最近發(fā)現(xiàn)好多開(kāi)發(fā)商都在主打贈(zèng)送面積

或者說(shuō)“偷面積”

什么叫“偷面積”，就是戶型里有很多地方是不算或者只算一半面積的，比如陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半，比如放空調(diào)的設(shè)備平臺(tái)不算面積

于是以往基于空間需求，特殊背景下也出現(xiàn)過(guò)特殊的產(chǎn)品，類(lèi)似90平要做2+1房，設(shè)備間要改成陽(yáng)光房，甚至陽(yáng)臺(tái)做得比主臥還大

不過(guò)這件事并不長(zhǎng)久

后期政策很快的調(diào)整逐漸銷(xiāo)聲匿跡

而就在這兩年伴隨用戶對(duì)高得房率以及零公攤的呼聲越來(lái)越大

四代宅橫空出世

還帶著它的巨無(wú)霸露臺(tái)

曾經(jīng)我們說(shuō)過(guò)四代宅的本質(zhì)就是讓“偷面積”在明面上“法理化”，當(dāng)下市面上四代宅得房率普遍能做到100%-140%

不久前在昆明市中心踩盤(pán)的首個(gè)四代宅丹霞翠嶼

其中175平戶型做到約31平的空中庭院

讓露臺(tái)和客餐廳三方聯(lián)動(dòng)，整體得房率達(dá)到101-104%，也是昆明首個(gè)純零公攤社區(qū)

但這還只是高層

更夸張的當(dāng)疊墅遇上四代宅，最近蘇州太湖灣的某個(gè)四代墅

一套建面約118平上疊戶型

約63平屋頂花園，兩個(gè)露臺(tái)+兩個(gè)270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)+飄窗空間+10平客廳挑空全贈(zèng)送，總計(jì)可拓展面積超108平

實(shí)際使用率達(dá)到192%

換句話說(shuō)，別人買(mǎi)118平頂多是個(gè)改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套總面積近230平的疊墅

今年四代宅確實(shí)在橫掃整個(gè)樓市

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，包括深圳、佛山、福州、長(zhǎng)沙、紹興、溫州、金華、湖州等在內(nèi)的多個(gè)城市，均出臺(tái)了建筑規(guī)劃新規(guī)

通過(guò)減少公攤面積、放松陽(yáng)臺(tái)尺寸限制、支持空中綠化面積不計(jì)入容積率等方式，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商打造“第四代住宅”

一個(gè)至關(guān)重要的點(diǎn)正是四代宅的逆天贈(zèng)送率

但這還不是今天的主題

其實(shí)還有更多城市，比如上海、北京、杭州...我更好奇的是那些還沒(méi)能徹底放開(kāi)四代宅的城市，又是怎樣偷偷送面積的？

這才是真正讓我破防的地方

01

有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)在悄悄變大

陽(yáng)臺(tái)算是贈(zèng)送面積里最先被開(kāi)發(fā)商相中，也是曾經(jīng)相關(guān)規(guī)范限制最嚴(yán)苛

但今年廣州有多猛

根據(jù)廣州樓市發(fā)布，從2023年住宅新規(guī)至今，廣州新房使用率經(jīng)歷從“沖100%”到“破100%”，再到“奔130%”

其中對(duì)于陽(yáng)臺(tái)的限制

2023年11月廣州出臺(tái)容積率新規(guī)

上限從15%擴(kuò)大到20%

尤其對(duì)于一些“超新規(guī)”地塊，廣州多區(qū)已放出約10宗“超新規(guī)”宅地，陽(yáng)臺(tái)占比約25-30%，使用率更突破130%

廣州尚且如此，類(lèi)似長(zhǎng)沙、惠州等的陽(yáng)臺(tái)上限，一個(gè)在20%，另一個(gè)更是提升至25%

但反觀另外兩個(gè)一線城市

先來(lái)看上海

要知道上海一直以來(lái)人均居住面積就非常小，2020年全國(guó)的居住面積差不多是41.79平，而到了2023年，上海居住面積才僅有37.51平

在如今大部分城市都在放開(kāi)陽(yáng)臺(tái)限制之際

2021年《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理規(guī)定》

上海陽(yáng)臺(tái)依然停留在：水平投影面積小于或者等于8平方米

就是無(wú)論你是100平的房子還是300平豪宅，符合1/2贈(zèng)送面積標(biāo)準(zhǔn)就只有8平，稱得上全國(guó)最小陽(yáng)臺(tái)了

你幾乎很難在上海非豪宅項(xiàng)目看到第二個(gè)陽(yáng)臺(tái)出現(xiàn)

但現(xiàn)在有人開(kāi)始率先做出嘗試

寶山的招商序和長(zhǎng)寧的和樾長(zhǎng)寧就是很好的例子：

三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)

圖中測(cè)繪數(shù)據(jù)參考自小胖看房，具體以開(kāi)發(fā)商為準(zhǔn)

這是招商序的112平戶型

可以看到3個(gè)陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深皆控制在1.8米以內(nèi)，在1.05-1.65米，而拆分為小陽(yáng)臺(tái)后總面積大概為13.44平

約占整體戶型面積的12%

根據(jù)我們同步去到現(xiàn)場(chǎng)拍攝的畫(huà)面也可以看出

雖然平攤到各個(gè)陽(yáng)臺(tái)的面積算不上太大，其中客廳陽(yáng)臺(tái)+次臥陽(yáng)臺(tái)通過(guò)隔板相隔一分為二

超13平的陽(yáng)臺(tái)面積，也就是約6.5平的贈(zèng)送

這樣的項(xiàng)目本質(zhì)上更像是上海新房陽(yáng)臺(tái)面積擴(kuò)寬試點(diǎn)

另一邊北京也在悄悄采取行動(dòng)

根據(jù)2月13日，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，明確指出：

每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米

雖然和廣州的25%還有差距，但試行版也說(shuō)明了態(tài)度，今后北京的陽(yáng)臺(tái)很可能也會(huì)有所擴(kuò)寬

但真正讓我破防的，來(lái)自北京的新房朝觀天珺

在南向通面寬陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積9.375平+北向設(shè)備平臺(tái)8平，整體贈(zèng)送面積占到建筑面積12.5%的基礎(chǔ)上

所有窗子再向外凸出20厘米

來(lái)源：北京進(jìn)深

別看只是小小的20厘米

據(jù)銷(xiāo)售說(shuō)這是朝陽(yáng)區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到99%的樓盤(pán)

看到這我只剩感概，這樣見(jiàn)縫插針?biāo)兔娣e的形式起碼碾壓99%開(kāi)發(fā)商

但還只是剛開(kāi)始

02

朋友，你聽(tīng)說(shuō)過(guò)落地飄窗么

作為陽(yáng)臺(tái)的好兄弟，飄窗自然也不會(huì)被聰明的開(kāi)發(fā)商們放過(guò)

試想下以前的飄窗什么樣，是不是大部分還停留在樣板間的賣(mài)點(diǎn)，交付后的飄窗要么不能擺放任何家具、書(shū)桌，想要做高改成桌子，又很不方便關(guān)閉窗戶

最終飄窗往往會(huì)淪為雞肋

于是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言如果面積不夠數(shù)量來(lái)湊，體現(xiàn)在數(shù)量上

全飄窗體系

從最近以16.8w/平入市的招商康定壹拾玖到保利外灘序，再到張江紅盤(pán)保利天奕無(wú)一不是如此

在康定壹拾玖193戶型就能看到多達(dá)七個(gè)全屋飄窗，除了陽(yáng)臺(tái)之外的每一個(gè)房間都有飄窗，包括廚房和廁所

相當(dāng)于把戶型整體往外擴(kuò)寬了一個(gè)圈

而除了數(shù)量取勝，另外最近新房飄窗還被我捕捉到兩個(gè)變化

一個(gè)就是寬度驚人

最近參觀萬(wàn)科的中興傲舍，其中一個(gè)驚呆我的細(xì)節(jié)正是飄窗

355樓王戶型中，不僅融入“無(wú)限洄游”的概念創(chuàng)造出極其豐富的生活場(chǎng)景，仔細(xì)看全屋飄窗的基礎(chǔ)上一端是270度飄窗形態(tài)，另一端還要結(jié)合270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)

實(shí)景可以參考已呈現(xiàn)的321平戶型

體現(xiàn)在飄窗尺度

以上圖片為兩套樣板間戶型，僅供參考

我特意讓同事小姐姐坐上去試了試，容納一個(gè)人睡覺(jué)都綽綽有余，約等于一個(gè)mini版單人床

什么是能被真正使用的飄窗

這就是

而如果說(shuō)寬度衍生極大提升了飄窗在生活場(chǎng)景中的真實(shí)利用率，那么高度呢

最明顯的就是華潤(rùn)旗峰潤(rùn)府主臥高低飄窗設(shè)計(jì)

高飄窗在45cm，可以打造窗邊坐區(qū)或者結(jié)合吧臺(tái)后期改造，至于20cm的低飄窗又能作為整面墻的收納柜

不同高度代表兩種功能模式

但還有更極致的，就是各位有沒(méi)有想過(guò)還有一種飄窗，可以做到全贈(zèng)送面積但消隱式處理

首創(chuàng)全落地式“0飄窗”

來(lái)自廣州珠江新城保利·天曜，可以看到相比于傳統(tǒng)設(shè)計(jì)飄窗高度通常在45cm左右，項(xiàng)目非常大膽下調(diào)飄窗高度至約5cm

這樣做的好處

第一是帶來(lái)一個(gè)幾乎無(wú)遮擋完整的270°轉(zhuǎn)角視野

另外對(duì)于僅約5厘米的飄窗尺度，也能方便未來(lái)業(yè)主二次處理，如自由選擇靠邊飄窗上床的高度、款式等更自主定義空間使用

而當(dāng)飄窗的高度和寬度讓置身其中人的使用舒適度提升之后

飄窗也不再是雞肋

在我們最近踩盤(pán)的樣板房里，就不乏一些飄窗與房間結(jié)合之后1+1＞2的例子

1、飄窗+臥室，可以延伸出來(lái)做成書(shū)桌；

2、飄窗+廚房，在飄窗內(nèi)嵌入一個(gè)洗菜池，排布好管道之后就節(jié)約了0.8平的廚房空間；

3、還有飄窗+衛(wèi)生間，抬高后的飄窗剛好符合你洗手的高度，墻上再掛一面鏡子，與常規(guī)的洗手區(qū)域毫無(wú)區(qū)別，甚至光線更好；

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，飄窗從最初的單純數(shù)量有多少到后期多有用

其實(shí)已經(jīng)完成了好幾個(gè)階段的迭代

03

對(duì)于本就高贈(zèng)送率的別墅，又能怎么改變

住過(guò)別墅的朋友應(yīng)該都有一個(gè)痛點(diǎn)

就是前期宣傳再好的有天有地有花園，但現(xiàn)實(shí)除了豆腐塊狀的綠地草坪長(zhǎng)的都一樣之外，尤其是某些上疊的室外空間幾乎沒(méi)有

別墅更該思考的其實(shí)是如何讓高贈(zèng)送面積被真正使用

兩個(gè)場(chǎng)景就夠了

第一，別墅花園如何更好與室內(nèi)結(jié)合

一個(gè)我肉眼范圍內(nèi)把地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)利用最極致的項(xiàng)目：和家園璽園·山前

位于杭州絕對(duì)市中心西湖區(qū)，但就在這樣的頂級(jí)繁華之處地塊容積率僅0.4，并且三面環(huán)山

但項(xiàng)目卻非?？酥戚敵鲆粋€(gè)二層合院

區(qū)別于其他低密產(chǎn)品排布造成景觀空間擠壓，從設(shè)計(jì)之初采用L型設(shè)計(jì)，不僅釋放出200-300平的庭院面積

可以看到庭院內(nèi)部

除了將面寬和層高拉到滿配之外，同時(shí)建筑采用寬屋檐的設(shè)計(jì)，結(jié)合庭院又形成一個(gè)寬敞的外擺空間

想象下坐在檐下就可以看庭院深深，聽(tīng)雨打芭蕉

而當(dāng)你來(lái)到二層空間

二層戶外通過(guò)提升露臺(tái)功能又做了景觀交互設(shè)計(jì)

注意，不是那種只能跨一步的美人靠，而是可以使用的觀景露臺(tái)，露臺(tái)和山體的結(jié)合才是獨(dú)一無(wú)二的生活場(chǎng)

這樣的庭院體驗(yàn)是顛覆以往的

同樣把指標(biāo)用到極致的還有保利的風(fēng)貌別墅外灘序

得益于花園里弄的獨(dú)特風(fēng)貌基底，不似一般風(fēng)貌別墅的壓抑，主樓間距約10米的巷道尺度

背后的精髓其實(shí)是：南北雙庭院體系

主力戶型的花園面積從約61平至108平不等

也為保利創(chuàng)造花園生活埋下了伏筆，大家注意看整個(gè)戶型外向呈現(xiàn)出一個(gè)凹字型

目的是最大程度將整個(gè)外部的花園景觀擁抱在內(nèi)

這般布局與圍合下

結(jié)合極高的窗墻比，讓每一處的室內(nèi)空間都能感受到不同的院落景觀

第二，要把地下室做的真實(shí)可用

地下室應(yīng)該是別墅贈(zèng)送面積中占比最大的那個(gè)

但無(wú)論是別墅還是平層類(lèi)產(chǎn)品，地下空間都不是室內(nèi)空間的附加部分，它本來(lái)就是和地上成為一體，構(gòu)成業(yè)主生活的全部

首先在尺度上不吝嗇

在保利外灘序項(xiàng)目中，我們看到的南北雙庭院、地面以上的三層別墅空間，以及頂層閣樓、地下室等大量附贈(zèng)空間

以及地下室約3.9-5.7米的挑高

一套約200平的別墅卻能做到五層空間的同比規(guī)整

以上一切都屬于一戶人家擁有

再比如同樣配備地下室的海上溪云

為什么身處地下但卻絲毫不會(huì)感到黑暗壓抑

整體的內(nèi)天井被刻意的抬高，擋水玻璃板沒(méi)有常規(guī)的設(shè)置在一樓，而是有些被放置在二層的區(qū)位

這么做的目的

就是為了讓整體的地下室的空間感可以更好，視線可以更好的穿透

所以地下室可以利用這樣的垂直高差做出綠化

也因?yàn)槿绱?，海上溪云的地下空間有了更多的場(chǎng)景感

整體居住動(dòng)線變得更加純粹的同時(shí)，也讓大家覺(jué)得這里的未來(lái)空間的使用可能性會(huì)更大

確實(shí)是比較少見(jiàn)的別墅地下室的精細(xì)化管理

04

好，所以聊了那么多背后到底想說(shuō)什么

與其說(shuō)關(guān)注的是開(kāi)發(fā)商如何送面積，不如說(shuō)上一個(gè)十年我們是用“偷面積”的方式為銷(xiāo)售端增加營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)力

那么這一個(gè)十年產(chǎn)品高速的迭代以及時(shí)代的改變也在不斷提醒我們

無(wú)論何時(shí)

別低估對(duì)居住空間以及真實(shí)需求的審視

就像前面列舉大量的項(xiàng)目案例，如果真要較真起贈(zèng)送面積的大小

老實(shí)說(shuō)沒(méi)有比得上四代宅的

但仔細(xì)想想之所以會(huì)有四代宅的出現(xiàn)，不也是從政策層面開(kāi)始鼓勵(lì)，也才有了之后市場(chǎng)接二連三的正向反饋迅速搶占市場(chǎng)

所以更重要的是

四代宅熱銷(xiāo)的背后表達(dá)出允許做更大更好陽(yáng)臺(tái)這個(gè)方向?qū)τ谌缃駱鞘卸允菬o(wú)比重要

換言之

當(dāng)下樓市太需要品質(zhì)改善了，不論哪個(gè)維度，陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花園、地下室...

贈(zèng)送面積也只是其中一個(gè)而已

所以無(wú)論之后的政策將會(huì)如何改變，每個(gè)城市是否會(huì)更好的因地制宜，四代宅又會(huì)不會(huì)真的席卷全國(guó)乃至一線樓市

擺在地產(chǎn)面前，未來(lái)屬于這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品探索之路還有太多太多

但好在

不少項(xiàng)目已經(jīng)走在路上

以上為正文，來(lái)自Moon

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6093篇原創(chuàng)文章