；

南崗北，從華潤(rùn)，到雪松，再到本地的鴻森、科學(xué)城集團(tuán)。

新模式下，央地合作，或許才是有效的破局之道。

以前黃埔舊改，主要由科學(xué)城、知識(shí)城集團(tuán)等兜底，但在巨額成本面前，這種單一依靠區(qū)屬國(guó)企兜底的模式，難以持續(xù)運(yùn)作，也會(huì)累及企業(yè)自身。

引入央企，既是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，也能實(shí)現(xiàn)資源互補(bǔ)，提升項(xiàng)目落地效率。

這次合作的“超級(jí)金主”中交城投，是中交集團(tuán)旗下專門(mén)的城市片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)平臺(tái)，2015年成立于南沙。

和聚焦于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的綠城、中交地產(chǎn)不同，中交城投走的是城市開(kāi)發(fā)資源整合的路徑，目標(biāo)是做城市發(fā)展商，而非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

其優(yōu)勢(shì)，在于全產(chǎn)業(yè)鏈資源整合，以"城市合伙人"模式，深度參與片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入+智慧運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)政企資源高效整合。

而實(shí)際上，中交城投在黃埔的勇猛突進(jìn)，早有端倪。

去年其聯(lián)合科學(xué)城集團(tuán)拿下的將軍山地塊（現(xiàn)中交科城·未來(lái)城），就是夏園項(xiàng)目最為核心的資產(chǎn)之一。

也不只是中交城投，整個(gè)中交系，這兩年在黃埔都表現(xiàn)出了明顯的投資偏好。

像中交四航局，去年接手了珠江村舊改，孵化出了珠江春；

而中交投資，也在今年聯(lián)手科學(xué)城集團(tuán)，正式摘牌了老黃埔裕豐圍舊改，總投資12.59億。

僅就土儲(chǔ)而言，中交系有明顯優(yōu)勢(shì)，但這只是故事的開(kāi)始。

真正的考驗(yàn)在于二級(jí)市場(chǎng)的變現(xiàn)能力——如何通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、差異化的設(shè)計(jì)溢價(jià)和高效的營(yíng)銷去化，將土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為真金白銀的利潤(rùn)。

像這樣的搞基建出身的開(kāi)發(fā)商，蓋出來(lái)的房子，肯定是沒(méi)有太大問(wèn)題的，但在項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略、推盤(pán)節(jié)奏等方面，和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商還是有很大不同。

以未來(lái)城為例，為了做大陽(yáng)臺(tái)率，把實(shí)用率用盡，在南崗板塊做了大量大戶型產(chǎn)品，起步都要125平，最大188平。

剛需地段做改善產(chǎn)品，還是很大膽的。