前幾天，廣州地鐵在深交所申請(qǐng)發(fā)行的一筆小公募，獲得通過，總規(guī)模達(dá)到100億元。根據(jù)募資公告披露，這筆資金計(jì)劃用于償還有息債務(wù)。

翻了一下，廣州地鐵負(fù)債規(guī)模大得驚人，2024年末，總負(fù)債3772億元，其中，有息負(fù)債2648.9億元，占比超過70%；來源于銀行貸款金額為1958.6億元。

這些規(guī)模龐大的有息負(fù)債，也遭到了深交所的質(zhì)問，廣州地鐵給的測(cè)算數(shù)據(jù)是：

一年支付利息70.34億元。

這大大吃掉了廣州地鐵不少現(xiàn)金流和利潤(rùn)。2022-2024年，因?yàn)橘J款帶來的資本支出，導(dǎo)致廣州地鐵經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流大額流出，分別為69.3億、9億和49.8億元。

過去三年，廣州地鐵賺到手上的錢加起來也沒70個(gè)億，利潤(rùn)總額合計(jì)為35.94億元，凈利潤(rùn)合計(jì)為23.5億元。

廣州地鐵巨額利息支出，來源于地鐵線路的鋪設(shè)，2024年末，在建線路總投資5909億元，累計(jì)完成投資3124億元，預(yù)計(jì)未來仍需投入2785億元。

地鐵項(xiàng)目的審批建設(shè)周期比較，一般在4-5年，加上廣州不少軌道交通需要穿越珠江，投資更大、周期更長(zhǎng)。

為了分擔(dān)地鐵投入建設(shè)、運(yùn)營(yíng)帶來巨大成本，廣州地鐵將房地產(chǎn)開發(fā)列入了重要業(yè)務(wù)之一。特別是近幾年，廣州宅地難賣，連保利都很少拿地，廣州地鐵項(xiàng)目反而冒了出來。

以前，周邊新盤害怕保利拿地，現(xiàn)在害怕廣州地鐵有項(xiàng)目。

今年4月18號(hào)，廣州地鐵TOD項(xiàng)目瓏岄上城在琶洲香格里拉酒店正式開盤推售，現(xiàn)場(chǎng)選房火爆。

廣州新樓盤搞那么高規(guī)格營(yíng)銷活動(dòng)，還要追溯到高峰期。

廣州地鐵很明顯：搶客。

瓏岄上城開盤低至2.7萬元/㎡，這個(gè)價(jià)格降到出乎市場(chǎng)預(yù)料，加上是新規(guī)產(chǎn)品、小戶型得房率115%-120%。

把中建系、保利都打懵了。

不到半個(gè)月時(shí)間，瓏岄上城賣掉了68套，沖上了今年4月黃埔新房成交第二。

一直以來，中建系幾大樓盤未來方洲、海絲城、保利中央公館……入市時(shí)，均價(jià)站在4萬、3.8萬、3.6萬高位，后續(xù)降價(jià)也沒有破3字頭，結(jié)果廣州地鐵直接開盤均價(jià)低到2.7萬。

中建八局連夜將海絲城價(jià)格降了下來，中央公館、未來方洲也開始降價(jià)了。

而中交廣州首個(gè)舊改盤珠江春走高端豪宅策略，今年1月置業(yè)書給出的置業(yè)單價(jià)超過6萬/㎡，之前高調(diào)吹風(fēng)加7.5萬，定位千萬豪宅，開盤直接撲了，后面降到5字頭。

上一個(gè)在剛需市場(chǎng)建豪宅的是星河灣，星河灣蘿峰、上海閔行星河灣、西安秦漢星河灣、青島星河灣......基本都是剛需里建豪宅，結(jié)果開盤好幾年，到現(xiàn)在也沒賣完。

中交四航局兄弟公司中交城投將軍山項(xiàng)目黃埔未來城即將入市銷售，吹風(fēng)價(jià)3萬+/㎡，也在做差異化定位，面向企業(yè)高管改善群體。

超大產(chǎn)城融合項(xiàng)目做改善，市場(chǎng)買不買單，后續(xù)入市就能知曉。

現(xiàn)在，整個(gè)老黃埔新卷瘋了，尤其是總價(jià)200-300萬的剛需盤。

廣州地鐵的入局直接選擇降價(jià)，攪動(dòng)著整個(gè)片區(qū)，把對(duì)手卷哭了。

但對(duì)它來說，不降價(jià)加快銷售，麻煩更大。

目前，廣州地鐵開發(fā)項(xiàng)目有動(dòng)漫星城、紫薇花園、貴賢上品、地鐵金融城、荔勝?gòu)V場(chǎng)、萬勝?gòu)V場(chǎng)、悅江上品項(xiàng)目、官湖項(xiàng)目和漢溪項(xiàng)目等。

廣州地鐵直言，地鐵沿線上蓋物業(yè)開發(fā)存在風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)下，物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目面臨著收益難以達(dá)到預(yù)期、開發(fā)周期延長(zhǎng)或資金回籠速度放慢的壓力。

和開始提到的那樣，當(dāng)前廣州地鐵因?yàn)楦哳~貸款利息，致使經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流大額流出，一旦銷售去化不樂觀，就容易陷入流動(dòng)性危機(jī)。

瓏曜上城銷售策略也是如此，為了快速去化，廣州地鐵開盤直接報(bào)到2萬出頭，部分房源跌破2字頭，吹風(fēng)總價(jià)低至160萬，最后跌到145萬。

降價(jià)比保利猛多了

加上，項(xiàng)目通過陽(yáng)臺(tái)創(chuàng)新添加20%面積，得房率達(dá)到130%，實(shí)際使用面積折合價(jià)跌到了1.5萬。跟亞運(yùn)城二手房倒掛10%左右。

廣州地鐵真的很著急賣房，雖然瓏曜上城還沒建設(shè)完、周邊還是工廠、農(nóng)田、村屋，但價(jià)格低可以掩蓋這些缺點(diǎn)，后續(xù)就看兌現(xiàn)度。

最近三年，廣州地鐵靠賣房賺得盆滿缽滿，實(shí)現(xiàn)收入為17.5億元、24.7億元和98億元，占總營(yíng)業(yè)收入的14.3%、17.5%和42.5%。

賣房，極大幫補(bǔ)了地鐵線路運(yùn)營(yíng)因以公益性為主，導(dǎo)致盈利缺乏或巨額虧損。

廣州地鐵房產(chǎn)事業(yè)部張宇曾表示，廣州地鐵地產(chǎn)目標(biāo)成為市場(chǎng)上“最具性價(jià)比的房地產(chǎn)開發(fā)商”。

從2017年開始，廣州地鐵相繼拿下了官湖車輛段、漢溪長(zhǎng)隆站、赤沙車輛段、白云湖車輛段、廣州白云站等地塊項(xiàng)目，手上儲(chǔ)備待開發(fā)項(xiàng)目超過70個(gè)。并且，省鐵投將廣東省城際軌道資源移交到廣州地鐵手中，它嘗試走出廣州，

或許，未來是把大灣區(qū)房?jī)r(jià)打下來。