下沉式庭院實拍圖

高增長時代結束后，存量博弈加劇。多數(shù)房企選擇收縮拿地、折價去化，以“活下去”為目標，不敢進行高研發(fā)、高成本的“增量出新”。

但今年，有一家房企走出了截然不同的路徑，它就是保利。保利以全新產(chǎn)品系“天奕”橫空出世，開啟了一場覆蓋全國的操盤引領與突圍！

保利天奕從上海首發(fā)，之后到廣州，再到杭州，完成了多地的實踐，更以顛覆性的大操盤邏輯，為行業(yè)提供了全新的解題思路。

尤其是上海保利天奕，從5月底的示范區(qū)亮相，至6月初舉辦天奕首個產(chǎn)品系發(fā)布會，到10月實景示范區(qū)升維開放，每一步都以超越市場期待的姿態(tài)，持續(xù)為客戶帶來關于高端居住的全新想象。

昨天四批次加推剛剛落下帷幕，4個月的時間內(nèi)整盤達到了近95成的去化，也將成為首個即將清盤的保利天奕項目！

一次次的迭代兌現(xiàn)和屢次的驚艷呈現(xiàn)，也讓大家看到保利天奕對于保利“三好戰(zhàn)略”的深度理解和實踐：

“好生活”引領——以松弛感生活場景的進階兌現(xiàn)，實現(xiàn)生活的破局；

“好產(chǎn)品”引領——以“保利式產(chǎn)品創(chuàng)新”的帶來4大產(chǎn)品突破，實現(xiàn)客戶思維的全維落地；

“好服務”引領——以更聚焦情緒價值的創(chuàng)造，帶來服務的破局；

接下來，艷姐就和大家來復盤以下保利天奕憑何實現(xiàn)三維引領？其成功又能為行業(yè)帶來哪些增量啟示？

01

“好生活”的引領

松弛感生活場景的進階兌現(xiàn)

當下高端住宅市場，“度假感”雖不新鮮，但多數(shù)項目僅停留于表層景觀堆砌，未能真正滿足客戶對松弛生活的深度需求。

保利深刻洞察到高端客群對“全維度松弛體驗”的追求，保利天奕作為保利踐行“好生活”理念的標桿之作，打造了上海首個全維松弛感社區(qū)！

艷姐近期也實地去參訪了會所，真的能夠感受到保利的會所不是在進行標準化復制，而是真正從客戶需求出發(fā)，圍繞著4大核心主題——

國際、松弛、度假、藝術

做出了一系列具有創(chuàng)新性和情緒價值的功能空間，甚至可以稱得上是——

上海首個全維松弛感的國際度假會所！

在國際主題層面

保利對客群進行了系統(tǒng)化梳理和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)很大一部分客群都具有留學背景以及國際視野，所以此次在會所打造上，進行了國際化運動場景的植入和落地。

項目引入了兩項來源于歐洲貴族的運動：其一是打造了整個上海前所未見的保齡球館，采用了美國進口的AMF保齡球系統(tǒng)；甚至還打造了只有在專業(yè)級運動場館中才會有的沙弧館。

保齡球館實拍圖

沙弧館實拍圖

此次保利天奕不僅配置了約25m×10m的4道泳池，還采用了奧運會同款空調(diào)除濕系統(tǒng)，在整個上海也幾乎很少會用到這樣的系統(tǒng)。

游泳館實拍圖

在松弛主題層面

保利還發(fā)現(xiàn)大多數(shù)客戶都是高精尖人群，平時工作壓力比較大，希望社區(qū)是一個能夠讓他們徹底感受到松弛的地方，所以此次保利以高成本稀缺配置+定制化場景設計，將客戶對于松弛感的需求轉(zhuǎn)化為實際生活價值。

保利引入雙人高壓氧倉，是超越行業(yè)標準的創(chuàng)新，滿足高端客群對健康調(diào)理和快速恢復精力的需求，將健康療愈融入社區(qū)生活。

雙人高壓氧倉實拍圖

保利天奕引進了與奧運村及米高梅酒店同款的芬蘭Harvia蒸汽機，打造濕蒸桑拿房，這在上海豪宅中尚屬首次，旨在為業(yè)主提供高奢酒店的放松體驗。

濕蒸桑拿房實拍圖

保利天奕打造了上海首個配備定制音缽的瑜伽房，業(yè)主可以在這里和音缽的震動頻率同頻共振，徹底放松身心和大腦。

瑜伽房實拍圖

就連閱讀室的設計，保利延續(xù)了以客戶體驗為核心的設計邏輯，分設公共閱讀區(qū)與獨立自習空間；

公共閱讀區(qū)實拍圖

會所內(nèi)設有獨立自習空間，配備彌散氧設備，提升空間含氧量，利于學習專注。此配置在市面上非常罕見，為客戶提供便利的學習環(huán)境。

自習室實拍圖

彌散氧設備實拍圖

上述這些對于松弛場景的精細化打磨，正是保利客戶邏輯至上的最佳證明，也為行業(yè)如何打造有溫度的功能空間提供了全新思路。

在度假主題層面

保利天奕的高端客戶，基本上每年都會給自己安排多次度假旅行，對于度假生活有深度向往，于是此次保利也把旅行目的地搬到了社區(qū)內(nèi)，構建起“社區(qū)內(nèi)全域度假生態(tài)”。

島嶼水院作為“五座全球大師花園”體系的重要組成部分，并非孤立的景觀節(jié)點，而是自然沉浸型度假場景的系統(tǒng)性實現(xiàn)。

銀海棗樹陣營造風情，下沉式庭院增添空間層次，鏡面池畔卡座促進互動設計，讓“自然沉浸”成為日常度假的體驗。

未來還將有米勒花園、紅酒派對花園、森林浴花園以及畢加索兒童樂園，為業(yè)主帶來更具松弛度假的謐境生活。

在藝術主題層面

保利天奕的業(yè)主追求高維審美，希望所見皆為藝術化、定制化呈現(xiàn)。保利天奕將藝術設計轉(zhuǎn)化為生活場域，實現(xiàn)高端社區(qū)藝術價值的提升。

走進會所，首先感受到的是去儀式感的舒適——首層門廳的“鯤鵬破空”藝術雕塑，不是高高在上的擺件，而是與復古玻璃吊頂、仿古鏡面形成呼應，營造出藝術就在身邊的氛圍；

會所實拍圖

地下會客廳的“羽化萬象”藝術吊飾，以晶瑩通透的仿生羽毛構建懸浮云狀穹頂，在光影婆娑間營造出歸家即度假的松弛氛圍。

會所實拍圖

總體來說，此次保利天奕對于會所的打造，更像是一次與客戶的深度對話和情感交流，每個空間都是客戶思維的滲透，這樣的會所打造，在整個上海都是突破性的存在。

而在整個社區(qū)園林景觀的打造，保利天奕同樣秉持著客戶思維，在項目紅線外打造專屬度假公園，將城市公共空間轉(zhuǎn)化為業(yè)主度假第一站，重構了歸家的“情緒動線”：

從城市喧囂步入公園松弛感的漸進過渡，當業(yè)主穿過公園走向社區(qū)時，身體與心理已完成從工作模式到生活模式的切換。

保利天奕還持續(xù)深化松弛感的內(nèi)涵，汲取了全球海島度假酒店親子樂園的構建基因，突破性開創(chuàng)了“城市家庭度假美學”，在今年8月推出示范區(qū)第二篇章——叢林童夢島，再次深化了松弛感的內(nèi)涵。

叢林童夢島的設計核心是自然互動與家庭交互，創(chuàng)造了諸多“首個”：比如張江首個無動力水樂園，通過不同地形、裝置及豐富的水效，創(chuàng)造育樂一體化的嬉水場景；

再比如張江首個沙灘島嶼風情區(qū)，精選天然細沙保障孩子安全，更設置家長看護吧臺，讓陪伴不再是家長的任務，而是自身的放松時刻。

你會發(fā)現(xiàn)，保利始終以客戶思維為核心引擎，將“好生活”從靜態(tài)的概念，轉(zhuǎn)化為持續(xù)進化的生活體系，以客戶思維為錨點，讓產(chǎn)品隨客戶需求成長，讓社區(qū)隨生活場景迭代，讓“好生活”的內(nèi)涵不斷豐富。

02

“好產(chǎn)品”的引領

帶來4大震撼性首創(chuàng)

當高端住宅市場從硬件堆砌轉(zhuǎn)向需求精準響應，保利天奕敏銳捕捉到客戶四大核心需求的升級——

成長型空間需求（家庭結構變化適配）、個性化定制需求（拒絕標準化生活）、女性專屬體驗需求（情感化場景營造）、人性化細節(jié)需求（適配日常舒適度），以此為原點打造需求驅(qū)動型產(chǎn)品，開創(chuàng)了高端住宅從開發(fā)商定義到客戶主導的新模式。

第一，回應“成長型需求”：首創(chuàng)全生命周期可進化戶型，讓房子追著生活走

保利發(fā)現(xiàn)，如今客戶家庭結構是在不斷生長變化的，從二人世界到三口之家，再到多代同堂，客戶真正需要的是能夠滿足他們?nèi)芷诘目蛇M化的戶型。于是此次保利將“全生命周期適配”作為核心原則。

通過非承重墻的靈活轉(zhuǎn)移設計，為客戶預留出更多可調(diào)整空間，以建面約135㎡四房戶型為例，通過非承重墻改造，可以實現(xiàn)“3+1可變空間”，可靈活調(diào)整為兒童房、健身房或家庭影院，適應二孩家庭或三代同堂需求。

建面約135㎡戶型樣板間實景圖

本質(zhì)上，這是保利將空間主動權徹底交還給業(yè)主，讓住宅成為陪伴生活成長的動態(tài)載體。

其次，回應“個性化定制需求”：開創(chuàng)半定制產(chǎn)品理念，讓業(yè)主成為生活的“自定義者”。

如今客戶也渴望通過空間表達審美偏好、定義自己專屬的生活方式，而非被動接受開發(fā)商的統(tǒng)一設計。保利天奕以此為突破口，開創(chuàng)上海高端住宅“半定制”先河，全方位滿足客戶“個性化定義生活”的需求。

在上海首創(chuàng)的客廳背景墻巖板定制，讓業(yè)主可根據(jù)自身審美偏好選擇風格。

保利針對約125㎡以上戶型打造類一梯一戶獨立電梯廳，滿足不同客群對生活空間可變性的高要求。運動家庭可放露營設備、自行車，優(yōu)雅女士能造綠植角，年輕人可營火鍋小聚場景。

建面約125㎡四房戶型

室內(nèi)配置滿配飄窗，如建面約135㎡戶型，飄窗數(shù)量翻倍，4個臥室皆有，甚至雙衛(wèi)和廚房也配備，給客戶很大自定義權限，可設計為飲茶區(qū)、小型書吧或冥想?yún)^(qū)。

樣板間實拍圖

第三，回應“女性視角需求”：首創(chuàng)女性專屬美妝場景，讓產(chǎn)品充滿情感溫度。

保利此次還發(fā)現(xiàn)了女性對于自我價值實現(xiàn)的需求，讓女性生活場景從“便捷需求”升級為“情感享受”。

打造了上海新房首個“美妝四件套”：包括美妝龍頭、美妝補光燈、美妝鏡柜與美妝冰箱，精準洞察高知女性需求。

第四，回應“人性化需求”：細節(jié)處的首創(chuàng)設計，讓舒適融入每一次日常。

保利天奕通過“用戶場景推演”，首創(chuàng)多項貼合日常舒適度的細節(jié)設計，解決行業(yè)長期忽視的隱性痛點。

保利天奕在上海首創(chuàng)高低臺設計，廚房操作臺采用“高低分區(qū)”，烹飪區(qū)比水槽區(qū)低5cm，切菜不彎腰、洗碗不弓背，提升客戶舒適體驗。

此外，保利還自研了智能化系統(tǒng)，室內(nèi)燈光色溫可調(diào)，音響系統(tǒng)營造舒適氛圍，照顧業(yè)主聽覺感官。

自研智能系統(tǒng)

室內(nèi)燈光色溫可調(diào)

這一切的背后，也是因為保利始終把客戶的生活需求放在首位，每個場景、每個細節(jié)背后，可能都有保利進行了深度調(diào)研和無數(shù)次的生活場景推演的故事。

這種從需求到產(chǎn)品的閉環(huán)打造，不僅是保利好產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心體現(xiàn)，更將開啟高端住宅“根據(jù)需求驅(qū)動全維創(chuàng)新”的全新發(fā)展階段。

03

“好服務”的引領

帶來全維度的情緒價值

在高端住宅市場，服務升級常陷入硬件堆砌的誤區(qū)，卻忽略了高端客群對情緒共鳴的深層需求。保利天奕的服務創(chuàng)新，恰恰跳出了這一框架，讓服務從功能滿足升維為情緒滋養(yǎng)。

保利主要做了以下幾件事：

第一件事，通過五感策展，讓服務成為可感知的松弛。

傳統(tǒng)物業(yè)服務的核心是解決眼前的問題，而保利天奕的服務起點是營造氛圍。

以“人生得奕須盡歡”為主題，通過“視覺、聽覺、嗅覺、觸覺、味覺” 五感協(xié)同，讓每一處服務細節(jié)都成為松弛感的載體。

在視覺層面，項目將售樓處、示范區(qū)視為“新奢藝術現(xiàn)場”，呈現(xiàn)從土地到產(chǎn)品的沉浸式漫游。

在嗅覺層面，保利天奕聯(lián)合安福路先鋒香氛品牌STELLAR ESSENCE，打造5種定制專屬香氣，分別對應項目主打的五大景觀體系。

在聽覺層面，示范區(qū)的BGM在聽覺上成為松弛敘事的一部分。洽談區(qū)以海風掠過風鈴的音效營造度假感；樣板間則用吉他民謠、氛圍電子和節(jié)拍律動對應不同風格的戶型，強化微度假的沉浸感。

在味覺層面，項目汲取的眾多度假勝地為源頭，定制專屬lounge菜單；

在觸覺層面，項目打造了一出有趣的互動屏，客戶在屏幕上簽名，AI已將名字幻化成一張定制手機壁紙與明信片，用溫暖文字賦予客戶生活的力量。

業(yè)主簽名幻化成定制簽名明信片

第二件事，通過東方禮遇“金字塔服務體系”，夯實情緒價值根基。

如果說五感策展是服務的情緒外衣，那么保利物業(yè)TOP級豪宅服務品牌“東方禮遇”，就是支撐情緒價值的硬核骨架。

不同于傳統(tǒng)物業(yè)頭痛醫(yī)頭的被動服務，東方禮遇以“尊崇、信賴、人文” 為核心，圍繞業(yè)主全生命周期生活場景，構建了一套主動式、系統(tǒng)化的金字塔服務體系。

這套體系的核心，是對 “客戶生命周期價值” 的深度挖掘：通過預判業(yè)主需求，比如為加班業(yè)主預留熱餐、為有孩家庭提供臨時托管等等，讓服務超越契約約定，成為情感的深度連接。

第三件事，以“業(yè)主主理”重構社群的價值共鳴：

保利天奕此次進行了社群創(chuàng)新，推出全新社群品牌“EASE集”，核心是“讓每個人都成為生活的主理人”。

保利還聯(lián)合業(yè)主舉辦各種活動，讓業(yè)主聚集在一起同頻共振。比如9月的活動圍繞松弛療愈展開，探索更大的生命能量。

保利天奕的服務創(chuàng)新，給整個行業(yè)帶來了一個重要啟示：

在物質(zhì)需求已充分滿足的高端市場，情緒價值才是打動客群的終極答案。

保利天奕的每一步服務設計，都在圍繞人的情緒需求展開。它證明，真正的高端服務，不是我為你提供什么，而是我懂你需要什么；不是用奢華制造距離，而是用共鳴拉近距離。

04

操盤思維的全維度引領

在地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模競速轉(zhuǎn)向品質(zhì)深耕的下半場，保利天奕的成功絕非偶然，而是其以全維度突破性操盤模式，打破傳統(tǒng)開發(fā)邏輯的必然結果。

① 客戶思維的升維，進行“三研一體”體系化深度研究

保利天奕的成功，很大程度上得益于保利發(fā)展的“三研合一”模式，讓投研、客研和產(chǎn)研協(xié)同，形成體系化研究模式。

在投研層面，保利在拿地前就對張江、唐鎮(zhèn)的土地價值進行了深度挖掘和解構，了解大張江區(qū)域科創(chuàng)高地的人才屬性和需求痛點；

從集團到上海公司領導再到項目公司團隊，與浦東和張江有關部門進行了深度交流，非?？春么髲埥瓍^(qū)域的未來的板塊價值和人居勢能，最終將“度假+松弛”定為項目核心定位，打造在上海的首個新奢主義項目；

在客研層面，保利天奕團隊耗時數(shù)月，對周邊約1000組二手房客戶開展入戶式深度訪談，跳出戶型、面積等常規(guī)維度：對客群生活方式、審美偏好、生活痛點進行深度挖掘，構建起立體且鮮活的客戶畫像模型。

在示范區(qū)開放后，公司也是從上到下，多條線多部門全線投入“面客”，與客戶直接接觸，了解他們對于產(chǎn)品提升和迭代方面更多的需求。

在產(chǎn)研層面，確立了以松弛感為靈魂，以客戶生活場景為骨架的設計原則，拒絕“標準化產(chǎn)品復制”，針對大張江客群的專屬需求，進行定制化產(chǎn)品打磨。每一處設計都精準命中生活需求，真正實現(xiàn)居住即享受。

② 操盤能力的升維，構建價值協(xié)同的高效閉環(huán)

此次保利天奕也是進行了全維度的操盤能力的升維和突破！

首先是進行了小盤變大盤的突破：

以終為始，由上海公司層面對項目進行嚴苛品質(zhì)把控，并請加特林、優(yōu)豪斯、gad、樸悅設計等頂級設計團隊共同打造。

其次是領導統(tǒng)籌掛帥的突破：

區(qū)域及項目高層領導都是親力親為下場，看到產(chǎn)品在哪里有不如意的地方，就快速去推進相關的整改事宜，甚至有時候一些小瑕疵，領導都親自動手。

第三是是全線拉通的突破：

研發(fā)、設計、工程、成本、營銷、物業(yè)等部門徹底打破職能邊界，全員參與客戶入戶訪談，調(diào)研成果實時共享、需求痛點共同拆解。這種無壁壘協(xié)同，直接催生了多個“上海首個”：

上海首個定制化巖板應用、首個交付自帶音響系統(tǒng)、首個美妝水龍頭、首個高低臺、首個保齡球&沙弧館、首個高壓氧倉……每一個第一，都是深度拉通融合的必然結果。

各職能部門全線拉通

項目實現(xiàn)了建筑、景觀、室內(nèi)的三專業(yè)協(xié)同，圍繞“松弛”這一核心關鍵詞，從建筑外觀到居住體驗形成敘事閉環(huán)。

最后是供應鏈穿透的突破：

保利此次工程供貨嚴格穿透至班組源頭，確保工頭或組長能力過硬。各專業(yè)責任人深入源頭選材，保障施工材料品質(zhì)。保利天奕注重品質(zhì)呈現(xiàn)，比如示范區(qū)苗木從廣州精選，門庭陶片從景德鎮(zhèn)燒制并運回上海。

③ 去地產(chǎn)化的創(chuàng)新營銷策略，傳遞生活美學的價值升維

在流量噱頭泛濫的傳播環(huán)境中，保利天奕跳出地產(chǎn)營銷的慣性思維，對高端地產(chǎn)營銷邏輯進行重構：

不再以“房子”為中心做傳播，而是以“高端客群的生活信仰”為核心造共鳴，用奢侈品行業(yè)的“品牌調(diào)性引領”替代地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)品功能說服”。

首先，以生活美學為載體，建立行業(yè)營銷美學新標桿。

從高奢海報的視覺質(zhì)感，到白馬大片的場景敘事，每一個傳播物料都是“生活美學的具象化表達”。

不再直白宣講項目高端性，而是通過松弛而精致的生活場景，讓居住價值轉(zhuǎn)化為客戶可共情的生活理想。

其次，以真實業(yè)主為價值共創(chuàng)者，構建高端地產(chǎn)信任新體系。

更具操盤巧思的是業(yè)主新奢大片的打造，不請明星代言，而是讓真實業(yè)主成為主角，實則是將業(yè)主從產(chǎn)品消費者升級為品牌價值共創(chuàng)者——

業(yè)主的真實生活態(tài)度，比明星的符號化形象更能打動同圈層客群，因為它傳遞的是可觸及的真實生活，而非遙不可及的廣告話術。

第三，精準把握藝術、科技、運動熱點話題，開創(chuàng)“地產(chǎn)與城市共生”新椽筆路徑。

保利天奕對藝術、科技、運動熱點的把握，并非為流量造話題，而是“將項目價值嵌入城市發(fā)展脈絡”的戰(zhàn)略級操作。

保利天奕的發(fā)布會率先在上海首發(fā)，首發(fā)當日就引發(fā)了全城關注。保利也擅于借助熱點造勢，比如此前上海首個“無人機巨幕案名亮相”——在浦東四大地標上空拼出“保利天奕”，其核心不是技術炫技，而是以城市地標為背書，讓項目成為張江區(qū)域價值的視覺符號，用前沿科技致敬區(qū)域發(fā)展，實現(xiàn)項目價值與城市價值的深度綁定。

再比如近期邀請重量級運動冠軍、藝術家來到示范區(qū)為業(yè)主打造定制課程，也并非簡單的活動引流，而是將高端生活資源與項目新奢生活定位深度融合，讓客戶在體驗中感知項目不僅是居所，更是高端生活資源的聚合平臺。

通過這套去地產(chǎn)化傳播策略，最終形成了情緒價值→價值認同→價格溢價的完整閉環(huán)：

通過線上線下的生活美學傳遞，讓客戶從“認同生活理念”到“渴望擁有這種生活”，再到“愿意為這種稀缺生活方式支付溢價”，最終實現(xiàn)從賣產(chǎn)品到賣生活方式的價值升維。

結語

保利天奕的成功，從來不是一個項目的偶然勝利，而是一家房企對地產(chǎn)本質(zhì)的回歸與超越：

地產(chǎn)的核心從來不是造房子，而是造生活；行業(yè)的未來也不在于規(guī)模存續(xù)，而在于價值創(chuàng)新。保利用天奕證明：

真正的強者，早已在思考如何活得更好、如何引領行業(yè)活得更好。

這，正是保利天奕留給行業(yè)最珍貴的啟示，也是照亮未來突圍之路的永恒燈塔。