前段時間，航天奇觀二期地塊掛牌，有一個評論挺有趣的：

航天奇觀二期地塊，位置更靠近保利天匯，但按掛地文件，卻能讀縵云、觀樾的天外。

這就相當(dāng)于原地升咖啊，直接給航天奇觀超配了天河最牛的區(qū)屬學(xué)校，再加上觀樾和縵云的圈層。

講真，這種玩法，我們也很少見，除了給地塊抬身價之外，估計還有給二手房價托底的意味，尤其是保利天匯。

問題的關(guān)鍵是，有沒有條件實現(xiàn)呢？我們?nèi)ガF(xiàn)場走了一圈，展開聊聊。

1、航天奇觀二期有三寶：位置、湖景、學(xué)校

我們用小飛機拍到航天奇觀二期地塊范圍，它和縵云、越秀觀樾的距離，真的太近了：

尤其是地塊東南側(cè)，和縵云的距離估計不到100米，還有一條短短的直路，可以步行到日月雙湖、越秀觀樾。

確實，完全可以無縫銜接，加入世界大觀群聊的前提條件有了。

然后是湖景。

現(xiàn)場來看，航天奇觀的這個湖，長度是夠了，但水面并不寬敞，深度也不夠，水質(zhì)、環(huán)境都需要進(jìn)一步治理。

好在總體氛圍很安靜，還有山體公園加持，北側(cè)的大觀街也建好了，車流量不多，目前出入的大貨車，大多是周邊工地的工作車。

地塊南側(cè)的東基天河陽光，馬上就要完工，據(jù)現(xiàn)場工作人員說可能6月份收尾，到時周邊不會是亂糟糟的工地狀態(tài)。

外立面的顏值不錯，大體上是玻璃面，兩棟樓，樓高也不高。

不過，它是一個公寓項目，主推31-160平，戶型跨度很大，單價2.5-6萬/平。

所以，東基天河陽光的存在，不會影響航天奇觀加入世界大觀板塊，但會擋住部分南向視野，還會降低居住人群的純粹度。

所以，總體上看，航天奇觀湖景的上限，確實就是平替版的日月雙湖。

但怎么說呢，放在這個位置，湖的意義不在夠大，而是夠用，你反過來思考，平替版觀樾，這成本不就降下來啦。

再加上，觀樾同等的2.07低容積率、純板樓的配置，湖居的基本面不會差。

第三個，學(xué)校，這個應(yīng)該是神來一筆，天外加持，真就原地升咖。

天外，是天河區(qū)屬學(xué)校的龍頭老大，而天匯的智谷，屬于奧中集團(tuán)，雖然進(jìn)步很快，但當(dāng)下實力和口碑確實要弱幾檔。

（來源：艾莎媽媽）

掛地文件明確說了，航天奇觀的義務(wù)教育學(xué)校由天外智谷學(xué)校統(tǒng)籌解決。

其中包括縵云配建的九年制天外智谷學(xué)校，以及觀樾配建的24班小學(xué)，相當(dāng)于小學(xué)兩個校區(qū)。

初中部，就是縵云配建的學(xué)校，今年正式開學(xué)，開8個班，由縵云和越秀觀樾共享。

若有剩余計劃，則面向牛奶廠、聯(lián)投文津府、珠江花城、華潤天河等盤招生。

按理來說，天外智谷的招生名額，數(shù)量是充足的，更何況航天奇觀距離兩個校區(qū)都更近，讀天外九年制學(xué)校的預(yù)期算是立起來了。

再來個省流版總結(jié)，航天奇觀的機會在于：

1）和縵云、觀樾舉步即達(dá)的物理距離

2）微縮版日月雙湖+觀樾同等的低密度+湖景板樓

3）有機會讀天外智谷九年制學(xué)校

配齊了這些，航天奇觀的基本面已經(jīng)向世界大觀看齊了，樓面地價還預(yù)留了1萬/平的差價。

這就相當(dāng)于，以后打造產(chǎn)品的空間都有了。

對照觀樾二期，125平臨公路戶型850萬起，140平980萬起，190平1538萬起步，單價大概6.8萬/平起步。

那么，如果航天奇觀項目主力產(chǎn)品做100-120-140平，單價6萬/平起，吸引力是不是上來了。

反正，我們?nèi)ゲ鹊貢r，隔壁看守東基天河陽光場地的工作人員爆料，前一天就已經(jīng)有兩批企業(yè)過來看航天奇觀地塊，上午是兩男一女，下午是四個男的。

2、保利天匯，價格預(yù)期要穩(wěn)住了

航天奇觀地塊，對保利天匯來說，真像一場及時雨。

1）短期來看，世界大觀、航天奇觀、天匯拉開差價，作為對照物，穩(wěn)二手預(yù)期

2）長期來看，天匯可以融入泛世界大觀板塊，給居住價值托底，凸顯性價比

航天奇觀地塊，相當(dāng)于為天匯和世界大觀板塊搭建了一道橋梁。

以前大家的感知會認(rèn)為這兩個是完全不同的地方，但以后邊界會慢慢消融，共享更多配套。

世界大觀主打的是純粹低密改善住區(qū)，后續(xù)供應(yīng)也是往低密度、高端產(chǎn)品的方向。

我們收到消息，廣東電視臺地塊也會降低密度，從2.5-2.8調(diào)整到1.1，相當(dāng)于世界大觀四期的配置。

1.1的容積率，應(yīng)該是造疊墅了，參考觀樾三期，非一線臨湖的疊墅總價都要2000萬起步。

這樣一對比，保利天匯的性價比就凸顯出來了，多了一重定位，泛世界大觀板塊的上車盤。

目前，保利天匯新房在售五期尾貨，99平-101平三房460萬起，109平四房499萬起，130平630萬，140平690萬，188平不到1000萬。

至于二手，成交大頭是三房，近期主流價格大概4萬/平，比老黃埔的城光還低。

這個價格，相比前期是有回調(diào)的，大家可以看我們列的數(shù)據(jù)：

| 數(shù)據(jù)來源：鏈家網(wǎng)公開成交數(shù)據(jù)

原因也不難分析，天河?xùn)|+老黃埔兩大超新規(guī)卷王夾擊，而天匯是舊規(guī)產(chǎn)品，供應(yīng)量大，加上周邊缺少新預(yù)期。

現(xiàn)在，航天奇觀二期地塊一來，未來很長一段時間的預(yù)期都有了，相當(dāng)于有了托底。

另外，天匯的相對優(yōu)勢就是高確定性，對天河?xùn)|的剛需剛改買家來說，學(xué)鐵商還是能打。

天匯最晚開發(fā)的五期，今年8月都要收樓了，社區(qū)配套全部所見即所得。

約1公里到大觀南站+九年制天河智谷第一實驗學(xué)校+600米商業(yè)街，以及21層樓高，非超高層，品質(zhì)感也不錯。

合理的價格，還是能看看。